回港上市后不到一個(gè)月時(shí)間，貝殼交出首份財(cái)報(bào)“成績(jī)單”。5月31日，貝殼發(fā)布2022年第一季度未經(jīng)審計(jì)財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)，并于晚間線上召開(kāi)一季度業(yè)績(jī)會(huì)。在面對(duì)行業(yè)前所未有的困境時(shí)，貝殼平臺(tái)上的門(mén)店、經(jīng)紀(jì)人數(shù)量，也隨著市場(chǎng)下行有所流失。如何應(yīng)對(duì)寒冬?貝殼董事會(huì)主席兼首席執(zhí)行官彭永東在會(huì)上直言，下一階段鏈家要以提升效應(yīng)為目的，力推“大店模式”，優(yōu)化部分虧損門(mén)店，鏈家繼續(xù)“縮小”，相應(yīng)人員效能也會(huì)得到提升。換句話說(shuō)，貝殼的線下門(mén)店“縮編”仍要繼續(xù)。
營(yíng)收同比下降39.4%
房企接連暴雷，疫情都影響著貝殼。
財(cái)報(bào)顯示，貝殼一季度成交額(GTV)為5860億元(人民幣，下同)，同比下降45.2%;營(yíng)業(yè)收入為125億元，同比下降39.4%。
營(yíng)業(yè)收入下降，也是源于貝殼一季度的存量房及新房業(yè)務(wù)大幅下滑。其中，存量房總交易額為3741億元，同比下降44.5%;新房總交易額為1927億元，同比下降43.9%。受此影響，貝殼的存量房業(yè)務(wù)凈收入跌至62億元，新房業(yè)務(wù)凈收入跌至59億元。
2022年一季度，貝殼毛利為22億元，而2021年同期為48億元;毛利率為17.7%，2021年同期為23.3%。貝殼方面解釋稱(chēng)，毛利率下降主要由于鏈家經(jīng)紀(jì)人的固定薪酬成本占收入比例相對(duì)較高，導(dǎo)致存量房交易的貢獻(xiàn)利潤(rùn)率較低。此外，相較2021年同期，2022年第一季度的凈收入下降，致使門(mén)店成本占凈收入的比例相對(duì)較高。
受業(yè)務(wù)規(guī)模縮水影響，一季度貝殼的營(yíng)業(yè)成本總額由2021年同期的159億元，下降35%至103億元。其中，外部分傭42億元，內(nèi)部傭金及薪酬47億元，不過(guò)門(mén)店成本同比增加4.5%至9億元，主要由于2022年一季度新增的簽約服務(wù)中心的租金增長(zhǎng)及攤銷(xiāo)的鏈家門(mén)店裝修費(fèi)用較2021年同期有所增加。
“毫無(wú)疑問(wèn)，我們?cè)诮衲昝媾R著多重考驗(yàn)。”彭永東如是說(shuō)道。
線下門(mén)店繼續(xù)“縮編”
財(cái)務(wù)指標(biāo)之外，貝殼平臺(tái)上的門(mén)店、經(jīng)紀(jì)人數(shù)量，也隨著市場(chǎng)下行有所流失。截至2022年3月31日，貝殼平臺(tái)門(mén)店數(shù)量45777家，較上年減少6%;活躍門(mén)店數(shù)量42994家，較上年減少4.3%;經(jīng)紀(jì)人數(shù)量427379名，較上年減少19.1%，活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)量為381799名。
此外，貝殼移動(dòng)月活躍用戶(hù)數(shù)量平均為3970萬(wàn)名，而2021年同期為4850萬(wàn)名。
彭永東表示，2022年第一季度，貝殼總交易額同比下降45%至人民幣5860億元，反映行業(yè)面臨重重挑戰(zhàn)。在這樣的環(huán)境下，貝殼進(jìn)一步完善門(mén)店和經(jīng)紀(jì)人管理，同時(shí)利用科技手段優(yōu)化運(yùn)營(yíng)，在新房領(lǐng)域平衡規(guī)模增長(zhǎng)與風(fēng)險(xiǎn)管理，二手房交易服務(wù)業(yè)務(wù)則以“效益優(yōu)先”為大。
