今年以來(lái)，在穩(wěn)地產(chǎn)背景下，樓市松綁“新招”不斷。從控額到保額，銀行對(duì)房貸業(yè)務(wù)的態(tài)度也在悄然生變，在“一城一策”的背景下，如何用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，為購(gòu)房者提供更為便利的金融服務(wù)成為銀行未來(lái)發(fā)力的方向。
多地推“帶押過(guò)戶(hù)”
這兩天，多個(gè)城市二手房放開(kāi)“帶押過(guò)戶(hù)”火了!“帶押過(guò)戶(hù)”指的是，存在抵押的房產(chǎn)要上市交易的，無(wú)需先行還貸或墊付，即可實(shí)現(xiàn)抵押變更、轉(zhuǎn)移登記及新抵押設(shè)立。而在此之前，國(guó)內(nèi)二手房交易普遍要求賣(mài)方(原房主)先解押才能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，而解押則意味著原房主需要還清全部按揭貸款。
當(dāng)前，南京、蘇州、濟(jì)南、無(wú)錫、昆明等多地均創(chuàng)立了“帶押過(guò)戶(hù)”模式，“帶押過(guò)戶(hù)”不僅為原房主避免了尋求社會(huì)“過(guò)橋資金”中存在的各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，新房主只能通過(guò)原房主貸款行進(jìn)行貸款的方式也為銀行保留了房貸額度，避免了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)出現(xiàn)流失。
“這是最近推出的新政。”南京地區(qū)某銀行個(gè)貸部門(mén)工作人員向北京商報(bào)記者介紹稱(chēng)，“舉個(gè)例子，假如原房主目前想把手里的房產(chǎn)賣(mài)掉，這時(shí)新買(mǎi)家就可以來(lái)我行進(jìn)行貸款，比如原房主按揭貸款剩余100萬(wàn)元未還清，那么‘帶押過(guò)戶(hù)’模式中就可以不用先還清這筆貸款，由新買(mǎi)家貸到資金后再將原房主100萬(wàn)元的貸款結(jié)清，后續(xù)由新買(mǎi)家完成還款。”
對(duì)于利率執(zhí)行情況，上述銀行個(gè)貸部門(mén)工作人員介紹，“新房主辦理按揭貸款的利率參考最新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行”。
光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)分析稱(chēng)，銀行通過(guò)“帶押過(guò)戶(hù)”保房貸額度主要還是落實(shí)樓市三穩(wěn)任務(wù)，根據(jù)各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)供需和區(qū)域宏觀調(diào)控政策需要，因城施策，精準(zhǔn)調(diào)控，促進(jìn)樓市需求恢復(fù)。“帶押過(guò)戶(hù)”有助于減輕部分售房者高額資金墊付，提升二手房交易效率等。
銀行房貸態(tài)度生變
回顧近兩年來(lái)的房貸支持政策變化，銀行的態(tài)度已經(jīng)悄然生變。
2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，明確對(duì)中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、村鎮(zhèn)銀行，共5檔機(jī)構(gòu)分類(lèi)分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款占比上限、個(gè)人住房貸款占比上限。
在監(jiān)管對(duì)房貸集中度“劃?rùn)n”之后，銀行房貸放款曾出現(xiàn)階段性緊縮。以北京地區(qū)為例，在2021年清明小長(zhǎng)假之后，北京地區(qū)部分銀行房貸額度便出現(xiàn)了收緊，當(dāng)年8月北京地區(qū)房貸額度嚴(yán)控全面升級(jí)，多家銀行分行以及分支行均無(wú)房貸額度，彼時(shí)有銀行個(gè)貸人士直言，“2021年想要額度應(yīng)該沒(méi)戲了，2022年可能才會(huì)有”。
