共有產(chǎn)權(quán)房面世將近4年，北京終于針對這一類型房源出臺了對外租賃的細(xì)則。
7月16日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會在網(wǎng)站上公布了對《關(guān)于規(guī)范共有產(chǎn)權(quán)住房出租管理工作的通知(試行)》(征求意見稿)公開征集意見的公告，對北京共有產(chǎn)權(quán)房的出租條件、出租程序、收益分配和監(jiān)督管理等具體要求進(jìn)行了明確。
其中要求，共有產(chǎn)權(quán)住房租賃應(yīng)統(tǒng)一通過市保障房中心建立的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺進(jìn)行。購房人通過服務(wù)平臺填報(bào)出租意向，與代持機(jī)構(gòu)簽訂住房出租使用協(xié)議后方可出租。未經(jīng)代持機(jī)構(gòu)同意，購房家庭不得擅自出租住房，商業(yè)網(wǎng)站、房產(chǎn)中介等不得提供相關(guān)服務(wù)。同時(shí)，政府就低確定定額租金，充分讓利于民。該意見稿公開征集意見的時(shí)間為2021年7月16日至7月23日。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，北京的共有產(chǎn)權(quán)住房是全國少有沒有投資屬性的住房，永遠(yuǎn)不能轉(zhuǎn)成商品房交易。增加出租功能有利于保證共有產(chǎn)權(quán)購房者權(quán)益，也可以滿足部分工作變動(dòng)家庭通過換租穩(wěn)定租房，避免申購共有產(chǎn)權(quán)家庭的住房空置。
新的收益路徑
此前，關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)住房的規(guī)定中明確了可以對外出租的屬性。2017年9月北京市發(fā)布的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》中規(guī)定，已購共有產(chǎn)權(quán)住房用于出租的，購房人和代持機(jī)構(gòu)按照所占房屋產(chǎn)權(quán)份額獲得租金收益的相應(yīng)部分，具體應(yīng)在購房合同中約定。購房人應(yīng)在市級代持機(jī)構(gòu)建立的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺發(fā)布房屋租賃信息，優(yōu)先面向保障性住房備案家庭或符合共有產(chǎn)權(quán)住房購房條件的家庭出租。具體實(shí)施細(xì)則由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委另行制定。
然而，過去近四年間，上述細(xì)則遲遲未能面世，導(dǎo)致了北京共有產(chǎn)權(quán)住房的出租在事實(shí)上一直處于“灰色地帶”。 在此次征求意見稿的起草說明中，北京住建委指出，群眾反映由于子女上學(xué)、就近上班等原因，部分已入住項(xiàng)目購房人存在住房出租實(shí)際需要，希望明確細(xì)化共有產(chǎn)權(quán)住房出租流程和收益繳納路徑。為此，北京住建委會同相關(guān)部門認(rèn)真調(diào)查、慎重研究，提出出租管理細(xì)化方案，以進(jìn)一步規(guī)范共有產(chǎn)權(quán)住房出租行為。
從整體方案來看，征求意見稿對共有產(chǎn)權(quán)房的出租程序進(jìn)行了規(guī)范。購房人想要出租，必須通過北京市保障房中心建立的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺進(jìn)行住房出租意向登記，經(jīng)共有產(chǎn)權(quán)住房代持機(jī)構(gòu)同意后，雙方簽訂住房出租使用協(xié)議，約定住房擬出租價(jià)格、期限、出租方式、租金收益分配等，住房租賃期限原則上不超過三年。
在租金收益方面，征求意見稿強(qiáng)調(diào)了政府將“讓利于民”，即政府租金的收益原則上根據(jù)區(qū)域市場租金水平綜合確定，在體現(xiàn)住房產(chǎn)權(quán)共有的基礎(chǔ)上，就低確定政府定額租金收益。租金收取采取托管方式，以購房人名義在代持機(jī)構(gòu)認(rèn)可的銀行開設(shè)賬戶，購房人與代持機(jī)構(gòu)、銀行簽訂委托協(xié)議，租金到賬后按約定將政府定額租金劃轉(zhuǎn)到代持機(jī)構(gòu)指定賬戶。
吸引力有多大？
自2017年9月底北京首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房“錦都家園”入市后，截至2021年6月底，北京市已供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目77個(gè)、可提供房源約7.9萬套。
一直以來，北京的共有產(chǎn)權(quán)住房因大部分地塊供應(yīng)位置較為偏遠(yuǎn)，存在棄購率較高的問題。不過由于2020年北京共有產(chǎn)權(quán)住房供地較少，目前可申購的共有產(chǎn)權(quán)住房較少，且大多位于遠(yuǎn)郊區(qū)。根據(jù)《北京市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二0三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》，今后5年北京將新供應(yīng)各類居住用地5000公頃，新增共有產(chǎn)權(quán)住房供地不低于供應(yīng)總量的15%。
張大偉指出，北京共有產(chǎn)權(quán)住房的購房者必須是無房家庭，本身避免了投資炒作的可能性。這一政策可以說是在不改變產(chǎn)權(quán)屬性的同時(shí)，吸引更多中低收入群體選擇共有產(chǎn)權(quán)住房，有利于存量共有產(chǎn)權(quán)房的消化。
“共有產(chǎn)權(quán)房出租應(yīng)該是少數(shù)需求吧，畢竟都是戶主在北京的首套房，都是剛需。可能是因?yàn)楹⒆由蠈W(xué)，或者工作原因需要臨時(shí)出租。”一位購買了海淀區(qū)共有產(chǎn)權(quán)住房的李女士對《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。目前，她所購買的共有產(chǎn)權(quán)房尚未交付，處于一邊租房一邊還房貸的狀態(tài)。
與此同時(shí)，值得注意的是在共有產(chǎn)權(quán)房增加出租功能的同時(shí)，征求意見稿還是規(guī)定了較為嚴(yán)格的監(jiān)管措施：未經(jīng)代持機(jī)構(gòu)同意擅自出租共有產(chǎn)權(quán)住房的，應(yīng)按照共有產(chǎn)權(quán)住房購房合同約定追究其違約責(zé)任，并向代持機(jī)構(gòu)返還違規(guī)期間政府產(chǎn)權(quán)份額部分租金收益。發(fā)現(xiàn)違規(guī)出租共有產(chǎn)權(quán)住房的機(jī)構(gòu)和個(gè)人，應(yīng)責(zé)令其限期改正，拒不改正的，將機(jī)構(gòu)和個(gè)人信息錄入管理系統(tǒng)作為不良記錄。共有產(chǎn)權(quán)住房購房人違反本通知規(guī)定且拒不改正的，代持機(jī)構(gòu)可暫停辦理該套住房的回購和上市手續(xù)。
