目前工、農(nóng)、中、交四大行深圳分行均已調(diào)整房貸利率，首套房貸利率上調(diào)15BP(基點(diǎn))至5.1%(LPR+45BP)，二套房貸利率上調(diào)35BP至5.6%(LPR+95BP)。招行深圳分行等部分股份行也跟進(jìn)調(diào)整。
深圳由此成為廣州之后，第二個(gè)房貸全面漲價(jià)的一線(xiàn)城市。在深圳之前，廣州今年以來(lái)已三次調(diào)整房貸利率。而包括寧波、南昌等，全國(guó)多地房貸利率都有上調(diào)。
就在同日，最新一期LPR出爐，一年期和5年期品種均連續(xù)13個(gè)月保持不變。盡管LPR繼續(xù)按兵不動(dòng)，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)信貸環(huán)境會(huì)進(jìn)一步趨緊，居民房貸利率還有上行空間。
深圳五大行集體上調(diào)房貸利率
“首套房貸利率很快就要提高到5.1%，如果要申請(qǐng)就盡快辦理。”某國(guó)有大行深圳分行信貸一線(xiàn)人士告訴第一財(cái)經(jīng)，該行已經(jīng)下發(fā)通知，首套、二套房貸利率將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，分別上浮15BP、35BP。上調(diào)后，分別為5.1%、5.6%。
記者了解到，包括上述國(guó)有大行在內(nèi)，目前工、農(nóng)、中、交四大行深圳分行均已調(diào)整房貸利率，而且上調(diào)幅度基本一致。
至此，五家大行深圳分行的房貸利率已經(jīng)全部上調(diào)。此前，建行深圳分行已在5月7日對(duì)房貸利率進(jìn)行調(diào)整，首套房貸利率執(zhí)行LPR+45BP，二套房貸執(zhí)行LPR+95BP。調(diào)整后利率亦分別為5.1%、5.6%。當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)就已預(yù)計(jì)，其他銀行在深圳的房貸利率可能也會(huì)跟進(jìn)調(diào)整。
除了國(guó)有大行，部分股份行也在跟進(jìn)調(diào)整。招行深圳分行某支行信貸人士稱(chēng)，調(diào)整之后，該行目前一、二套房貸利率均按建行同樣標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。平安銀行深圳分行人士則稱(chēng)，目前還在就此進(jìn)行討論之中，如何調(diào)整沒(méi)有正式結(jié)論。
此次上調(diào)房貸利率之前，1月初，深圳部分銀行就通過(guò)與客戶(hù)協(xié)商的方式，對(duì)房貸利率進(jìn)行調(diào)整。根據(jù)第一財(cái)經(jīng)了解，在客戶(hù)同意的前提下，按一定比例上浮利率之后，部分股份行的一手房貸利率達(dá)到5.25%左右，二手房貸則達(dá)到5.6%～5.7%。
一些股份行當(dāng)時(shí)這么做，主要是因房貸額度緊張。亦有部分額度充裕的國(guó)有大行，也優(yōu)先向優(yōu)質(zhì)客戶(hù)傾斜信貸資源。
而雖然此次五家國(guó)有大行、部分股份行集體上調(diào)房貸利率，但多家銀行人士均稱(chēng)，目前并未出現(xiàn)額度緊張的情況。
“現(xiàn)在額度很充足，放款也很快，如果現(xiàn)在申請(qǐng)，估計(jì)下個(gè)月初就能放款，月初的額度會(huì)更寬松一些。”某國(guó)有大行人士稱(chēng)。另一國(guó)有大行人士也稱(chēng)，走完審批流程之后就會(huì)放款，目前額度較為充足，現(xiàn)在申請(qǐng)，預(yù)計(jì)下月初就能放款。
在利率上調(diào)的同時(shí)，深圳各家銀行對(duì)購(gòu)房首付款來(lái)源的審核標(biāo)準(zhǔn)也在趨嚴(yán)，并與貸款資格關(guān)聯(lián)。
