今年初,樓市“小陽(yáng)春”行情席卷全國(guó)各地,經(jīng)過(guò)數(shù)月的燃燒之后,這團(tuán)小火似乎正在逐步降溫。
如今,堅(jiān)持“房住不炒”已成為全國(guó)樓市最頂層的指導(dǎo)性定位,而作為新一線城市,成都樓市似乎仍高溫難降。證券時(shí)報(bào)·e公司記者注意到,2019年以來(lái),成都土地拍賣(mài)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈,多個(gè)片區(qū)土拍價(jià)格樓面價(jià)刷新歷史紀(jì)錄,甚至遠(yuǎn)高過(guò)地塊周邊二手房掛牌價(jià)。
“面粉正在貴過(guò)面包”,也正是在這樣的背景之下,拿地早、樓面價(jià)較低的成都主城區(qū)新房依舊是購(gòu)房者熱衷的目標(biāo)。6月以來(lái),成都連續(xù)開(kāi)出華潤(rùn)悅璽、仁恒濱河灣等熱門(mén)樓盤(pán),因與周邊二手房存在明顯的價(jià)格“剪刀差”,部分樓盤(pán)再度出現(xiàn)萬(wàn)人搶購(gòu)的火爆場(chǎng)景,總價(jià)在350萬(wàn)元/套的房子也被視為白菜價(jià)。
土拍價(jià)格持續(xù)走高
2019年3月12日,斷供兩年的成都茶店子迎來(lái)49.9畝商住地拍賣(mài),并引來(lái)36家開(kāi)發(fā)企業(yè)報(bào)名競(jìng)拍。
據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)報(bào)道,上述地塊最終拍賣(mài)競(jìng)價(jià)達(dá)到56輪,手持189號(hào)的德商以總價(jià)17.17億元、溢價(jià)76.41%、單價(jià)17200元/平米追平成都單價(jià)地王摘走該宗地。
資料顯示,該地塊為住兼商用地,商業(yè)占比上限49%,最大可開(kāi)發(fā)99829平米建筑。其中,住宅面積為50912.79平米,商業(yè)建筑面積48916.21平米,換句話說(shuō)未來(lái)直指綜合體項(xiàng)目。
需要指出的是,這宗地塊周?chē)鞘谢潭容^高,整個(gè)板塊上一次土地交易還需追溯到2016年。2016年1月,龍湖與首開(kāi)聯(lián)合拿下了首開(kāi)龍湖紫宸和龍湖西宸天街地塊,成交樓面價(jià)3200元/平米;同年5月,龍湖以樓面價(jià)3700元/平米拿下龍湖西宸原著地塊;2016年11月,保利又以樓面價(jià)12140元/平米拿下兩河院子地塊,但該地塊比較特殊,其容積率僅1.0,為別墅地塊。
相比之下,時(shí)隔兩年多時(shí)間,土拍價(jià)格呈現(xiàn)出明顯的大幅拉升,土地交易長(zhǎng)期斷供也造成了板塊內(nèi)新房供應(yīng)不足。2018年10月底,人居花照云庭拿到項(xiàng)目預(yù)售許可證,該小區(qū)共推房源972套,均價(jià)約13000元/平米。
僅兩個(gè)月之后,成都土拍“地王”再度易主,由首次進(jìn)入成都的禹洲地產(chǎn)摘得。5月16日,位于成都錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)華新村二、七組宗地以7850元/平米的價(jià)格起拍,最終被禹洲地產(chǎn)以18400元/平米的樓面價(jià)拿下,溢價(jià)率達(dá)134.39%。根據(jù)資料顯示,該宗地凈用地面積24.26畝,計(jì)算容積率為2,可開(kāi)發(fā)體量達(dá)3.23萬(wàn)平米。據(jù)鏈家數(shù)據(jù)顯示,該宗地塊附近的藍(lán)谷地社區(qū)5月參考均價(jià)為16200元/平米至18400元/平米。
