房企融資走出至暗時刻 民營房企首單創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)憑證
冰封許久的房企公司債終于重啟。5月17日晚,龍湖供應(yīng)鏈ABS“中信證券-聯(lián)易融-信聯(lián)1號2期供應(yīng)鏈金融資產(chǎn)支持專項計劃”成功發(fā)行,這意味著塵封許久的境內(nèi)公司債終于開閘。業(yè)內(nèi)直言這是這個春天收獲難得的好消息。但大家也表示,目前就判斷房企融資冰封期已過為時尚早,未來三個月到半年很關(guān)鍵,希望監(jiān)管對于優(yōu)質(zhì)房企的支持力度再大一些,地方緊縮的政策再合理一些。
民營房企首單創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)憑證
據(jù)龍湖方面介紹,本次供應(yīng)鏈ABS發(fā)行總規(guī)模4.02億元,優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券利率3.50%,期限1年,為民營房企首單創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)憑證,計劃管理人為中信證券,原始權(quán)益人為聯(lián)易融保理,托管銀行為浙商銀行,優(yōu)先債項評級AAA級。
不只是龍湖,就在前一日,碧桂園、美的置業(yè)也相繼披露獲準(zhǔn)發(fā)債的公告。針對本次融資開閘,碧桂園方面在接受北京商報記者采訪時表示以公告為準(zhǔn),會按照監(jiān)管要求的節(jié)奏進(jìn)行。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄表示,選中這三家房企,一方面,對于其本身來說有利于緩解資金壓力,充實現(xiàn)金流,另一方面,也給資本市場注入更多的信心,直接帶動股價的提升,從民營房企的頭部力量入手,逐漸實現(xiàn)從點到面,全面改善房企資金困境。對于其長遠(yuǎn)發(fā)展有著重要意義。
首批開閘的三家企業(yè)中,龍湖一直以“好學(xué)生”著稱。在今年的業(yè)績會上龍湖方面曾經(jīng)披露,2021年,平均借貸成本4.14%,創(chuàng)歷史新低;平均貸款年限6.38年,凈負(fù)債率46.7%,在手現(xiàn)金885.3億元,現(xiàn)金短債比6.11倍,一系列指標(biāo)均維持行業(yè)內(nèi)的較高水準(zhǔn),連續(xù)六年滿足“三道紅線”指標(biāo)要求,也是國內(nèi)唯一一家獲得境內(nèi)外全投資級評級的民營房企。
而連續(xù)多年穩(wěn)居房企規(guī)模老大的碧桂園也以超高的回款率著稱。年報顯示,2021年,碧桂園累計實現(xiàn)權(quán)益物業(yè)銷售現(xiàn)金回籠約5022億元,權(quán)益回款率達(dá)90%,已連續(xù)6年達(dá)到90%或以上。截至2021年12月31日,碧桂園現(xiàn)金余額約1813億元,可動用現(xiàn)金儲備充足;總有息負(fù)債余額同比下降2.6%至3179.2億元,其中短期債務(wù)的占比下降至25%,現(xiàn)金短債比約為2.3倍。凈負(fù)債率為45.4%,相比上年底優(yōu)化了10.2個百分點;加權(quán)平均融資成本較上年底下降了36個基點至5.2%。
“此次發(fā)債是以信用保護(hù)的方式進(jìn)行的,不但實現(xiàn)了通過優(yōu)秀企業(yè)示范來引導(dǎo)公司債回歸正常渠道,更讓市場有了防火墻。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示,反過來從公司角度來說,就是啟發(fā)企業(yè)還是要積極做好經(jīng)營,后續(xù)充分利用當(dāng)下的一些政策優(yōu)勢,走出當(dāng)前困境做出更好的業(yè)績。
中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水預(yù)計,以當(dāng)前信用保護(hù)的方式進(jìn)行的模式具有強勁的帶動效應(yīng),將有更多民營房企效仿發(fā)債融資。碧桂園、龍湖、美的置業(yè)均為當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的頭部民企,具有開發(fā)經(jīng)營能力強、財務(wù)相對穩(wěn)健等特點。這三家企業(yè)通過信用保護(hù)工具成功發(fā)行債券融資后,將為后續(xù)市場起到良好的示范帶動效應(yīng),將有更多房企效仿類似增信措施進(jìn)行發(fā)債融資。
支持合理融資信號愈加明朗