網(wǎng)絡(luò)流傳的一份首付款資金來(lái)源要求顯示，購(gòu)房者的首付款必須來(lái)源于家庭自有資金，需提供近半年資金流水，半年前已持有80%首付款資金的，可直接認(rèn)定為具備資質(zhì)，部分首付款近半年內(nèi)轉(zhuǎn)入的，需核實(shí)為合理收入;直系親屬轉(zhuǎn)入的，則需提供直系親屬近半年流水，若斷續(xù)存入需證明為合理收入;近期新增的消費(fèi)貸、大額信用卡消費(fèi)等，提供結(jié)清證明后才能審批，且提供的流水不能顯示貸款、借款等字樣。
不過(guò)，上述網(wǎng)傳信息沒(méi)有顯示具體的銀行信息。5月20日，第一財(cái)經(jīng)向多家銀行核實(shí)此事，截至發(fā)稿尚未收到回復(fù)。
但深圳多家銀行人士均告訴第一財(cái)經(jīng)，如果有資金流水證明的自身收入不足，首付款一般只能來(lái)自直系親屬、配偶，如果配偶名下有房貸記錄沒(méi)有結(jié)清、近期有其他性質(zhì)的貸款，或者首付款來(lái)自他處等情況，銀行審核時(shí)可能都難以通過(guò)。
2020年底，央行、銀保監(jiān)會(huì)將銀行分為五檔，設(shè)定了房地產(chǎn)、個(gè)人住房按揭貸款“兩條紅線(xiàn)”之后，上海、深圳、廣州等一線(xiàn)城市的房貸額度開(kāi)始吃緊。北京、廣東等地監(jiān)管近期均下發(fā)通知，防范個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。去年12月，深圳銀保監(jiān)局針對(duì)熱點(diǎn)樓盤(pán)“眾籌打新”事件再次印發(fā)通知，對(duì)住房貸款和經(jīng)營(yíng)貸，從貸款集中度、借款人資質(zhì)和購(gòu)房背景、首付和還款資金來(lái)源、抵押物評(píng)估、中介合作等五個(gè)方面提出監(jiān)管要求。
房貸利率還有上行空間
隨著五大行房貸利率全部上調(diào)，深圳也成為第二個(gè)房貸全面漲價(jià)的一線(xiàn)城市，總體房貸利率則位于全國(guó)中游水平。
行業(yè)第三方對(duì)全國(guó)42個(gè)重點(diǎn)城市房貸利率的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2021年4月20日～5月18日，全國(guó)首套房貸平均利率為5.33%，環(huán)比上漲2BP;二套房貸平均利率為5.61%，環(huán)比上漲2BP。其中，21個(gè)城市的房貸利率平均水平環(huán)比上漲，3個(gè)城市的漲幅在10BP以上。
一線(xiàn)城市中，隨著5月各銀行陸續(xù)上調(diào)房貸利率，深圳目前已有近10家銀行執(zhí)行首套5.1%、二套5.6%的利率水平;首套房貸利率主流水平上漲至5.10%，平均水平上漲至5.03%。
而在深圳之前，廣州今年以來(lái)已三次調(diào)整房貸利率。根據(jù)媒體報(bào)道，多次調(diào)整后，目前廣州首套房貸利率最低為L(zhǎng)PR+75BP，二套房貸利率最低為L(zhǎng)PR+95BP，分別相當(dāng)于5.4%、5.6%的水平。
除了深圳、廣州，全國(guó)多地房貸利率都有上調(diào)。比如在寧波，四大行5月20日起首套房貸利率從5.35%上調(diào)至5.45%，二套房貸利率從5.6%上調(diào)至5.7%。南昌首套房貸利率也從5.65%上浮到6.125%，二套房貸利率在5.8%～6.37%之間。
5月20日，盡管作為房貸利率基準(zhǔn)的5年期LPR未有變化，但東方金誠(chéng)首席宏觀(guān)分析師王青分析，若接下來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，特別是一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭向二、三線(xiàn)城市擴(kuò)散，未來(lái)不排除5年期LPR報(bào)價(jià)單獨(dú)小幅上調(diào)的可能。
央行最新公布的數(shù)據(jù)也顯示，3月居民個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為5.37%，比去年年底上行4BP，是去年年初以來(lái)首次上行。王青表示，在今年“有保有壓”的結(jié)構(gòu)性信貸政策下，隨著房地產(chǎn)信貸環(huán)境進(jìn)一步趨緊，未來(lái)居民房貸利率還有上行空間。