再看位于成都二圈層的雙流,因?yàn)榻鼉赡暝搮^(qū)房?jī)r(jià)大幅上漲,新開(kāi)小區(qū)頻頻突破每平米兩萬(wàn)元的價(jià)格,屢屢刷新當(dāng)?shù)厝藗鹘y(tǒng)觀感,而被戲稱(chēng)為“宇宙流”。5月23日,雙流東升一宗土地以8400元/平米作為起始樓面價(jià)開(kāi)拍,經(jīng)過(guò)數(shù)十輪爭(zhēng)奪,最終由新力地產(chǎn)以13600元/平米拿下,溢價(jià)62%。
據(jù)了解,這是雙流區(qū)2019年以來(lái)拍出的第一宗宅地,剛出爐就刷新雙流地價(jià)。
高價(jià)地新房入市再博弈
2019年初,在成都流傳著一句話:“留給大家的低價(jià)新房已經(jīng)不多了”。
2017年,成都土地拍賣(mài)價(jià)格持續(xù)走高,樓面價(jià)“秒殺”周邊房?jī)r(jià)。據(jù)房天下統(tǒng)計(jì)顯示,2017年全年,成都土地市場(chǎng)共出讓土地260宗,總出讓面積約16587.68畝,同比下降6.6%,成交面積14287.6畝;但成交總額約1245.3億元,較2016年全年的賣(mài)地總額605.6億元上漲105.6%。
在過(guò)去的2018年,入市新房?jī)r(jià)格大多控制住每平米兩萬(wàn)元以?xún)?nèi),除了新房?jī)r(jià)格被限價(jià)的因素外,更重要的是大多數(shù)樓盤(pán)都是2017年前拿的相對(duì)低價(jià)土地。但貫穿2017年,成都主城區(qū)地拍每平米成交價(jià)格普遍超過(guò)萬(wàn)元,這無(wú)疑將進(jìn)一步推高新房入市價(jià)格。
今年1月23日,成都住建局局長(zhǎng)張樵曾對(duì)媒體表示,市住建局正研究“一城一策”的具體方案,將制定“因地制宜”的政策,精準(zhǔn)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。
此后,首開(kāi)金茂府于2月2日正式拿到項(xiàng)目預(yù)售許可證,其精裝房單價(jià)達(dá)到2.9萬(wàn)起,最貴單價(jià)突破3.1萬(wàn)元/平米。平地一聲雷,該樓盤(pán)成為成都首個(gè)預(yù)售單價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平米的樓盤(pán),其最小戶(hù)型最低總價(jià)在470萬(wàn)元/套左右。
這似乎是一個(gè)風(fēng)向標(biāo),作為成都高端樓盤(pán)的代表,首開(kāi)金茂府的橫空推出,讓當(dāng)時(shí)成都樓市圈“高潮迭起”,也引發(fā)了“現(xiàn)在再不買(mǎi)房后面就買(mǎi)不起了”等言論。
此情此景,讓大量的剛需及跟風(fēng)購(gòu)房者倍感焦急,再度陷入難解的博弈中,既是對(duì)高價(jià)地入市的恐慌,也是對(duì)未來(lái)政策不確定性的擔(dān)憂(yōu),擔(dān)憂(yōu)限購(gòu)政策的松動(dòng)再度刺激房?jī)r(jià)瘋漲。
“剪刀差”引爆萬(wàn)人搶房
隨著土拍價(jià)格的持續(xù)走高,面對(duì)部分區(qū)域新舊二手房的巨額價(jià)格“剪刀差”,成都人悠閑的生活被激起一陣陣漣漪,“打新”搶房仍是一個(gè)看似收益頗豐的交易。
成都不缺土豪,缺的是好樓盤(pán)、好地段。6月6日,成都東二環(huán)路邊上的華潤(rùn)悅璽項(xiàng)目取得預(yù)售許可證,共推出356套房源,面積段144平米-155平米,精裝售價(jià)約17000元/平米左右。據(jù)證券時(shí)報(bào)·e公司記者了解,華潤(rùn)置地曾于2005年12月競(jìng)得的原成都420廠土地項(xiàng)目,占地840余畝,相比今日其拿地樓面價(jià)十分低廉。
多年來(lái),華潤(rùn)置地已陸續(xù)開(kāi)發(fā)出華潤(rùn)二十四城多期住宅項(xiàng)目和萬(wàn)象城商業(yè)綜合體,華潤(rùn)悅璽項(xiàng)目正位于該板塊內(nèi)。據(jù)鏈家數(shù)據(jù)顯示,該新盤(pán)周邊二手房?jī)r(jià)格普遍在20000元/平米以上,華潤(rùn)二十四城一期5月參考均價(jià)超過(guò)22000元/平米,其他建成時(shí)間更近的幾期住宅項(xiàng)目均價(jià)達(dá)到25000元/平米。
