開(kāi)發(fā)商成交“喜報(bào)”重現(xiàn)北京樓市 北京樓市暖了嗎?

2022-04-11 08:31:57來(lái)源:北京商報(bào)  

百?gòu)?qiáng)房企一季度銷售業(yè)績(jī)幾近“腰斬”,被市場(chǎng)寄予厚望的“小陽(yáng)春”也似乎缺席了,但開(kāi)發(fā)商成交“喜報(bào)”卻于近期重現(xiàn)北京樓市。北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn),近期包括華潤(rùn)、中海、龍湖,甚至陽(yáng)光城在內(nèi)多家房企發(fā)布了成交“喜報(bào)”,耀眼紅底、巨額數(shù)字,各大開(kāi)發(fā)商迫不及待要把這份“喜悅”傳遞出去。而從市場(chǎng)一線的情況來(lái)看,記者走訪注意到,北京新房市場(chǎng)回暖跡象已漸漸明顯,帶看量大幅增長(zhǎng)雖不能代表成交量多寡,但“人氣”回升是不爭(zhēng)的事實(shí)。

乍暖還寒時(shí),北京樓市同樣冷熱交織,成交“喜報(bào)”披露的背后,是開(kāi)發(fā)商想要營(yíng)造出“浮想聯(lián)翩”的氛圍,還是市場(chǎng)真的熱起來(lái)了?

熱門、暴雷房企都發(fā)海報(bào)

告別沉入谷底的悲觀情緒,目前北京新房市場(chǎng)雖不算全線火爆,但從市場(chǎng)端傳遞的信息來(lái)看,這一波行業(yè)也十分熱鬧。帶看量持續(xù)攀升,開(kāi)發(fā)商成交“喜報(bào)”也于近期重現(xiàn)北京樓市。

華潤(rùn)置地北京公司發(fā)布的海報(bào)稱,“幸福里潤(rùn)園、橡樹(shù)灣、永定府”三大新品入市,7天銷售額達(dá)百億元。其中,橡樹(shù)灣項(xiàng)目開(kāi)盤半小時(shí)便成交了286套,成交額達(dá)到19.54億元。

中海匯德里開(kāi)盤銷售50億元,成為北京熱門榜第二名;中建學(xué)府印悅首次開(kāi)盤熱銷228套;龍湖京能熙上首次開(kāi)盤實(shí)現(xiàn)8億元認(rèn)購(gòu)額。就連暴雷房企陽(yáng)光城也發(fā)布了喜報(bào),“紅盤效應(yīng)、順?shù)N第一”。

根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)顯示,2022年3月共有19個(gè)項(xiàng)目獲得預(yù)售許可,其中住宅套數(shù)為5719套,新增可售面積約57.36萬(wàn)平方米,而這之中剛剛上新的項(xiàng)目占到約四成。對(duì)比2月份的新增供應(yīng),住宅項(xiàng)目在總套數(shù)上環(huán)比增加了81.44%,開(kāi)發(fā)商推盤意愿增強(qiáng)。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示,目前北京新房市場(chǎng)成交的核心問(wèn)題,就是市場(chǎng)“二八分化”比較明顯。我們確實(shí)看到一些項(xiàng)目,銷售的情況非常理想,甚至可以說(shuō)出現(xiàn)了爆棚的熱銷局面。但此類項(xiàng)目在北京市場(chǎng)占較小,大部分項(xiàng)目目前還處于一個(gè)比較低迷的狀態(tài)。由此也就造成了,雖有“熱點(diǎn)”但樓市整體表現(xiàn)不及預(yù)期。

經(jīng)歷寒冬的洗禮,地產(chǎn)行業(yè)終于迎來(lái)了恢復(fù)期,前期積壓的購(gòu)房需求集中釋放,也就形成了傳統(tǒng)意義上的樓市“小陽(yáng)春”。但在剛剛過(guò)去的3月份,樓市似乎并未如想象中那般,“小陽(yáng)春”行情不及預(yù)期。

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,2022年3月諸葛找房重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的40城新房銷售面積為1447.65萬(wàn)平方米,環(huán)比上漲16.59%,同比下跌50.21%;同時(shí)從一季度新房成交情況來(lái)看,一季度40城新房銷售面積為4312.68萬(wàn)平方米,環(huán)比下跌25.84%,同比下跌39.32%。這也進(jìn)一步印證了房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前仍處于恢復(fù)階段,整體表現(xiàn)還是偏弱。

不過(guò)值得注意的是,北京3月銷售面積均較上月大幅增長(zhǎng),環(huán)比漲幅達(dá)到76.3%,這也是由于北京樓市較具韌性,自身調(diào)節(jié)能力較強(qiáng),帶動(dòng)其成交規(guī)?;厣@著。

售樓處里的“忙碌”

“最近一段時(shí)間真是太忙了,前腳剛送走一個(gè)客戶,后腳就又被安排上了,甚至有時(shí)候要‘委屈’客戶兩三組一起看房。”北京大興區(qū)某售樓處銷售人員告訴記者,從今年3月開(kāi)始,咨詢帶看數(shù)量以肉眼可見(jiàn)的速度增加,這之中以剛性群體為主。很多在春節(jié)后擱置買房計(jì)劃的客戶,近期開(kāi)始變得積極起來(lái)。

其表示,目前新房項(xiàng)目?jī)r(jià)格管控嚴(yán)格,一些區(qū)域能夠與周邊二手房形成“倒掛”。最重要的是,新盤剛剛?cè)胧幸泊_實(shí)給到了不錯(cuò)的優(yōu)惠。

