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武漢樓市降溫開盤去化率不足四成 二手房降溫

2021-09-13 15:16:52來源：長江商報  

新盤去化平平，二手房大批房源降價，進入“金九”后，武漢樓市依舊低迷。

數(shù)據(jù)顯示，2021年8月，武漢商品住宅整體供應(yīng)186.8萬方，成交104.5萬方，成交均價17280元/平米。市場銷量自4月份以來持續(xù)下降，進入7、8月傳統(tǒng)市場淡季，下滑尤為明顯。

與整體市場成交趨勢相對應(yīng)，TOP房企月度銷售額增量也呈現(xiàn)出相同的走勢，三季度初開始呈現(xiàn)低速增長。今年上半年，整體市場開盤去化率為38%。金九第1周，武漢全市8盤入市，推出1838套房源，整體去化27%。

二手房市場也出現(xiàn)了低溫運行跡象。承接了“8月淡季”的走勢，金九武漢二手房表現(xiàn)依然平淡。據(jù)諸葛找房顯示，9月3日，24小時內(nèi)有1575套房源降價，到9月7日，這個數(shù)據(jù)上漲至1769套。越來越多的業(yè)主選擇了通過降價盡快將手上的房子賣出去。其中不乏豪降90萬、47萬、22萬的房源。

從政策上看，從去年的“三道紅線”、“五道紅線”政策，到今年的“二手房指導(dǎo)價”、“二手房限貸”政策，再到如今的“限制土地溢價率”政策。種種跡象已經(jīng)表明，國家調(diào)控房地產(chǎn)的決心越來越堅決，住房不炒，房子愈加回歸居住屬性。

房地產(chǎn)的“暴利時代”已經(jīng)過去，房企追求利潤的同時會更加注重房屋建造的品質(zhì)。近日，武漢發(fā)布第二次集中土拍公告，51宗地塊出讓中，有41宗最高溢價率控制在15%以內(nèi)。出讓政策啟用“限地價、限房價、競品質(zhì)”方式，將提升品質(zhì)作為核心目標。

新房去化不佳，促銷蔓延主城區(qū)

“想買的樓盤去化率不是很理想，如果陷入平銷，開發(fā)商很可能會打折。不如等一等，看金九銀十的情況再做決定。”武漢市民王先生的心態(tài)是當下購房者的普遍想法。

接踵而至的政策調(diào)控讓本就平淡如水的8月樓市持續(xù)走低。傳統(tǒng)旺季“金九”首周，據(jù)官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2021年9月1日-2021年9月6日，武漢新房住房共計成交2985套，比2020年同時間段成交量下降了17.29%，接近兩成的下降幅度。

長江商報記者注意到，以往?，F(xiàn)日光盤，一房難求的熱門區(qū)域光谷也出現(xiàn)了去化不佳的跡象。8月底的一個周末，光谷6盤齊開。結(jié)果無一盤日光，其中有樓盤的去化率甚至為個位數(shù)。

這三個樓盤分別位于左嶺、光谷中心城、光谷核心三個熱門區(qū)域。中海光谷東麓價格低，有小戶型，適合剛需上車;正榮恒瑞御峯定位光谷東改善，此次開盤位置比上次要好，但價格只漲了100塊;正榮紫闕臺定位光谷核心豪宅，目前關(guān)山片區(qū)最高價。中海光谷東麓、正榮紫闕臺都是目前片區(qū)僅有的存貨。在這種情況下，去化率依然不理想，再次無一盤日光。

為刺激市場，多家開發(fā)商推出了不少促銷手段，不僅力度不小，打折區(qū)域也從陽邏、蔡甸、黃陂等遠城區(qū)蔓延到了主城區(qū)。不少熱門樓盤推出了特價房源，其中漢陽區(qū)就有9個樓盤不同程度的推出了特價房。