“這次能夠獲批,對公司上下都是很大的鼓舞,不但說明企業(yè)在向好,行業(yè)也在走出最難的時刻。”三家首輪獲批房企其中之一的融資負(fù)責(zé)人直言,這是這個春天收獲難得的好消息。但他同時也強調(diào),目前就判斷房企融資冰封期已過為時尚早,公司的策略依然是緊縮性為主,不盲目擴張,堅持快收緊付的原則,力保半年報。“未來三個月到半年很關(guān)鍵,希望監(jiān)管對于優(yōu)質(zhì)房企的支持力度再大一些,地方緊縮的政策再合理一些,特別是改善型需求的信貸、預(yù)售資金的監(jiān)管等此前超量監(jiān)管的方面。”
2021下半年以來,多家民營房企出現(xiàn)違約事件,民營房企融資難度大幅提升。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,2022年1-4月,房企信用債發(fā)行規(guī)模為1532億元,同比下降37.7%,其中發(fā)行人以央企、地方國企為主,發(fā)行額占比84.9%,民企僅發(fā)行8筆,融資94.1億元,占比6.1%,融資力度很弱。同期,海外債發(fā)行規(guī)模僅為去年同期的10.5%,金額為143億元,其中民營房企融資70億元,不足五成。
陳霄對此也分析道,去年以來房企頻頻爆發(fā)流動性危機,這已經(jīng)不再是個別房企的問題,更加暴露了行業(yè)的現(xiàn)狀,本次公司債發(fā)行的背后是中央明確表態(tài)對房地產(chǎn)市場及房企的支持,監(jiān)管機構(gòu)公開支持房地產(chǎn)市場恢復(fù)融資,這樣的發(fā)聲意義頗為重大,監(jiān)管層支持房企合理融資的信號愈加明朗。
“類似發(fā)行是當(dāng)前融資工作的又一突破,體現(xiàn)了公司債政策也正趨于寬松。”嚴(yán)躍進(jìn)對此也表示,公司債本身對房企的融資支持作用較大,此次發(fā)債有別于此前銀行間市場等發(fā)現(xiàn)的中期票據(jù)等融資工具,應(yīng)該說更加符合房企融資的需求,同時,此類發(fā)債工作充分體現(xiàn)了相關(guān)部門對于房企資金面的關(guān)注,客觀上有助于進(jìn)一步緩解房企的資金壓力,促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)走出融資困境,促使經(jīng)營更好發(fā)展。
信用保護(hù)工具加持
值得注意的是,此次發(fā)債強調(diào)了信用保護(hù)工具的使用,創(chuàng)設(shè)機構(gòu)將同時發(fā)行包括信用違約掉期(私募CDS)或信用風(fēng)險緩釋憑證(CRMW)在內(nèi)的信用保護(hù)工具,以幫助民營地產(chǎn)商逐步恢復(fù)公開市場的融資功能。這兩種信用保護(hù)工具通俗理解就是為債務(wù)違約設(shè)立防火墻。換句話說,投資者后續(xù)認(rèn)購此類債券的顧慮將減少,房企若是違約,其也可以獲得相關(guān)賠償或補償。
在此前稍早的2022年4月,滬深交易所在證監(jiān)會的指導(dǎo)下就召開過“信用保護(hù)工具支持民營企業(yè)債券融資座談會”,證監(jiān)會指出積極支持市場各方發(fā)揮信用保護(hù)工具在支持民營企業(yè)融資過程中的作用,鼓勵市場機構(gòu)、政策性機構(gòu)通過創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)工具為民營企業(yè)債券融資提供增信支持。5月,深圳證券交易所召開“完善民企信用支持”專題研討會,聚焦完善信用支持,研究探討緩解民企“融資難”的舉措。
“此次通過信用保護(hù)工具發(fā)債融資,意味著政府支持民營房企融資措施正在加快落地。”劉水表示。在當(dāng)前市場環(huán)境下,通過市場化的信用保護(hù)工具增信有助于民營房企突破融資困境,增加投資者信心,進(jìn)而快速打破民營房企融資的困境,有助于引導(dǎo)市場修復(fù)對房地產(chǎn)行業(yè)的投資信心,改善民營房企的融資環(huán)境。
5月16日,根據(jù)深交所官網(wǎng),第一單民營房企信用保護(hù)憑證業(yè)務(wù)已經(jīng)發(fā)行,認(rèn)購龍湖債券的投資者,后續(xù)也可以附帶認(rèn)購此類信用保護(hù)憑證,相當(dāng)于為債券投資上了一道保險。
“此類產(chǎn)品的創(chuàng)新,進(jìn)一步體現(xiàn)了債券融資中增信的思路,使得投資者顧慮減少,認(rèn)購積極性增加。”嚴(yán)躍進(jìn)表示,宏觀層面看,這是資本市場積極創(chuàng)新支持實體經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn),民營房企債券融資工作更好推進(jìn)落地,有助于房企融資成本降低、融資效率提高。
標(biāo)簽: 房企公司 中信證券 信用保護(hù)憑證 民營房企
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