在上述項(xiàng)目的售樓處,記者也看到,現(xiàn)場(chǎng)大概有30多位看房客戶,洽談區(qū)基本上座無(wú)空席。

同樣的情況也出現(xiàn)在一些此前去化艱難的“老大難”樓盤。2021年上半年,北京新房市場(chǎng)的供應(yīng)迎來(lái)高峰,一個(gè)又一個(gè)新房扎堆亮相,有意向的購(gòu)房者看得也是眼花繚亂。供應(yīng)量增大的同時(shí),也就遺留了一些受到“冷落”的項(xiàng)目。

“目前可供選擇的房源不多了,月底必清盤。”一去年初入市的項(xiàng)目銷售人員告訴記者,與剛剛?cè)胧械男卤P相比,他們最大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)就是交房早,一些想買新房又著急住的客戶,會(huì)把目光聚焦過(guò)來(lái)。“新房且交付快,最近成交的兩套都是婚房需求,這些客戶是我們目前的重要客群。”

事實(shí)上,“老大難”項(xiàng)目多以去化為目的,各種手段“輾轉(zhuǎn)騰挪”。記者在現(xiàn)場(chǎng)也注意到,中介機(jī)構(gòu)的帶看人員,幾乎是售樓處案場(chǎng)銷售人員的兩倍之多。房地產(chǎn)市場(chǎng)下行,各大開(kāi)發(fā)商對(duì)于渠道的依賴度越來(lái)越高,比如簽訂代理協(xié)議,提高傭金比例等,以期達(dá)到快速回款的目的。

與此同時(shí),“限時(shí)”手段也發(fā)揮重要作用,清明節(jié)特惠、一口價(jià)房源等諸如此類,也調(diào)動(dòng)購(gòu)房者的“拍板”情緒。

對(duì)此,合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示,當(dāng)下買房人變得越來(lái)越理性,再加上新房項(xiàng)目眾多,也就提供了比較的空間。帶看量持續(xù)增加,認(rèn)購(gòu)數(shù)量也看起來(lái)比較紅火。但不容忽視的是,退訂比例也同步加大。也就是,真正從認(rèn)購(gòu)轉(zhuǎn)為簽約的并沒(méi)有看起來(lái)那么好,因此也就出現(xiàn)了數(shù)據(jù)低迷的狀態(tài)。雖然如此,但是渠道能引流,至少說(shuō)明“人氣”回來(lái)了。

一切等網(wǎng)簽定奪

房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行,每一個(gè)銷售節(jié)點(diǎn)都承載著滿滿的期待。一輪回暖浪潮“輸出”,市場(chǎng)真的熱起來(lái)了嗎?

成交如何喜人,帶看如何熱鬧,最終落地才是成績(jī)??吹接矌诺谋趁妫_(kāi)發(fā)商成交“喜報(bào)”披露,目的可能是為了曝光率,“注水”成分概率很大;絡(luò)繹不絕的看房者,也存在“看的人很多,真正下單的少”。

想回答上述問(wèn)題,最終還是要通過(guò)官方途徑來(lái)確認(rèn),那就是網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)雖然準(zhǔn)確但卻不及時(shí),具有明顯的滯后性。這個(gè)滯后周期,可能是幾個(gè)月,也可能是一年之久。不過(guò)在當(dāng)前節(jié)點(diǎn),開(kāi)發(fā)商應(yīng)該會(huì)積極推動(dòng)網(wǎng)上簽約,因?yàn)榫W(wǎng)簽滯后也就意味著回款滯后,這幾乎掌握了“錢緊”開(kāi)發(fā)商的命脈。

即便開(kāi)發(fā)商方面保持積極,但真正數(shù)據(jù)呈現(xiàn)也需要一個(gè)過(guò)程。動(dòng)輒幾十億的銷售數(shù)據(jù)并不具備參考價(jià)值,而網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的滯后性也有可能在未來(lái)幾個(gè)月才會(huì)“翻紅”。所以不能盲目聽(tīng)信“市場(chǎng)好了、房?jī)r(jià)要漲”之類的說(shuō)法,購(gòu)房者還是要以“需求”出發(fā)。

“網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后,有主觀性,也有客觀性,目前更多是客觀性原因造成的。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示,居民收入減少,購(gòu)買能力下降,二手房置換周期延長(zhǎng),這些都將影響到,未來(lái)一段時(shí)間開(kāi)發(fā)商網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的呈現(xiàn)。

對(duì)于未來(lái)北京新房市場(chǎng)走勢(shì),王小嬙表示,北京市場(chǎng)潛在購(gòu)房需求猶存,目前的購(gòu)房者需求釋放受一些因素延遲,隨著時(shí)間的推移,積累的購(gòu)房需求會(huì)逐步釋放,我們預(yù)計(jì)北京市場(chǎng)熱度在今年5-6月份左右有明顯的改善。

郭毅則表示,從目前市場(chǎng)狀況來(lái)看,4、5月份更多是一個(gè)“保持”的節(jié)奏。目前雖然外部環(huán)境給到了一些政策利好的預(yù)期,但北京調(diào)控仍未出現(xiàn)絲毫放松的情況。如果是這樣一個(gè)市場(chǎng)狀況,那么北京新房市場(chǎng)的銷量水平,其實(shí)還是會(huì)持續(xù)保持在一個(gè)穩(wěn)定的狀態(tài),因?yàn)椴](méi)有真實(shí)的利好釋放出來(lái)。

標(biāo)簽: 百?gòu)?qiáng)房企 銷售業(yè)績(jī) 暴雷房企 新房市場(chǎng)

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