“接力還房貸最長(zhǎng)到80歲” 當(dāng)事銀行：并非如此
1月3日，浙江在線的一篇《杭州某銀行規(guī)定房屋貸款最長(zhǎng)到80歲兩代人接力還款》的新聞引發(fā)輿論廣泛關(guān)注。據(jù)浙江在線報(bào)道，杭州有銀行放寬了房貸政策限制，推出一款名為“接力貸”的信貸產(chǎn)品，該產(chǎn)品規(guī)定按揭貸款期限最長(zhǎng)可截至貸款申請(qǐng)人80周歲，打破了現(xiàn)有貸款政策中的最高年齡記錄。
“接力貸”背后有何玄機(jī)?是否如網(wǎng)上質(zhì)疑那樣是在規(guī)避購(gòu)房政策?紅星新聞?dòng)浾呔痛诉M(jìn)行了深入調(diào)查。
媒體報(bào)道：使用“接力貸”最長(zhǎng)可貸到80周歲
據(jù)了解，目前杭州市大多數(shù)銀行為客戶辦理購(gòu)房按揭貸款最長(zhǎng)可以貸到退休年齡。也就是說，購(gòu)房者在退休前30年計(jì)劃買房，房貸的借款期限就從最長(zhǎng)的30年開始?jí)嚎s，購(gòu)房越晚，按揭期限也就越短，月供壓力也逐漸上漲;而年齡越接近退休年齡，就越難從銀行申請(qǐng)到貸款，已經(jīng)退休的人在原則上是無法申請(qǐng)到貸款的。
根據(jù)浙江在線的報(bào)道， 2018年12月28日，記者以購(gòu)房者的名義向執(zhí)行“接力貸”政策的一家國(guó)有銀行某支行的一名客戶經(jīng)理咨詢，得到了確切答案。該行原先規(guī)定最長(zhǎng)可貸到70周歲，此次調(diào)整足足延長(zhǎng)了10年。“最長(zhǎng)可貸到80周歲，確有此事。這是我行的最新政策，我們也剛剛接到這一通知，目前我行在杭州的所有支行都已開始執(zhí)行。”
報(bào)道中，一位張女士告訴記者，“要是這個(gè)政策早點(diǎn)出臺(tái)，我們當(dāng)初買房就可以申請(qǐng)貸款，不會(huì)像現(xiàn)在這樣壓力大了。”去年5月底她參加中鐵建西湖國(guó)際城的搖號(hào)登記，為了增加搖中幾率，他們決定夫妻倆和公婆同時(shí)登記。結(jié)果他們沒搖中，公婆卻幸運(yùn)搖中了。
“公婆年紀(jì)都已經(jīng)60多歲了，問了幾家銀行都說沒法貸。房子總價(jià)接近400萬，原本打算貸款200萬元，這樣手頭上還能有一些余錢。貸不了款之后計(jì)劃一下子打亂了，只好四處湊錢一次性付款。”張女士尷尬地說，雖然搖中紅盤令不少人羨慕，但是全款的壓力只有自己知道。
當(dāng)事銀行：主要針對(duì)剛工作的年輕購(gòu)房者
紅星新聞?dòng)浾吡私獾剑舜瓮瞥?ldquo;接力貸”的是一家國(guó)有銀行杭州市分行，其與普通商業(yè)房貸最大的不同是，該款借貸產(chǎn)品增設(shè)了申請(qǐng)人的父母或子女作為共同借款人。那么，這個(gè)“接力貸”背后究竟有何玄機(jī)?
