作為樓市傳統(tǒng)旺季的“金九銀十”，今年的成色不足鐵板釘釘，但降溫之快超出預(yù)期?？硕鸾y(tǒng)計(jì)，9月28個(gè)一二線城市新房成交量同比下跌41%；打折促銷成為近期樓市主題，恒大全國(guó)樓盤折扣營(yíng)銷，商辦低至六折；萬(wàn)科廈門項(xiàng)目啟動(dòng)實(shí)質(zhì)性降價(jià)銷售；各地新盤去化普遍降至60%，西安某樓盤零成交。更代表走勢(shì)的二手住房市場(chǎng)，9月出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”的跡象。上海二手住房成交連續(xù)3個(gè)月下跌，二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)連跌9個(gè)月，深圳報(bào)價(jià)下跌的二手房源占55%。
同時(shí)，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)，開發(fā)商近期突現(xiàn)悲觀。包括碧桂園、恒大、融創(chuàng)、華夏幸福和泰禾等在內(nèi)的龍頭房企，紛紛表示要收縮戰(zhàn)線，或者退出四線城市，或裁撤部分事業(yè)部、區(qū)域公司，或者叫停拿地和開工。近期，在萬(wàn)科秋季例會(huì)上，作為主題的“活下去”刷爆會(huì)場(chǎng)。一眾龍頭開發(fā)商情緒低落，導(dǎo)致土地市場(chǎng)現(xiàn)“流拍潮”。2018年1~8月，全國(guó)300城共推地18468宗，流拍890宗，創(chuàng)歷史新高；底價(jià)摘牌也成常態(tài)，熱點(diǎn)城市多宗地因無(wú)人報(bào)價(jià)而收回。
讓人疑惑的是，相比此前三輪回調(diào)期，即2008~2009年、2012年和2014~2015年上半年，當(dāng)前開發(fā)商面臨的市場(chǎng)形勢(shì)好得多。首先，盡管商品房交易增速下滑，但銷售面積和金額依然保持正增長(zhǎng)，今年1~8月銷售額同比增長(zhǎng)高達(dá)14.5%。而此前三輪回調(diào)期，均出現(xiàn)了銷售負(fù)增長(zhǎng)；其次，2018年前三季度，TOP20房企銷售額同比增速高達(dá)35%，千億房企有18家；最后，今年上半年上市房企迎來(lái)史上最好半年報(bào)，135家開發(fā)商營(yíng)收和凈利潤(rùn)分別增長(zhǎng)24%和38%，其中1/3家的利潤(rùn)翻番。
同時(shí)，近期國(guó)家出臺(tái)了一系列政策，鼓勵(lì)基建投資“補(bǔ)短板”，激發(fā)居民消費(fèi)潛力，房貸利息稅前扣除明年起實(shí)施；盡管棚改降速，但并未叫停，只是貨幣化漸漸退出。1~8月，全國(guó)棚改已開工465萬(wàn)套，完成投資11900多億元，完成年度目標(biāo)任務(wù)的80%。此外，固定資產(chǎn)投資和消費(fèi)增速創(chuàng)新低的情況下，加上貿(mào)易戰(zhàn)愈演愈烈，國(guó)家對(duì)內(nèi)需無(wú)比重視。無(wú)論是新型城鎮(zhèn)化，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城，還是基于滿足美好生活訴求，在衣食住行方面的改善等，都將是扶持政策的著力點(diǎn)。
由上，我們就需要甄別，近期樓市回調(diào)是短周期的，還是趨勢(shì)性的？房企看淡后市，是真看空，還是策略為之，意在為低價(jià)“撿漏”鋪墊？筆者認(rèn)為，自2016年9月底開啟新一輪調(diào)控以來(lái)，特別是去年7月開啟“去杠桿”以來(lái)，樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”開始褪色。今年7月31日，中央政治局會(huì)議明確“遏制房?jī)r(jià)上漲”，8月11日住建部沈陽(yáng)會(huì)議落實(shí)政治局會(huì)議指示，再啟“約談問(wèn)責(zé)”，意味著調(diào)控繼續(xù)加碼，房?jī)r(jià)管控進(jìn)一步嚴(yán)格，樓市下行期到來(lái)，9~10月樓市回落在情理之中。
開發(fā)商之所以悲觀，一是目前開發(fā)商已達(dá)成共識(shí)，政策不再支持樓市了。過(guò)去，但凡房?jī)r(jià)普漲、市場(chǎng)升溫，調(diào)控如影隨形，但大家普遍認(rèn)為，后續(xù)政策一定會(huì)松綁。也就是，調(diào)控政策和市場(chǎng)運(yùn)行是“周期性”或“鐘擺”式的。但現(xiàn)在，除非經(jīng)濟(jì)斷崖式下滑，否則調(diào)控將一以貫之，即持續(xù)緊縮；二是市場(chǎng)化進(jìn)入糾偏階段。當(dāng)前，無(wú)論是資金脫實(shí)向虛、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期抬升，抑或因中興事件而暴露出來(lái)的科技實(shí)力短板，甚至內(nèi)需不振和近期熱議的所謂“消費(fèi)降級(jí)”，在很多人看來(lái)，都是地產(chǎn)惹的禍。