在可對(duì)比的新舊房?jī)r(jià)明顯“剪刀差”下,華潤(rùn)悅璽瞬間成為成都網(wǎng)紅熱門(mén)“神盤(pán)”,很多購(gòu)房者幾乎是閉著眼睛參與搖號(hào)搶房。盡管這個(gè)樓盤(pán)容積率可能達(dá)到4.0,而且物業(yè)費(fèi)不低,可能5元/平米以上,但在巨大利益的驅(qū)動(dòng)下,這些都已不是購(gòu)房者考慮的主要問(wèn)題。
證券時(shí)報(bào)·e公司記者注意到,華潤(rùn)悅璽于6月9日僅對(duì)樣板間開(kāi)放一天時(shí)間,由于報(bào)名人數(shù)超多,就連看一眼精裝標(biāo)準(zhǔn)的樣板間都要排隊(duì)近兩小時(shí)。
華潤(rùn)悅璽銷(xiāo)售人員告訴記者,目前報(bào)名人數(shù)在13000左右,但存在一些審核未通過(guò)的購(gòu)房者,最終通過(guò)復(fù)審的人數(shù)名單將在6月22日公布。
“豪宅”突襲開(kāi)盤(pán)被玩壞
就在眾人還在驚嘆悅璽之時(shí),成都另一個(gè)被譽(yù)為豪宅板塊的核心樓盤(pán)仁恒濱河灣又“喜提”預(yù)售許可證,帶精裝價(jià)格18900元-21500元/平米。
據(jù)悉,早在2009年,仁恒便以5000元/平米左右的樓面價(jià)摘得該地塊,而該樓盤(pán)距今最近的一次開(kāi)盤(pán)還要追溯到2016年9月份,也因此被稱(chēng)為“捂盤(pán)王”。
證券時(shí)報(bào)·e公司記者了解到,此次仁恒濱河灣開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售房源共計(jì)207套,戶(hù)型面積均為185平米。按照其公布的價(jià)格下限來(lái)計(jì)算,該新盤(pán)起步價(jià)達(dá)到了350萬(wàn)元/套,對(duì)成都而言,這已經(jīng)算是豪宅標(biāo)準(zhǔn)。從宣布取證的那刻起,仁恒濱河灣就瞬間成為全民熱議的話題,購(gòu)房者蜂擁而入?yún)s視豪宅為白菜價(jià)。
據(jù)鏈家最新數(shù)據(jù)顯示,仁恒濱河灣二手房掛牌均價(jià)超過(guò)35000元/平米,而今年5月最新成交價(jià)格也達(dá)到34749元/平米。霎時(shí)間,1.5萬(wàn)/平米“剪刀差”驚人,“買(mǎi)到就是狂賺”刷遍本地微信圈,亦有多名購(gòu)房者從外地奔赴而來(lái)。
有網(wǎng)友表示,盡管中簽率堪比網(wǎng)上打新股,但在兩百多萬(wàn)新舊房?jī)r(jià)差的誘惑下,也被人忽悠去參與搖號(hào)。有網(wǎng)絡(luò)傳聞,報(bào)名仁恒濱河灣新房搖號(hào)的人數(shù)規(guī)?;?qū)⑼黄迫f(wàn)人,但具體報(bào)名人數(shù)仍需等到最終復(fù)審結(jié)果才能確定。
隨著時(shí)間的推進(jìn),多個(gè)購(gòu)房群聊天的內(nèi)容從感嘆“買(mǎi)到就是賺到”逐漸變成“怎樣才能買(mǎi)到?要不要離婚、賣(mài)房?”畫(huà)風(fēng)逐漸詭異了起來(lái),為了買(mǎi)上仁恒濱河灣,大家絞盡腦汁。
甚至有網(wǎng)友腦洞大開(kāi),公布仁恒眾籌購(gòu)房方案:以總價(jià)370萬(wàn)元/套為例,首付3成即111萬(wàn)元,貸款259萬(wàn)元、月供1.6萬(wàn)元;由甲乙丙三方出資,丙方代持該房屋,三方按照出資比例獲享對(duì)應(yīng)權(quán)益,原則上不低于5萬(wàn)元/平米考慮出售;取得產(chǎn)權(quán)滿(mǎn)三年后可出售(2025年出售),預(yù)期年化收益率超過(guò)50%。