回港上市后不到一個(gè)月時(shí)間，貝殼交出首份財(cái)報(bào)“成績單”。5月31日，貝殼發(fā)布2022年第一季度未經(jīng)審計(jì)財(cái)務(wù)業(yè)績，并于晚間線上召開一季度業(yè)績會(huì)。在面對(duì)行業(yè)前所未有的困境時(shí)，貝殼平臺(tái)上的門店、經(jīng)紀(jì)人數(shù)量，也隨著市場下行有所流失。如何應(yīng)對(duì)寒冬?貝殼董事會(huì)主席兼首席執(zhí)行官彭永東在會(huì)上直言，下一階段鏈家要以提升效應(yīng)為目的，力推“大店模式”，優(yōu)化部分虧損門店，鏈家繼續(xù)“縮小”，相應(yīng)人員效能也會(huì)得到提升。換句話說，貝殼的線下門店“縮編”仍要繼續(xù)。
營收同比下降39.4%
房企接連暴雷，疫情都影響著貝殼。
財(cái)報(bào)顯示，貝殼一季度成交額(GTV)為5860億元(人民幣，下同)，同比下降45.2%;營業(yè)收入為125億元，同比下降39.4%。
營業(yè)收入下降，也是源于貝殼一季度的存量房及新房業(yè)務(wù)大幅下滑。其中，存量房總交易額為3741億元，同比下降44.5%;新房總交易額為1927億元，同比下降43.9%。受此影響，貝殼的存量房業(yè)務(wù)凈收入跌至62億元，新房業(yè)務(wù)凈收入跌至59億元。
2022年一季度，貝殼毛利為22億元，而2021年同期為48億元;毛利率為17.7%，2021年同期為23.3%。貝殼方面解釋稱，毛利率下降主要由于鏈家經(jīng)紀(jì)人的固定薪酬成本占收入比例相對(duì)較高，導(dǎo)致存量房交易的貢獻(xiàn)利潤率較低。此外，相較2021年同期，2022年第一季度的凈收入下降，致使門店成本占凈收入的比例相對(duì)較高。
受業(yè)務(wù)規(guī)?？s水影響，一季度貝殼的營業(yè)成本總額由2021年同期的159億元，下降35%至103億元。其中，外部分傭42億元，內(nèi)部傭金及薪酬47億元，不過門店成本同比增加4.5%至9億元，主要由于2022年一季度新增的簽約服務(wù)中心的租金增長及攤銷的鏈家門店裝修費(fèi)用較2021年同期有所增加。
“毫無疑問，我們?cè)诮衲昝媾R著多重考驗(yàn)。”彭永東如是說道。
線下門店繼續(xù)“縮編”
財(cái)務(wù)指標(biāo)之外，貝殼平臺(tái)上的門店、經(jīng)紀(jì)人數(shù)量，也隨著市場下行有所流失。截至2022年3月31日，貝殼平臺(tái)門店數(shù)量45777家，較上年減少6%;活躍門店數(shù)量42994家，較上年減少4.3%;經(jīng)紀(jì)人數(shù)量427379名，較上年減少19.1%，活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)量為381799名。
此外，貝殼移動(dòng)月活躍用戶數(shù)量平均為3970萬名，而2021年同期為4850萬名。
彭永東表示，2022年第一季度，貝殼總交易額同比下降45%至人民幣5860億元，反映行業(yè)面臨重重挑戰(zhàn)。在這樣的環(huán)境下，貝殼進(jìn)一步完善門店和經(jīng)紀(jì)人管理，同時(shí)利用科技手段優(yōu)化運(yùn)營，在新房領(lǐng)域平衡規(guī)模增長與風(fēng)險(xiǎn)管理，二手房交易服務(wù)業(yè)務(wù)則以“效益優(yōu)先”為大。
彭永東所言的“效益優(yōu)先”，也是在貝殼線下門店繼續(xù)“縮編”的前提下進(jìn)行的。彭永東在會(huì)上直言，下一階段鏈家要以提升效應(yīng)為目的，力推“大店模式”，優(yōu)化部分虧損門店，鏈家繼續(xù)“縮小”，相應(yīng)人員效能也會(huì)得到提升。“二季度貝殼的線下門店，還會(huì)繼續(xù)減少。”
曾經(jīng)的輝煌一去不復(fù)返，地主家也沒有余糧了?；ヂ?lián)網(wǎng)大廠都在裁員，貝殼的“縮編”似乎也并不突兀。
在地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)看來，貝殼繼續(xù)“縮編”，一方面是為了應(yīng)對(duì)行業(yè)寒冬，另一方面也是轉(zhuǎn)移聚焦點(diǎn)，發(fā)力家裝家居業(yè)務(wù)這一新趨勢(shì)。隨著房地產(chǎn)市場下行，貝殼單一模式壓力巨大，急需開辟業(yè)務(wù)增長新賽道。
2022年也是貝殼所提的“一體兩翼”戰(zhàn)略的開局之年：一體即房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事業(yè)群，兩翼即整裝大家居事業(yè)群與惠居事業(yè)群。今年4月，貝殼完成對(duì)圣都家裝的收購。據(jù)徐濤透露，圣都家裝目前進(jìn)展順利，相關(guān)業(yè)務(wù)開展也達(dá)到預(yù)期，今年5月起，圣都將并入貝殼財(cái)務(wù)報(bào)表。
國央企集中度提升對(duì)貝殼影響中性
受疫情影響，今年一季度市場態(tài)勢(shì)仍較為分化，面對(duì)不利市況，貝殼進(jìn)行了一系列管理動(dòng)作優(yōu)化，同時(shí)以介紹形式于香港聯(lián)合交易所主板雙重主要上市。但毫無疑問，當(dāng)下貝殼的發(fā)展仍主要依賴于地產(chǎn)行業(yè)的整體走勢(shì)。
對(duì)于市場判斷，彭永東在會(huì)上表示，目前二手房觸底反彈，已有回升勢(shì)頭;新房市場受限于“負(fù)向循環(huán)”影響，仍表現(xiàn)低迷。面對(duì)市場進(jìn)入調(diào)整期，貝殼下一階段要增加快傭類項(xiàng)目收入，加大與國央企等優(yōu)質(zhì)開發(fā)商的合作。
事實(shí)上，針對(duì)國央企集中度提升問題，市場擔(dān)憂貝殼會(huì)因此減少中介費(fèi)率收入。徐濤給出的回應(yīng)是“影響是中性的”。其表示，國央企集中度提升對(duì)于貝殼只有兩方面影響，費(fèi)率的高與低、壞賬的多與少。國央企相較于民企，在費(fèi)率方面確定要低20%左右，但費(fèi)率低的同時(shí)，壞賬風(fēng)險(xiǎn)也低，相關(guān)提升對(duì)貝殼的影響是中性的。
貝殼執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官徐濤進(jìn)一步指出，未來房企對(duì)于渠道的依賴是確定的，國央企和民企開渠率基本趨同。“決定渠道費(fèi)率高低是房客的分離度，隨著城市不斷向外延伸，開發(fā)商項(xiàng)目缺少與終端購房者的連接，這更加體現(xiàn)中介渠道價(jià)值。”
