全國(guó)樓市結(jié)束了三四月份的“小陽春”行情，開始明顯降溫。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局昨日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，5月份，70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量與4月相同，雖仍處歷史高位，但更能真實(shí)反映市場(chǎng)情況的二手房?jī)r(jià)格漲幅全面回落。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前看，這一輪因?yàn)?019年初資金寬松導(dǎo)致的“小陽春”，在持續(xù)收緊的調(diào)控政策影響下快速退燒，6~8月份市場(chǎng)有可能會(huì)進(jìn)入新一輪的調(diào)整期。
房?jī)r(jià)、銷售等指標(biāo)
釋放降溫信號(hào)
由于新房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)受政策影響較大，整體看，二手房數(shù)據(jù)更能體現(xiàn)市場(chǎng)真實(shí)情況。數(shù)據(jù)顯示，5月份，4個(gè)一線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.1%，漲幅回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京和深圳持平，上海上漲0.1%，廣州下降0.3%。31個(gè)二線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.5%，漲幅回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。35個(gè)三線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅與4月相同。同比來看，一二三線城市二手房?jī)r(jià)格漲幅均比4月有所回落。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國(guó)仕英認(rèn)為，二手房市場(chǎng)更能及時(shí)反映市場(chǎng)，5月二手房?jī)r(jià)格上漲城市數(shù)量雖然與4月保持一致，但整體及各等級(jí)城市漲幅均有所回落，受市場(chǎng)調(diào)控政策收緊影響，各城市二手房銷售價(jià)格波動(dòng)幅度縮小，市場(chǎng)趨于穩(wěn)定。
“5月全國(guó)70個(gè)大中城市二手房?jī)r(jià)格平均環(huán)比上漲0.43%，漲幅相比4月的0.53%明顯退燒。從去年10月開始，已經(jīng)連續(xù)8個(gè)月有超過10個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，樓市“小陽春”退燒，二手房?jī)r(jià)格漲幅全面放緩。
除了房?jī)r(jià)指標(biāo)顯示樓市“退燒”跡象外，5月份全國(guó)商品房銷售指標(biāo)也顯示出樓市降溫明顯。數(shù)據(jù)顯示，1~5月，全國(guó)商品房銷售面積累計(jì)同比下降1.6%，降幅較1~4月擴(kuò)大了1.3個(gè)百分點(diǎn);銷售金額累計(jì)同比增長(zhǎng)6.1%，增速回落2個(gè)百分點(diǎn)。
克而瑞研究中心認(rèn)為，面積、金額累計(jì)增速雙雙回調(diào)表明當(dāng)前市場(chǎng)有小幅轉(zhuǎn)冷征兆。從5月單月數(shù)據(jù)來看，銷售面積環(huán)比增長(zhǎng)10%，但同比仍下降了5.5%，進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，可見當(dāng)前市場(chǎng)成交乏力，增長(zhǎng)動(dòng)力略有不足。
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂也認(rèn)為，1~5月份，商品房銷售面積同比下降1.6%，這是新房銷售面積連續(xù)4個(gè)月下滑。同時(shí)，根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)的二手房數(shù)據(jù)，重點(diǎn)城市5月份的成交量在4月下滑的基礎(chǔ)上繼續(xù)減少。需求端降溫態(tài)勢(shì)進(jìn)一步顯現(xiàn)。
調(diào)控持續(xù)收緊
是樓市降溫主因
對(duì)于全國(guó)樓市降溫的原因，張大偉認(rèn)為，持續(xù)收緊的調(diào)控政策密集發(fā)布疊加房?jī)r(jià)出現(xiàn)了部分區(qū)域上行且高性價(jià)比房源減少，影響了購(gòu)房者的入市積極性。5月單月，各地包括部委累計(jì)針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控措施高達(dá)41次，雖然少于4月的60次，但連續(xù)兩個(gè)月調(diào)控處于政策密集發(fā)布潮中。
許小樂也認(rèn)為，從區(qū)域上看，5月份前期市場(chǎng)相對(duì)活躍的東南部沿海地區(qū)如蘇州(樓盤)、大連(樓盤)、佛山(樓盤)、南寧等迎來新一輪的調(diào)控加碼或約談，市場(chǎng)熱度下降，前期看漲的市場(chǎng)預(yù)期明顯減弱，這也導(dǎo)致前5月東部地區(qū)商品房銷售面積同比降幅最大。在居民金融信貸政策保持緊縮的態(tài)勢(shì)下，市場(chǎng)不會(huì)有大幅升溫的基礎(chǔ)。
值得注意的是，近日，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清在陸家嘴(600663)論壇上直指居民負(fù)債率偏高、房地產(chǎn)業(yè)過度融資、房地產(chǎn)投資投機(jī)等問題，并再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”且警示稱“凡是過度依賴房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)和維持經(jīng)濟(jì)繁榮的國(guó)家，最終都要付出沉重代價(jià)”。
克而瑞研究中心認(rèn)為，郭樹清的講話預(yù)示著房地產(chǎn)信貸政策或?qū)⑦m度收緊，涉及暫停部分房企融資、調(diào)升居民房貸利率等。受此影響，下半年樓市、地市有望回歸理性，那些市場(chǎng)購(gòu)買力明顯透支的三四線城市，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)猶存調(diào)整壓力。
“目前看，這一輪因?yàn)?019年初資金寬松導(dǎo)致的‘小陽春’，在政策影響下快速退燒，6~8月份市場(chǎng)有可能會(huì)進(jìn)入新一輪的調(diào)整期。”張大偉說。
易居研究院研究員沈昕也預(yù)計(jì)，短期內(nèi)國(guó)家層面的調(diào)控政策不會(huì)放松，全國(guó)樓市還將持續(xù)降溫，房企的資金壓力依然較大，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月市場(chǎng)將整體保持穩(wěn)中有降，多項(xiàng)指標(biāo)增速將有所回落。