無(wú)疑，樓市成為“眾矢之的”，政策開始全面糾偏過(guò)去20年住房過(guò)度市場(chǎng)化。比如，土地不再單純“招拍掛”，限價(jià)、配建、自持常態(tài)化；政策更強(qiáng)調(diào)回歸居住屬性、住房保障、租賃培育、產(chǎn)城融合和公共服務(wù)跟上等，嚴(yán)厲打擊炒地、炒房；樓市交易摩擦越來(lái)越大、房?jī)r(jià)不允許上漲，以讓利于民，樓市進(jìn)入低位縮量的“鳥籠行情”。同時(shí)，盡管近年來(lái)各大開發(fā)商紛紛探索轉(zhuǎn)型，但無(wú)論是向房地產(chǎn)上下游轉(zhuǎn)型，還是干脆跳出地產(chǎn)，都未探索到明確的、匹敵地產(chǎn)的盈利模式。龍頭開發(fā)商樹大招風(fēng)、船大難掉頭，面對(duì)的市場(chǎng)和政策壓力，以及輿論壓力會(huì)更大。
筆者認(rèn)為，樓市回調(diào)是緩慢的，“高位平衡”乃大趨勢(shì)。因?yàn)椋c10年前相比，土地購(gòu)置、新開工、銷售面積和金額等體現(xiàn)出的樓市體量，已上了幾個(gè)臺(tái)階。無(wú)論對(duì)投資、對(duì)金融穩(wěn)定，還是對(duì)地方財(cái)政，抑或?qū)γ裆洼浾摰?，其影響不可同日而語(yǔ)。特別是，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)全局開始從“穩(wěn)中向好”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)中有變”，對(duì)樓市穩(wěn)定的訴求強(qiáng)烈。因此，7月31日政治局會(huì)議提出“六穩(wěn)”，其中就包括穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)投資；8月11日住建部會(huì)議提出“3穩(wěn)”，即穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)。
近期數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)前端的開發(fā)投資和后端的銷售，下行通道都將開啟。1~8月份，全國(guó)商品房銷售面積同比僅增長(zhǎng)4%，9月份24個(gè)熱點(diǎn)城市新房銷售環(huán)比8月下跌10%，新盤從過(guò)去的“搖號(hào)售房”迅速逆轉(zhuǎn)至打折促銷，9月26個(gè)熱點(diǎn)城市新盤去化率下行至73%，預(yù)計(jì)今年前三季度新房銷售增長(zhǎng)在2%左右，甚至是零增長(zhǎng)。另外，由于高基數(shù)效應(yīng)，加上各地土地流拍不斷，純粹的“招拍掛”供地減少，地價(jià)開始下行，今年四季度開發(fā)投資和新開工也將承壓。
除了房地產(chǎn)以外，近期數(shù)據(jù)顯示，宏觀經(jīng)濟(jì)局面“穩(wěn)中有變”。一是固定資產(chǎn)投資、社會(huì)消費(fèi)品零售總額等等，增速都創(chuàng)歷史新低或十幾年新低；二是中國(guó)旅游研究院測(cè)算，國(guó)慶前4天全國(guó)游客人次同比增長(zhǎng)8.8%，旅游收入同比增長(zhǎng)8.12%，相比去年同期18.9%、21%的增速均有明顯下降，且均降至過(guò)去15年來(lái)的次低水平；三是9月制造業(yè)PMI降至50.8，財(cái)新PMI降至50，兩者均為過(guò)去兩年的次低值，意味著制造業(yè)景氣出現(xiàn)明顯下滑；四是國(guó)慶期間美債利率創(chuàng)新高，全球貨幣緊縮，港股和中概股均大幅下跌；最后，民營(yíng)企業(yè)融資難、融資貴積弊難解。
基于此，央行7日宣布，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，除基于償還中期借貸便利、對(duì)沖10月中下旬稅期外，降準(zhǔn)緩解經(jīng)濟(jì)金融困境的意圖明顯。顯然，降準(zhǔn)也利好樓市，特別是對(duì)沖近期需求端突然趨冷也有一定作用，當(dāng)然流動(dòng)性利好的是合理住房需求，而非投資炒作需求。此外，保障房（包括共有產(chǎn)權(quán)）、棚改、租賃和產(chǎn)城融合等都會(huì)被重視，這些都意在對(duì)沖樓市下滑。總之，未來(lái)政策會(huì)鼓勵(lì)合理住房需求、基于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的空間需求，這會(huì)讓樓市也在高位平衡，體量回調(diào)是小幅度的。對(duì)于開發(fā)商而言，告別跑馬圈地的轉(zhuǎn)型，確實(shí)是陣痛，但能將人、產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)、城市融合起來(lái)，建有人住、買得起，實(shí)體運(yùn)營(yíng)且能支付得起的房子，就有未來(lái)。