1月3日，記者以購(gòu)房者的身份打電話咨詢?cè)搰?guó)有銀行杭州分行。一名客戶經(jīng)理告訴紅星新聞?dòng)浾?，分行推?ldquo;接力貸”的主要目標(biāo)群體指向剛剛參加工作的年輕購(gòu)房者，由于年輕人正處于事業(yè)起步階段，有購(gòu)房剛需但又收入有限，難以承擔(dān)購(gòu)房貸款帶來的巨大經(jīng)濟(jì)壓力，一旦貸款人因經(jīng)濟(jì)狀況不佳難以償還貸款時(shí)，還款任務(wù)將由父母作為共同借款人“接力”完成。這是“接力貸”的“順操作”。
由于父母輩年齡較大，貸款回收風(fēng)險(xiǎn)難以預(yù)估，銀行一般不會(huì)進(jìn)行“接力貸”的“逆操作”，即將父母方作為第一借款人，將子女作為共同借款人。另一方面，受限購(gòu)政策影響，為防止炒房者利用父母名義購(gòu)得額外的商品房進(jìn)行炒賣，“接力貸”在原則上同樣不會(huì)接受父母一方作為主要借款人進(jìn)行申請(qǐng)。
上述分行的客戶經(jīng)理表示，雖然原則上不允許父母一方作為主要借款人，但是“接力貸”并非絕對(duì)不能貸給父母。只要在限購(gòu)政策允許的范圍內(nèi)，父母方有在杭州市購(gòu)買首套房屋的資格，同時(shí)要符合有收入穩(wěn)定的固定工作，征信狀況良好，健康狀況良好等條件，父母方同樣可以作為主要借款人進(jìn)行“接力貸”。但是借款期限并不是“80歲”，而是“75歲”。
以一名在國(guó)企長(zhǎng)期工作、收入穩(wěn)定的60歲老人為例，在老人退休以前在杭州市購(gòu)買房屋，是可以申請(qǐng)“接力貸”的。共同借款人可以是其子女，也可以是其本人。貸款按揭期限最長(zhǎng)可以一直到老人75歲為止，即15年。而如果以子女作主要借款人，父母方作為共同借款人就沒有年齡限制了，這種情況下，不論是“75歲”還是“80歲”，基本上沒有太大討論意義。
銀行工作人員：“接力貸”申請(qǐng)有難度，未必實(shí)惠
該國(guó)有銀行杭州市余杭區(qū)某支行的另一位客戶經(jīng)理告訴紅星新聞?dòng)浾?，將父母方作?ldquo;接力貸”的主要貸款人申請(qǐng)房貸其實(shí)并不“實(shí)惠”。當(dāng)前普遍存在的情況是，大部分已過中年的父母幾乎名下都有房產(chǎn)，而杭州市對(duì)于第二套房產(chǎn)的按揭政策是，首付6成起，利率也要比購(gòu)買首套房產(chǎn)高得多。如果以父母的名義購(gòu)房給子女居住，用“接力貸”進(jìn)行按揭貸款只會(huì)徒增財(cái)務(wù)費(fèi)用，反倒不如以子女作為主要借款人貸款劃算。另外，這種情況還有可能會(huì)引發(fā)因房屋產(chǎn)權(quán)而起的家庭糾紛，具體選擇以什么方式進(jìn)行按揭購(gòu)房，購(gòu)房者還應(yīng)結(jié)合自身實(shí)際情況慎重考慮。
此外，“接力貸”不僅要求主要借款人具備收入穩(wěn)定、信用良好、具備購(gòu)房資格等條件，同時(shí)還要求共同借款人也具備收入穩(wěn)定、信用良好、有輔助償還能力等條件。這在一定程度上增加了“接力貸”的申請(qǐng)難度，在實(shí)際操作上，“接力貸”比起普通的商業(yè)貸款未必有太大優(yōu)勢(shì)。
開發(fā)商：是否選擇“接力貸”，客戶自己決定
杭州萬科旗下一家樓盤銷售處的員工告訴紅星新聞?dòng)浾?，樓盤與該銀行并不存在合作關(guān)系，在顧客購(gòu)房過程中，銷售處會(huì)優(yōu)先推薦顧客使用與該樓盤有信貸合作關(guān)系的銀行進(jìn)行按揭貸款，不推薦顧客自己聯(lián)系合作列表以外的銀行貸款購(gòu)房。如果購(gòu)房者執(zhí)意使用非合作的銀行“接力貸”進(jìn)行按揭，需要與開發(fā)商高層協(xié)商同意。
而浙江恒大旗下一家樓盤的銷售員則告訴紅星新聞?dòng)浾?，他們與上述推出“接力貸”的銀行有合作關(guān)系，客戶在購(gòu)房時(shí)選擇該銀行按揭貸款，銷售處的工作人員可以全程協(xié)助客戶辦理貸款手續(xù)。在信貸產(chǎn)品的選擇上，客戶擁有絕對(duì)的自由，銷售處并不會(huì)干涉，客戶選擇哪家銀行、哪種信貸產(chǎn)品對(duì)于恒大方面并無差別。在貸款申請(qǐng)過程中，如果申請(qǐng)人年齡偏大，銀行不愿冒險(xiǎn)做“短期”按揭的，銷售處會(huì)協(xié)助客戶與銀行方面溝通解決;如果溝通失敗或申請(qǐng)人年齡超過銀行規(guī)定，銷售處會(huì)根據(jù)客戶本身?xiàng)l件和具體情況斟酌，建議客戶選擇分期付款的方式進(jìn)行購(gòu)房。
