文/汪俐辰
今年政府工作報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)著墨頗多，并首次將“好房子”寫(xiě)入其中，提出“適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’。”
當(dāng)“好房子”需求成為社會(huì)廣泛共識(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)發(fā)生哪些變化?
為什么要建“好房子”?
去年9月26日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議上首次提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，此次政府工作報(bào)告中再次強(qiáng)調(diào)“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。
自去年四季度起，房地產(chǎn)領(lǐng)域一系列需求端措施已經(jīng)出臺(tái)。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任吳璟接受中新社國(guó)是直通車(chē)采訪時(shí)指出，居民家庭購(gòu)房支付能力明顯增強(qiáng)，尤其是首付款比例下降，利率降至歷史最低水平。結(jié)合房?jī)r(jià)下調(diào)，多數(shù)家庭購(gòu)房能力得到提升。與此同時(shí)，市場(chǎng)預(yù)期得到一定程度扭轉(zhuǎn)，尤其是剛需和改善性需求的居民家庭，既有支付能力，也有信心。
一旦需求端改善，就需要高質(zhì)量供給跟上。吳璟指出，“好房子”是將需求端措施轉(zhuǎn)化為實(shí)際購(gòu)房行為的關(guān)鍵。
從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生了重大變化，從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;好不好”。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，住房市場(chǎng)發(fā)展必然要從數(shù)量短缺轉(zhuǎn)向品質(zhì)提升。
吳璟表示，我國(guó)多數(shù)家庭有改善性需求，對(duì)“好房子”有更具體、更細(xì)節(jié)化的需求。這不僅是對(duì)美好生活追求的體現(xiàn)，也是住房產(chǎn)業(yè)發(fā)揮核心功能的必然要求。
此次政府工作報(bào)告中不但寫(xiě)入“好房子”概念，還強(qiáng)調(diào)“完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范”。
吳璟認(rèn)為，這是對(duì)過(guò)去一兩年探索經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)。“好房子”的需求既有個(gè)性化的一面，也有共性的一面。通過(guò)完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范來(lái)滿足共性需求，是短時(shí)間內(nèi)提升住房品質(zhì)的有效手段。
建設(shè)“好房子”進(jìn)展如何?
住房作為一種消費(fèi)品，與手機(jī)、汽車(chē)等產(chǎn)品類(lèi)似，其發(fā)展遵循消費(fèi)升級(jí)規(guī)律。通過(guò)推出更高質(zhì)量的住房供給，可有效激發(fā)新的市場(chǎng)需求。
住建部科技與產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中心綠色建筑發(fā)展處處長(zhǎng)、研究員梁浩接受中新社國(guó)是直通車(chē)采訪時(shí)指出，通過(guò)切實(shí)提升保障性住房、商品房居住品質(zhì)，探索推動(dòng)將老房子改造成“好房子”，能夠更好滿足剛性和多樣化改善性住房需求，有效釋放居民消費(fèi)潛力，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資和銷(xiāo)售水平。同時(shí)，帶動(dòng)建材、家居、家電等相關(guān)消費(fèi)和上下游產(chǎn)業(yè)。
當(dāng)前，我國(guó)多地已經(jīng)開(kāi)展“好房子”建設(shè)探索實(shí)踐。
北京提出加大新開(kāi)發(fā)居住區(qū)配套設(shè)施補(bǔ)短板力度，建設(shè)適應(yīng)群眾高品質(zhì)生活的“好房子”。四川提出適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需求，完善并提升住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，推進(jìn)“好房子”建設(shè)。吉林提出大力推動(dòng)10個(gè)以上“好房子”示范項(xiàng)目建設(shè)。
此外，山東、湖北、重慶等地已開(kāi)始編制或完成高品質(zhì)住宅標(biāo)準(zhǔn)，圍繞審批流程、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建造、物業(yè)運(yùn)維等方面，提出了更明確的發(fā)展要求。
吳璟表示，在過(guò)去一兩年尤其是2024年，“好房子”建設(shè)取得較大進(jìn)展。大家對(duì)“好房子”的共識(shí)逐漸形成。企業(yè)開(kāi)始針對(duì)不同家庭類(lèi)型和需求推出更有針對(duì)性的產(chǎn)品，如單身家庭、多代同住家庭等，產(chǎn)品細(xì)分趨勢(shì)明顯。
同時(shí)，一些共性需求也逐漸被提煉出來(lái)。例如，杭州、合肥、佛山等多地調(diào)整了建筑面積和容積率的計(jì)算方式，鼓勵(lì)小區(qū)提供更多的公共空間，如架空層和陽(yáng)臺(tái)等。
此外，天津、鄭州等多地提出增加建筑層高，從原來(lái)的2.8米提升到3米至3.3米，這不僅改善了居住的舒適性，也為安裝中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)等設(shè)備提供了更多空間。
開(kāi)發(fā)企業(yè)在“好房子”建設(shè)方面也投入了較大精力。
吳璟指出，過(guò)去企業(yè)更多依賴(lài)土地增值獲取利潤(rùn)，但現(xiàn)在市場(chǎng)環(huán)境下，企業(yè)意識(shí)到只有提升產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量，才能獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。因此，許多龍頭房企在更新產(chǎn)品線、打造標(biāo)桿項(xiàng)目方面做了大量工作。
他同時(shí)提醒，盡管市場(chǎng)對(duì)“好房子”的理解日益豐富，但對(duì)居民家庭的具體居住需求仍有待進(jìn)一步研究。未來(lái)，應(yīng)更關(guān)注居民的實(shí)際需求與痛點(diǎn)，以更精準(zhǔn)地滿足購(gòu)房者期望。
存量房何去何從?
隨著“好房子”建設(shè)推進(jìn)，現(xiàn)有的存量房又該何去何從?
“平衡新增供應(yīng)的品質(zhì)提升和現(xiàn)有庫(kù)存去化二者的關(guān)系，是特別要注意的問(wèn)題。”吳璟說(shuō)，如果新建住房品質(zhì)大幅提升，而現(xiàn)有庫(kù)存未能及時(shí)改造，可能會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)壓力增大?？赡艿那闆r下，在建或尚未建設(shè)的項(xiàng)目應(yīng)盡早按照“好房子”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃和調(diào)整。
梁浩認(rèn)為，推動(dòng)既有存量住房更新改造為“好房子”非常重要。結(jié)合城市更新、城市體檢和老舊小區(qū)改造等工作，可以推行裝配化裝修，用好推動(dòng)大規(guī)模設(shè)備更新和消費(fèi)品以舊換新等相關(guān)政策，推動(dòng)老房子便捷快速改造，也可以鼓勵(lì)各地因地制宜探索居民自主更新改造老舊住宅。
例如，可重點(diǎn)解決加裝電梯平層入戶、既有建筑節(jié)能改造、老舊居住社區(qū)燃?xì)?、供水、供熱、排水管道更新改造，增設(shè)戶內(nèi)燃?xì)獍踩b置，加強(qiáng)存量房屋安全管理，通過(guò)綠色工業(yè)化定制整裝和裝配化菜單式裝修方式，便捷快速改造既有住房廚房、衛(wèi)生間等重要居住空間，激發(fā)老房子整體更新改造需求。
