(原標題：英國脫歐火了愛爾蘭樓市：都柏林房價翻番，成中國買家新寵)
當?shù)貢r間11月13日，在經(jīng)歷了無數(shù)次拉鋸戰(zhàn)之后，英國終于與歐盟就“脫歐”協(xié)議內(nèi)容達成一致。次日，英國首相特雷莎·梅宣布草案贏得了內(nèi)閣支持，英國議會將于12月中旬對草案進行表決。
在英國脫歐之后，愛爾蘭作為唯一一個在陸地上和英國接壤的歐盟成員國，將成為連接英國與歐盟之間的特殊橋梁。
行動敏銳者早已向愛爾蘭投去了關(guān)注的目光。
為了繼續(xù)留在歐盟，部分對脫歐不滿的英國人選擇加入愛爾蘭國籍。愛爾蘭駐倫敦大使館數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，大使館共收到約4.5萬份護照申請，相比英國2016年公投脫歐前的數(shù)據(jù)幾乎翻番。此外，原本駐倫敦的不少金融機構(gòu)，比如美國銀行也選擇把歐盟總部搬遷到都柏林。
谷歌歐洲總部位于都柏林。來源：網(wǎng)絡
史密斯咨詢公司的聯(lián)合創(chuàng)始人李敬利告訴第一財經(jīng)記者，他近期剛接待過一位剛需客戶——來自中國的客戶打算明年開始在都柏林長居，并把孩子送過去上學。
這位客戶和一個英國人同時看中了一套三居室的公寓，為了拿下這套公寓，他們開始競價，75萬歐元的售價被抬高到了86.5萬歐元(約合686萬元人民幣)，最后他的客戶如愿以償。
外來人口遷入和工作機會的增加，則助推了愛爾蘭本來就已十分火熱的房價。在今年11月初全球知名會計師事務所普華永道(PwC)發(fā)布的《2019年歐洲房地產(chǎn)新趨勢》報告中，愛爾蘭首都都柏林的房地產(chǎn)投資前景僅次于里斯本(葡萄牙)和柏林(德國)。
海外房產(chǎn)網(wǎng)站居外網(wǎng)向第一財經(jīng)提供的數(shù)據(jù)顯示，當前都柏林的詢盤熱度正處于歷年來的巔峰。
近6年上漲逾九成
與多數(shù)歐洲城市類似，2007~2008年都柏林房價達到了頂峰，但在2008年全球金融危機爆發(fā)后，都柏林房價出現(xiàn)了長達3~4年的下跌探底過程，均價幾乎遭到腰斬。
房地產(chǎn)服務商第一太平戴維斯(Savills)愛爾蘭新房業(yè)務總監(jiān)布朗(David Browne)對第一財經(jīng)記者表示，都柏林房價自2012年初觸底以后開始穩(wěn)步上升，年均漲幅達8%;若考慮通脹因素，直到今年以來漲幅才有所放緩。
英國脫歐火了愛爾蘭樓市 成中國買家新寵
愛爾蘭中央統(tǒng)計局(CSO)數(shù)據(jù)顯示，今年8月，都柏林住宅價格同比上漲6.1%，與2012年2月時的最低點相比，已累計上漲94.5%。
居外網(wǎng)的都柏林詢盤指數(shù)顯示，2017年開始詢盤數(shù)量增速明顯，該年第二季度詢盤量環(huán)比增加了三倍。2018年第三季度創(chuàng)下了統(tǒng)計以來的最高紀錄，同比2017年第三季度翻了兩番。
就職于英國某知名房地產(chǎn)基金公司的Nina告訴第一財經(jīng)記者，2008年金融危機造成了愛爾蘭房地產(chǎn)開發(fā)商持續(xù)數(shù)年的資金短缺，無力興建新房，同時愛爾蘭人口保持持續(xù)增長，導致房地產(chǎn)市場嚴重供不應求。
“在2012~2013年左右，愛爾蘭經(jīng)濟逐漸復蘇，當時是最佳投資期，我們公司正是在那個時候進入都柏林房地產(chǎn)市場的。”Nina說道。
2013年7月，為刺激經(jīng)濟復蘇，愛爾蘭政府修正了移民法案，允許在愛爾蘭境內(nèi)投資一定數(shù)額(后在2016年12月修正為100萬歐元，約合790萬元人民幣)的非歐盟國家公民獲得居留許可，這吸引了不少外來的投資者。
布朗表示，都柏林樓市最近幾年中國買家人數(shù)明顯增加，主要以自住的家庭式住宅為主。據(jù)他透露，當前都柏林市面上每套新房(含期房)均價為46.7萬歐元，每平方米均價約6000歐元，其中最貴的是鄧萊里-拉斯當區(qū)(Dún Laoghaire-Rathdown)超過60萬歐元。
Nina告訴第一財經(jīng)記者，她有一位朋友，2014年花費幾百萬歐元在都柏林郊區(qū)投資了一家擁有100多個房間的小型酒店，目前經(jīng)營狀況良好，不計房價上漲，僅每年的租金回報率已超過了5%。
“在過去兩年，大量的中低端樓盤(包括社會福利房)進入市場，拉低了都柏林的均價。根據(jù)地區(qū)不同，新房價格平均要比二手房高出15%。”布朗說。
梅林資本集團(Merrion Capital Group)的首席經(jīng)濟學家麥奎德(Alan McQuaid)認為，都柏林房價上漲的主要原因是供不應求，這一現(xiàn)象已經(jīng)持續(xù)多年，并且不可能在一夜之間得以修正，因此房價很難停止上漲。
人口紅利是核心因素