“接力貸”多年前就有，2010年有銀行叫停
事實(shí)上，“接力貸”并不是一個(gè)新生的事物。
在購(gòu)房這個(gè)問題上，貸款年限和還款能力是金融機(jī)構(gòu)最看重的兩個(gè)因素。多年前，為了滿足部分借款人需求，多家銀行都推出了類似于“接力貸”或“合力貸”這樣的產(chǎn)品。其中，“接力貸”，指的是以父母作為所購(gòu)房屋的所有權(quán)人，父母方的子女作為共同借款還款人，貸款購(gòu)買住房的住房信貸產(chǎn)品。“合力貸”，指的是以子女作為所購(gòu)房屋的所有權(quán)人，子女方的父母作為共同還款人，貸款購(gòu)買住房的住房信貸產(chǎn)品。通過這類產(chǎn)品，可在一定程度上滿足借款人因年齡偏大導(dǎo)致借款年限太短，或者是借款人太年輕，收入偏低，還款能力不足的問題。
在“認(rèn)房又認(rèn)貸”的限貸令出臺(tái)后，這類產(chǎn)品一度在某些城市比較火爆，部分購(gòu)房者就通過這類產(chǎn)品繞道限貸令進(jìn)行貸款購(gòu)房。然而，好景不長(zhǎng)，這種鉆空子的行為引起一些專家的質(zhì)疑，部分銀行也主動(dòng)叫停。2010年，成都商報(bào)就報(bào)道了某國(guó)有銀行率先叫停“接力貸”，后來陸續(xù)又有銀行對(duì)相關(guān)產(chǎn)品進(jìn)行了調(diào)整，堵住了漏洞。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇在接受媒體采訪時(shí)曾表示，銀行貸款一般是需本人貸款本人還款，比如說你是購(gòu)房人，承貸人，你去銀行貸款，你應(yīng)該是還款人，需要提供必要的收入證明，這個(gè)是一個(gè)正規(guī)的貸款程序。那么，在合力貸、接力貸等產(chǎn)品中，它出現(xiàn)了一種不一致的情況，即借款人可能不是直接還款人，但他們由于相互之間存在直系親屬關(guān)系，屬于利益共同體，這種貸款從原本意義上來講，并不符合貸款的真實(shí)性原則，屬于一種打擦邊球行為。
審核所有還款人購(gòu)房資質(zhì)，很少人辦
1月3日，紅星新聞?dòng)浾邚乃拇◣准毅y行獲悉，接力貸這類產(chǎn)品仍然存在，但近幾年幾乎都沒有辦理過，銀行也很少主動(dòng)推薦。據(jù)四川一家銀行個(gè)金部相關(guān)人士介紹，該行的接力貸，借款人年齡+貸款年限最長(zhǎng)不超過70歲，假如有一對(duì)60歲的父母申請(qǐng)貸款，按規(guī)定最長(zhǎng)貸款年限不超過10年，但如果將子女納入共同還款人，在審核貸款年限的時(shí)候，就可以參照子女的年齡來審核，如果子女未超過40歲，最長(zhǎng)貸款年限就可以做到30年。換言之，60歲的父母理論上最長(zhǎng)可以還款到90歲。
不過，在審核貸款申請(qǐng)時(shí)，銀行會(huì)對(duì)這筆借款中的所有還款人購(gòu)房資質(zhì)進(jìn)行審核，有可能父母是首次貸款買房，但是子女或許已經(jīng)是第二套房了，那么銀行就會(huì)按照二套房的首付比例和利率來審核，從而規(guī)避某些人想鉆空子的想法。
在四川另一家銀行，紅星新聞?dòng)浾叩玫搅送瑯拥拇鸢?。該行相關(guān)人士證實(shí)，在審批貸款申請(qǐng)時(shí)，銀行會(huì)對(duì)所有還款人以家庭為單位進(jìn)行審核，而不是只審核主借款人，比如父母或者子女。據(jù)稱，這款產(chǎn)品已存在了好幾年，不過申請(qǐng)辦理的人非常少，“幾乎沒有”，究其原因，一方面是銀行很少主動(dòng)推薦，除非客戶的確有需求，另一方面，相比還款能力，對(duì)不少家庭來講，購(gòu)房或貸款資質(zhì)或許更重要，人們不愿意把已成年的子女和父母捆綁在一起申請(qǐng)貸款，“萬一以后子女有了獨(dú)立還款能力，要想申請(qǐng)房貸時(shí)，反而會(huì)受到已有貸款申請(qǐng)記錄影響。”該人士說道。
