繼“低首付”和“零首付”之后,樓市竟然還誕生了更離譜的“負(fù)首付”?
(資料圖片僅供參考)
近期,有多個熱點城市的房產(chǎn)中介聲稱,買房可以做到“負(fù)首付”。貸款買房的購房人不僅無需支付首付款,還可以從銀行另貸到一筆錢作為裝修款。這樣的“好事兒”靠譜嗎?
城區(qū)樓宇林立。 中新社記者 王東明 攝
“負(fù)首付”從何而來?
最近,一則房產(chǎn)中介的朋友圈截圖廣為流傳。一位重慶市巴南區(qū)的房產(chǎn)中介宣稱,一套83萬元的精裝房,“客戶首付4萬元,放款后返現(xiàn)5萬元(相當(dāng)于客戶買房后倒拿1萬)”。
如果說這種“負(fù)首付”依靠的是返現(xiàn)退款,那么還有一類更常見的“負(fù)首付”則是依靠拉高銀行的貸款實現(xiàn)。
這樣的營銷話術(shù)還出現(xiàn)在深圳市羅湖區(qū)等地。有房產(chǎn)中介在社交平臺上介紹稱,一套評估價是570萬元的房子,業(yè)主低價賣520萬元??蛻艨上蜚y行貸570萬元全款買這套房子,還剩下50萬元裝修。
可以看到,這種所謂的“負(fù)首付”是指虛構(gòu)購房合同,將合同價格做高,這樣從銀行貸出的額度增高,相當(dāng)于變相減少了首付。
比如,假設(shè)一套100萬的房子原先首付為20萬、貸款為80萬。現(xiàn)在將購房合同價做高到130萬,則首付為26萬、貸款為104萬。據(jù)此購房者“騙取”的貸款額為104萬減去80萬,即24萬。拿這20萬去繳納20萬首付,還多出了4萬元。
如此看來,“負(fù)首付”與零首付、低首付、首付貸等有相似之處,都是“瞞天過海”的花式營銷。但易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進強調(diào),“負(fù)首付”與其他幾項仍有差異,零首付等主要通過房企墊資、尋找首付貸、首付分期實現(xiàn),“負(fù)首付”則是典型的騙貸行為。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉進一步表示,這種做法業(yè)內(nèi)俗稱為“高評高貸”,指的就是銀行評估價格比真實交易價格高,從而貸更多的款變相降低首付?!案咴u”就是高評估值,“高貸”就是高貸款額,里面涉及“陰陽合同”、賣家配合控款等,其漏洞在于銀行評估價有浮動空間,只要賣方同意即可。本質(zhì)上,則是赤裸裸的違法。
“負(fù)首付”真能做到?
中新財經(jīng)記者以購房者的身份電話咨詢了深圳市某銀行的個貸部門,工作人員表示,自己看到了這則新聞,但行里早有明確規(guī)定,購房者需要嚴(yán)格以自有資金,通過正規(guī)渠道繳納首付款,其他所有的噱頭都有法律風(fēng)險,是明確禁止的,提醒購房者保護好自身財產(chǎn)安全。
“銀行肯定不會說能貸出來的,因為‘高評高貸’本質(zhì)上就是買方和開發(fā)商或者原房主聯(lián)起手來‘騙’銀行的貸款嘛?!睆V州一房產(chǎn)中介王勇(化名)對記者表示。
王勇表示,之前見過挺多這樣做的,明面上肯定是違規(guī)的,但是實際操作下來確實解決過一些首付不夠、月供穩(wěn)定群體的首付問題。“特別是在今年3月前后,當(dāng)時房貸利率降下來了,有人沒足夠的存款但想趁機快點‘上車’,就這么操作過?!?/p>
來自成都的齊女士在去年著急出手一套房產(chǎn)進行置換,聯(lián)系到的一位買家便提出想做高評高貸?!爱?dāng)時他說,我們的中介做不了這個,他去外面找評估公司和銀行,最后做到的價格差不多是我賣價的140%,我算了算首付也就幾萬塊錢,和‘零首付’沒什么區(qū)別了?!?/p>
齊女士思考后還是拒絕了這位買家?!拔矣X得我作為賣方太吃虧了,風(fēng)險全都在我這邊。如果我低首付過戶給他,他貸不下來款又沒錢還我,我豈不是錢沒收到,房子也給他了?”
售樓處。 張煜歡 攝
王勇提到,之前一般是在買賣二手房時會有這樣的操作,現(xiàn)在有些新房的開發(fā)商也用起了這個手法?!靶路坎僮鞣炊唵?,因為不存在第三方評估的問題了,全靠開發(fā)商自己操作。相當(dāng)于開發(fā)商把錢借給買方走個流水,等貸款下來再把錢還回去?!?/p>
“賣家自然是風(fēng)險很高,除了可能被‘空手套白狼’,這件事本身就違法,賣家如果明知道對方要做還配合,被查到的話也都要負(fù)責(zé)?!蓖跤抡f,所以業(yè)內(nèi)雖然有這種操作方式,但賣家能不能配合很難說,配合的賣家大部分都是非常著急出手,或者房子存在一些問題的。
“對于買家來說,這就屬于無限加杠桿。雖然利率可能是低的,但貸的錢多了,利息肯定也會多,而且房價高了,要交的契稅、中介費等也會相應(yīng)走高,最后長期來看能不能回本還要好好算一算?!蓖跤绿岬剑I家也有可能被賣家和中介聯(lián)手“擺一道”,比如賣家如果堅持要求買家按合同價付款,買方拒絕還需要承擔(dān)違約金。
“負(fù)首付”暗中有“坑”
“‘負(fù)首付’屬于違法行為,其危害性非常大?!眹?yán)躍進強調(diào),購房沒有真實的首付支撐,容易抬高杠桿。若是按“負(fù)首付”的方式購房,購房者后續(xù)的真實房貸壓力明顯放大,這會使得房貸違約的成本增大,最終對購房者和商業(yè)銀行都不利。
北京市金訴律師事務(wù)所主任王玉臣進一步指出其中的法律風(fēng)險:“首先,不論是所謂的‘零首付’還是‘負(fù)首付’,該付的錢終究還是要付的,無非是時間早晚的問題;其次,這種操作的房貸月供往往會提高一些,房貸期限越長負(fù)擔(dān)越大;再次,這種本身就是違法違規(guī)、明令禁止的,還存在被銀行斷貸、被監(jiān)管部門處罰的可能性?!?/p>
“采用這種模式,往往需要簽署‘陰陽合同’。這一方面違反了商品房銷售的相關(guān)規(guī)定,沒有如實備案;另一方面,通過這種方式騙取高額貸款,違反了銀行按揭貸款的相關(guān)規(guī)定,涉嫌騙貸,一經(jīng)發(fā)現(xiàn),銀行不會進行放貸。即使已經(jīng)放貸,往往也會直接解除按揭貸款合同,要求提前償還全部貸款。”王玉臣補充稱。
對于這種暗中有“坑”的營銷行為,多地也在積極出手治理。
例如,廣東省惠州市惠陽區(qū)住建局日前印發(fā)通知,嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)在商品房交易環(huán)節(jié)出現(xiàn)首付貸、返首付、零首付、中介機構(gòu)營銷返首付、發(fā)布虛假違法房地產(chǎn)廣告、捏造散布不實信息等違規(guī)銷售行為。
(中新財經(jīng)記者 左宇坤)