彭永東所言的“效益優(yōu)先”，也是在貝殼線下門(mén)店繼續(xù)“縮編”的前提下進(jìn)行的。彭永東在會(huì)上直言，下一階段鏈家要以提升效應(yīng)為目的，力推“大店模式”，優(yōu)化部分虧損門(mén)店，鏈家繼續(xù)“縮小”，相應(yīng)人員效能也會(huì)得到提升。“二季度貝殼的線下門(mén)店，還會(huì)繼續(xù)減少。”
曾經(jīng)的輝煌一去不復(fù)返，地主家也沒(méi)有余糧了?；ヂ?lián)網(wǎng)大廠都在裁員，貝殼的“縮編”似乎也并不突兀。
在地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，貝殼繼續(xù)“縮編”，一方面是為了應(yīng)對(duì)行業(yè)寒冬，另一方面也是轉(zhuǎn)移聚焦點(diǎn)，發(fā)力家裝家居業(yè)務(wù)這一新趨勢(shì)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，貝殼單一模式壓力巨大，急需開(kāi)辟業(yè)務(wù)增長(zhǎng)新賽道。
2022年也是貝殼所提的“一體兩翼”戰(zhàn)略的開(kāi)局之年：一體即房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事業(yè)群，兩翼即整裝大家居事業(yè)群與惠居事業(yè)群。今年4月，貝殼完成對(duì)圣都家裝的收購(gòu)。據(jù)徐濤透露，圣都家裝目前進(jìn)展順利，相關(guān)業(yè)務(wù)開(kāi)展也達(dá)到預(yù)期，今年5月起，圣都將并入貝殼財(cái)務(wù)報(bào)表。
國(guó)央企集中度提升對(duì)貝殼影響中性
受疫情影響，今年一季度市場(chǎng)態(tài)勢(shì)仍較為分化，面對(duì)不利市況，貝殼進(jìn)行了一系列管理動(dòng)作優(yōu)化，同時(shí)以介紹形式于香港聯(lián)合交易所主板雙重主要上市。但毫無(wú)疑問(wèn)，當(dāng)下貝殼的發(fā)展仍主要依賴(lài)于地產(chǎn)行業(yè)的整體走勢(shì)。
對(duì)于市場(chǎng)判斷，彭永東在會(huì)上表示，目前二手房觸底反彈，已有回升勢(shì)頭;新房市場(chǎng)受限于“負(fù)向循環(huán)”影響，仍表現(xiàn)低迷。面對(duì)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，貝殼下一階段要增加快傭類(lèi)項(xiàng)目收入，加大與國(guó)央企等優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商的合作。
事實(shí)上，針對(duì)國(guó)央企集中度提升問(wèn)題，市場(chǎng)擔(dān)憂(yōu)貝殼會(huì)因此減少中介費(fèi)率收入。徐濤給出的回應(yīng)是“影響是中性的”。其表示，國(guó)央企集中度提升對(duì)于貝殼只有兩方面影響，費(fèi)率的高與低、壞賬的多與少。國(guó)央企相較于民企，在費(fèi)率方面確定要低20%左右，但費(fèi)率低的同時(shí)，壞賬風(fēng)險(xiǎn)也低，相關(guān)提升對(duì)貝殼的影響是中性的。
貝殼執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官徐濤進(jìn)一步指出，未來(lái)房企對(duì)于渠道的依賴(lài)是確定的，國(guó)央企和民企開(kāi)渠率基本趨同。“決定渠道費(fèi)率高低是房客的分離度，隨著城市不斷向外延伸，開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目缺少與終端購(gòu)房者的連接，這更加體現(xiàn)中介渠道價(jià)值。”