光大銀行金融市場(chǎng)部分析師周茂華對(duì)記者稱(chēng)，未來(lái)各地房貸利率或受供需影響出現(xiàn)一定范圍的調(diào)整，比如，部分熱點(diǎn)城市、區(qū)域由于銀行房貸額度緊張、樓市需求旺盛等，房貸利率可能出現(xiàn)一定程度的上浮。
樓市短期影響不大
多位市場(chǎng)人士表示，深圳房貸利率上行并不會(huì)對(duì)購(gòu)房行為產(chǎn)生決定性影響。
“一是房貸利率上調(diào)幅度并沒(méi)有太大，二是拉長(zhǎng)30年時(shí)間來(lái)償還的話(huà)，每月增加千元的還款金額，殺傷力度并不大。”多位深圳購(gòu)房者向第一財(cái)經(jīng)表示。
按照借貸500萬(wàn)元，年限30年，通過(guò)等額本息的方式還款，在深圳房貸利率上調(diào)后，首次購(gòu)房家庭30年的總利息增加約39萬(wàn)元，每月還款金額的增加值為1093.76元。
美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹也表達(dá)了類(lèi)似的觀(guān)點(diǎn)。她對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，影響不會(huì)特別大，因?yàn)槟壳白畲蟮膯?wèn)題，首先是購(gòu)房資格。
去年7月15日，深圳市住建局《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》出臺(tái)。其中，買(mǎi)房門(mén)檻被提高：入戶(hù)滿(mǎn)3年且社保滿(mǎn)3年才有購(gòu)房資格，非深戶(hù)要繳納5年社保。此后，歷經(jīng)堵住“假離婚”買(mǎi)房等各類(lèi)打補(bǔ)丁式調(diào)控，深圳網(wǎng)紅盤(pán)社保門(mén)檻水漲船高。
比如，今年2月，市場(chǎng)人士矚目的深圳沙井萬(wàn)豐海岸城錦園/璽園公示誠(chéng)意名單顯示，購(gòu)房者至少需要在深圳繳納23年社保才有搖號(hào)機(jī)會(huì)。即便是夫妻合作，每人至少也需要繳納社保11.5年。一時(shí)間，這令更多購(gòu)房者意識(shí)到，在深圳買(mǎi)房除了高房?jī)r(jià)更有高筑的社保門(mén)檻有待跨越。
此輪房貸利率上調(diào)的另一大背景是深圳樓市仍未走出低谷期。
一手住宅方面，自2月開(kāi)始，深圳一手住宅供應(yīng)量一直處于低位水平，而網(wǎng)簽量雖然有回落的趨勢(shì)，但仍超越3000套的水平，導(dǎo)致庫(kù)存量不斷下降，去化周期下跌至4.2個(gè)月，創(chuàng)2019年以來(lái)的新低。二手住宅則仍未走出推行“二手住宅成交價(jià)格參考機(jī)制”的“208新政”影響，橫盤(pán)困局并未迎來(lái)實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)。
多位市場(chǎng)人士斷言，深圳樓市二季度成交量不會(huì)迎來(lái)實(shí)質(zhì)性變化，可能要看三季度是否有變化。多個(gè)機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的深圳4月二手住宅掛牌價(jià)數(shù)據(jù)也顯示，絕大部分業(yè)主叫價(jià)堅(jiān)挺，市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方仍在博弈。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，上調(diào)房貸利率，疊加一線(xiàn)城市普遍實(shí)施的嚴(yán)查“房抵經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)入樓市”，嚴(yán)查流水、首付款瑕疵，審核首付款來(lái)源等房地產(chǎn)金融組合拳，樓市整體依然會(huì)“穩(wěn)”字當(dāng)頭。