北京商報(bào)記者此前在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有銀行以產(chǎn)品升級(jí)為由拒絕受理線上提前還款申請(qǐng)，購(gòu)房者想要申請(qǐng)?zhí)崆皟斶€本金，必須到進(jìn)行貸款的網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行線下預(yù)約。據(jù)調(diào)查，有關(guān)停線上還貸渠道的銀行客服曾表示，9月16日可再?lài)L試線上申請(qǐng)。不過(guò)，9月20日，北京商報(bào)記者嘗試發(fā)現(xiàn)，該行手機(jī)銀行App仍顯示“產(chǎn)品升級(jí)”無(wú)法辦理。另外，在記者調(diào)查過(guò)程中，也有部分銀行表示，申請(qǐng)?zhí)崆斑€款需要進(jìn)行預(yù)約，辦理周期為1個(gè)月左右。
從上市銀行2022年半年報(bào)中可以發(fā)現(xiàn)，個(gè)人住房按揭貸款方面，有28家銀行較上年末有所增長(zhǎng)，但增幅普遍維持在個(gè)位數(shù)，放緩趨勢(shì)也較為明顯。另有12家銀行個(gè)人住房按揭貸款較上年末有所減少。
正如諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄所言，銀行態(tài)度的變化，能夠反映出市場(chǎng)形勢(shì)的變化，在前兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)交易火熱的時(shí)期，銀行通過(guò)控制房貸額度來(lái)穩(wěn)樓市、穩(wěn)房?jī)r(jià)，在當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，居民預(yù)期收入下降，投資理財(cái)收益不景氣，加上部分地區(qū)房貸利率下調(diào)至最低4.1%，一部分購(gòu)房者選擇提前還款，輕裝上陣，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)還貸客戶(hù)增加，控房貸不得不轉(zhuǎn)向保房貸。
完善差別化房貸支持政策
在“一城一策”用好政策工具箱穩(wěn)樓市的前提下，加大金融扶持力度，優(yōu)化金融服務(wù)方式，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展成為銀行必答課題。
在陳霄看來(lái)，對(duì)于未來(lái)的銀行房貸業(yè)務(wù)，銀行應(yīng)因城施策完善差別化住房信貸支持政策，對(duì)于購(gòu)房者提出靈活還款方式，如先息后本或者利息加少量本金，減輕購(gòu)房者的還貸壓力，滿(mǎn)足剛性購(gòu)房需求釋放，加大信貸資源保障，對(duì)重點(diǎn)客戶(hù)給予期限調(diào)整、利率優(yōu)惠等方面支持。
招聯(lián)金融首席研究員董希淼指出，目前，多數(shù)銀行已經(jīng)對(duì)住房貸款政策進(jìn)行了微調(diào)，比如降低貸款利率、加快放款速度等，但相應(yīng)調(diào)整集中在滿(mǎn)足首套住房消費(fèi)需求。下一步，應(yīng)在如何滿(mǎn)足改善性住房需求上采取更多的支持政策，如適當(dāng)放寬貸款條件，改變“認(rèn)房又認(rèn)貸”，區(qū)別對(duì)待已經(jīng)結(jié)清貸款的購(gòu)房者。
在優(yōu)化房貸業(yè)務(wù)金融服務(wù)方面，也有部分銀行高管在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上做出了回應(yīng)。交通銀行副行長(zhǎng)周萬(wàn)阜表示，加快房貸業(yè)務(wù)的流程優(yōu)化，強(qiáng)化科技賦能，通過(guò)數(shù)字化改造，提升房貸業(yè)務(wù)留存效率和客戶(hù)體驗(yàn)，解決疫情條件下房貸業(yè)務(wù)的正常辦理。郵儲(chǔ)銀行副行長(zhǎng)姚紅指出，重點(diǎn)支持剛性和改善性住房需求，加強(qiáng)商品房的預(yù)售資金監(jiān)管。
“對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，應(yīng)主要落實(shí)樓市三穩(wěn)任務(wù)，根據(jù)各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)供需和區(qū)域宏觀調(diào)控政策需要，因城施策，精準(zhǔn)調(diào)控，促進(jìn)樓市需求恢復(fù)。‘帶押過(guò)戶(hù)’有助于減輕部分售房者高額資金墊付，提升二手房交易效率等。”周茂華說(shuō)道。