最受關(guān)注的是，漢陽世茂錦繡長江天胤二期，目前該項目在尾盤清盤中，備案均價25550元/平，含3500元/平裝修。世茂錦繡長江是漢陽濱江一線臨江+學區(qū)的樓盤，曾和武漢天地一個價。根據(jù)其官方之前宣傳的海報，特惠價格比較吸引人，帶裝修17XXX元/平起，相當于單價直降8000+，簡單算了下，原備案價格表與特價房對比，實際優(yōu)惠可能在4000元/平左右，力度確實比較大，折算下來一套房凈省了八九十萬。

銷售平平，供應(yīng)仍然充足。8月22日-8月27日武漢共計發(fā)放16張預(yù)售證，相比上期小幅上升，新盤入市增多。根據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)，2021年9月，武漢預(yù)計新增開盤加推項目56個，總供應(yīng)量170萬方左右，總房源13000套左右。

業(yè)內(nèi)認為，8月武漢樓市已趨于降溫狀態(tài)。房企面臨業(yè)績承壓，摩肩擦掌劍指回款。預(yù)計今年的“金九銀十“必定是保量棄價。首先從價格上來看，前期為了提振市場景氣度、刺激購買需求并拉升市場預(yù)期，在疫情過后備案價適度放開，武漢樓盤普遍上調(diào)價格。這一舉措同時給武漢房地產(chǎn)市場9、10月降價沖量預(yù)留了部分空間。

二手房降溫，市場觀望情緒漸漲

武漢新房開始打折，二手房也從有價無市開始降價出售。長江商報記者從多家中介了解到，最近不少片區(qū)的二手房推出降價房源的數(shù)量明顯增多，而且不少小區(qū)的降價幅度都不小，少的單價降幾百，多則降幾千，總價可少數(shù)萬甚至上十萬。

據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，最近90天內(nèi)二手房成交房源才5600套，而僅9月6日當天，就新增了804套房源。截至目前，貝殼上顯示的武漢二手房在售房源已高達10w+套。

據(jù)了解，在5月初的時候，武漢待售二手房數(shù)量僅為9萬6千多套，而等到了7月份的時候就高達10萬8千套多套，不到三個月增加了1萬2千多套。

二手房庫存量高，新房也不少。武漢新房庫存量此前的公布數(shù)據(jù)是在18萬套，再加上武漢的待售二手房數(shù)量，武漢樓市房源庫存量高達30萬套以上。庫存越高，房價越難上漲，不少房產(chǎn)中介下架武漢待售二手房。

二手房市場降溫，最大原因就是銀行的限貸政策。去年年底，中國人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，建立了銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度。

今年開始，全國各地都傳來了房貸收緊的消息，武漢也不例外，房貸利率上漲的同時，放款周期也明顯拉長了。有些購房者幾個月甚至半年后才能收到貸款，這直接限制了二手房的流通性。

為了緩沖二手房市場的低迷，貝殼等平臺已經(jīng)加大力度做新房市場，并要求門店分崗：每個門店都強制要求一定比例的經(jīng)紀人專門做新房市場。

“再好的房子，失去了流通性，就是鋼筋水泥。”知名地產(chǎn)分析師嚴躍進對長江商報記者表示，目前二手房市場已發(fā)生明顯變化，從高價起賣開始轉(zhuǎn)向降價出售，惜賣情緒大大減弱，購房者的觀望情緒卻越來越濃厚，成交量持續(xù)低迷。

業(yè)內(nèi)認為，今年二手房貸款收緊已經(jīng)是大趨勢，未來或許還會繼續(xù)收緊，甚至停貸。沒有耐心或者資金壓力過大的房東可能會越來越多，因此降價的二手房也可能會越來越多。想要入手的購房者可以耐心等等更適合的房子和房價。

從全國來看，二手房市場也逐步降溫，諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，2021年8月，100個重點城市二手住宅市場均價為15529元/平方米，環(huán)比下跌0.20%，同比上漲1.38%，同比漲幅較上月收窄0.37個百分點。

諸葛找房認為，進入8月，在中央重申“房住不炒”的原則下，政策調(diào)控力度持續(xù)升級，多城陸續(xù)跟進二手房參考價機制，市場預(yù)期有所轉(zhuǎn)變，市場均價止?jié)q轉(zhuǎn)跌。

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