都柏林房地產(chǎn)市場的供不應求與當?shù)厝丝诩t利密切相關(guān)。愛爾蘭中央統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，該國當前人口約485萬，較10年前增加了35萬，預計到2040年，愛爾蘭人口將達到575萬。
愛爾蘭是歐洲人口最年輕的國家，25歲以下人口占總?cè)丝诘娜种唬?4歲以下人口幾乎占總?cè)丝诘囊话?，而愛爾蘭近40%的人口生活在都柏林及其周邊地區(qū)。都柏林對愛爾蘭人口的虹吸效應，除了由于它是首都之外，還因為都柏林有著“歐洲硅谷”之稱。
普華永道在報告中提到，世界領(lǐng)先的科技公司正在都柏林“快速擴張”，這是為什么這個相對較小的城市，在歐洲房地產(chǎn)投資前景中排名靠前的原因。
11月8日，F(xiàn)acebook宣布計劃擴大在都柏林的辦公室區(qū)域，使辦公面積翻兩番，讓該公司在當?shù)氐膯T工人數(shù)增加一倍以上。Facebook目前在愛爾蘭雇用了4000名員工，但仍然不如蘋果和谷歌，這兩家公司在愛爾蘭各自擁有6000名員工。
美國科技巨頭紛紛選擇在都柏林擴張，這與當?shù)剌^低的企業(yè)稅率和低成本的避稅措施有關(guān)。2015年，愛爾蘭一度成為美國最大的海外投資(FDI)目的地。
英國脫歐火了愛爾蘭樓市 成中國買家新寵
此外，英國選擇脫歐也刺激了這一趨勢。普華永道在報告稱，都柏林機場、港口地區(qū)的物流行業(yè)增長勢頭強勁，英國脫歐促使愛爾蘭的出口商和零售商重新配置物流供應鏈。
李敬利表示，由于英國脫歐臨近，過去一年中來自英國公民的咨詢數(shù)量大幅增加。同時，愛爾蘭對于海外投資者的態(tài)度也十分友好，并沒有針對外國投資者的限購政策，也不存在額外的海外買家印花稅。
大量且質(zhì)優(yōu)的工作機會刺激了不少年輕人來都柏林學習、工作和生活。李敬利對第一財經(jīng)記者表示，相對于爆發(fā)式的人口增長速度，新屋建成速度遠遠無法滿足市場需求。2016年，愛爾蘭新建住宅不到1.5萬套，僅是近20年平均水平的65%，同時愛爾蘭住房庫存較低，每年至少需要額外增加 5000套住房才能勉強滿足市場的需求，而在都柏林房屋供應不足的情況更為嚴重。
Nina對第一財經(jīng)記者表示，在英國脫歐之后，愛爾蘭將成為歐盟唯一一個主要語言為英語的國家，因此有不少投行及其他金融機構(gòu)選擇把歐盟總部搬到都柏林，包括中國銀行也于2017年6月在都柏林設(shè)立了分行。
“經(jīng)濟復蘇之后，不少愛爾蘭人選擇回到自己的祖國。近年來，去愛爾蘭留學的數(shù)量也有所增加，其中包括不少來自中國的留學生。這些因素都直接推動了房價。”她說。
據(jù)悉，目前約有3000名中國留學生在愛爾蘭留學，其中大部分都在都柏林，較為知名的大學有圣三一學院(Trinity College)、都柏林大學(UCD)和都柏林城市大學(DCU)等。
每年租金回報7%~10%
世上沒有只漲不跌的資產(chǎn)。都柏林的房價已連續(xù)快速上漲了5~6年，未來空間還有多大呢?
三大評級機構(gòu)之一的標準普爾今年9月發(fā)布的預測報告顯示，愛爾蘭的房屋供應量正在追趕需求量，預計未來三年內(nèi)的房價增長將有所緩解。2018年的房價增速為9.5%，2019年放緩至8%，2020年為7%，2021年為6%。
愛爾蘭最大房產(chǎn)網(wǎng)站Draft.ie的數(shù)據(jù)顯示，都柏林的房價幾乎已恢復到了金融危機之前的水平，當前有5000多套房產(chǎn)在售，數(shù)量同比有所增加。
Nina對第一財經(jīng)記者表示，房產(chǎn)投資周期通常為10年左右，現(xiàn)在已進入中后期。她所在的基金公司當初投資都柏林時設(shè)定了5年的投資期，已全部退出。
不過，Nina認為這并不意味著都柏林的房價將要下跌，未來仍有一定上漲空間，因為市場需求并沒有減少太多。她表示：“現(xiàn)在的投資機會肯定沒有前幾年那么好，但如果有剛性需求，比如孩子在當?shù)厣蠈W，仍然可以考慮，主要還是要看地段。”
英國脫歐火了愛爾蘭樓市 成中國買家新寵
布朗也認為，保守估計，未來幾年都柏林的房價仍將保持每年3%至5%的上漲，取決于當?shù)厥袌龅墓┣笏健?/p>
李敬利則認為都柏林房產(chǎn)仍十分具有吸引力，尤其是其超高的租金回報比率。據(jù)統(tǒng)計，都柏林房地產(chǎn)每年的租金回報率在7%~10%。這與愛爾蘭的人口紅利和科技巨頭搶灘入駐息息相關(guān)。他認為，如果想去都柏林投資房產(chǎn)，應優(yōu)先考慮公寓或別墅，二者租售比較高，當然地段也很重要，在市中心或者較好的區(qū)域，出租率高，租金也高。
“普遍來說，都柏林南區(qū)的住房無論質(zhì)量還是環(huán)境相比北區(qū)都有很大優(yōu)勢。都柏林市北部1區(qū)、7區(qū)和南部2區(qū)、4區(qū)、6區(qū)、14區(qū)等都是當前投資的熱點區(qū)域。” 李敬利如是說。
