近年來
(資料圖片)
“售后返租”頻頻“暴雷”
開發(fā)商、租賃者、業(yè)主之間
糾紛不斷
（圖片源于網(wǎng)絡(luò)）
那么
“售后返租”究竟是什么？
為何糾紛不斷？
存在哪些法律風(fēng)險(xiǎn)？??
接下來
法官將為您一一解答
什么是售后返租？
“售后返租”是一種租售綁定的營銷模式，也叫“售后包租”?！渡唐贩夸N售管理辦法》第四十五條第二款將其定義為“是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租業(yè)主所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為?！?/p>
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其實(shí)質(zhì)就是開發(fā)商為了促進(jìn)商品房的銷售，承諾給予購房者租金回報(bào)，從而吸引購房者購買其開發(fā)的商品房的一種模式。
“售后返租”為何糾紛頻發(fā)？
在司法實(shí)踐中，此類糾紛多源于購房者的投資回報(bào)無法兌現(xiàn)，具體來說就是商鋪業(yè)主拿不到租金收益，也不能自行經(jīng)營，房屋利用價(jià)值面臨空窗期。
首先
“售后返租”作為一種商鋪所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相分離的商業(yè)營銷模式，牽涉多方主體，如房地產(chǎn)開發(fā)商、運(yùn)營商、投資者、商鋪實(shí)際使用者等等，存在多個(gè)法律關(guān)系，如商品房買賣合同關(guān)系、商鋪?zhàn)赓U合同關(guān)系、委托經(jīng)營關(guān)系等等，由此帶來的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)隨之增加。
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其次
商鋪運(yùn)維成本較高，對政策法規(guī)調(diào)整、經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展依賴性強(qiáng)，若長期入不敷出，資金周轉(zhuǎn)困難甚至是資金鏈斷裂。?
再次
合同各方的履約能力亦是其中重要的原因。履約能力不僅包括房地產(chǎn)開發(fā)公司或者物業(yè)管理公司經(jīng)營管理能力，還涉及各方是否能誠信履約、遵守市場秩序等方面的能力，因此人為因素不可避免地成為變量之一。?
購房者投資“售后返租”商鋪的主要目的是獲得穩(wěn)定的投資回報(bào)，其收益歸根結(jié)底是與租金掛鉤的，而租金收益不好或收不上租金，對于購房者這些普通老百姓來說意味著他們的錢袋子變癟了，他們當(dāng)然難以接受，因?yàn)槭找嬉褵o法達(dá)到他們的預(yù)期，故訴請解除合同或者支付租金及違約金亦在情理之中。
“售后返租”背后隱藏的法律風(fēng)險(xiǎn)
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1.虛假宣傳，過度包裝??
利用宣傳海報(bào)、購房手冊等渲染高額的租金回報(bào)，其實(shí)掩飾了虛高的房價(jià)，購房者實(shí)際上花了更多的錢去購買一個(gè)投資收益不穩(wěn)定的項(xiàng)目。
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2.當(dāng)經(jīng)營公司承諾的投資回報(bào)無法實(shí)現(xiàn)時(shí)
業(yè)主多主張要求解除合同，返還商鋪
為規(guī)避禁止售后包租的規(guī)定，商鋪的開發(fā)商多采用由第三人經(jīng)營公司委托經(jīng)營管理的形式，約定固定收益回報(bào)。當(dāng)經(jīng)營公司承諾的投資回報(bào)無法實(shí)現(xiàn)時(shí)，業(yè)主多主張要求解除合同，返還商鋪，并要求在返鋪時(shí)由相應(yīng)的測繪公司明確相應(yīng)的四至，交付有物理存在的商鋪。但現(xiàn)實(shí)中商鋪在進(jìn)行整體委托經(jīng)營、規(guī)劃的過程中對整體場所會(huì)進(jìn)行改造，現(xiàn)實(shí)的返還存在一定的難度，使得業(yè)主難以收回商鋪，造成業(yè)主租金收益損失。
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3.面臨合同相對性和
公司人格獨(dú)立等訴訟障礙
有的經(jīng)營管理公司系空殼公司，并無太多資產(chǎn)，業(yè)主要求開發(fā)商承擔(dān)連帶責(zé)任又面臨合同相對性和公司人格獨(dú)立的障礙，致使業(yè)主陷入維權(quán)困境。
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4.“格式條款”的不平等約定
在作為出賣方的房地產(chǎn)開發(fā)公司與作為買受人的購房者之間，難免存在地位上的不均，而房地產(chǎn)開發(fā)公司利用這種優(yōu)勢地位采用預(yù)設(shè)的商品房買賣合同，來擴(kuò)大出賣方的權(quán)利，加重買受人的責(zé)任，或者是對出賣方違約責(zé)任規(guī)定較輕，而買受人違約責(zé)任較重，造成雙方實(shí)體權(quán)利義務(wù)的不平等。
法官溫馨提示
“售后返租”作為一種房地產(chǎn)行業(yè)大型商業(yè)項(xiàng)目中普遍存在的營銷模式，既有其潛在風(fēng)險(xiǎn)，也有其存在的合理價(jià)值。作為購房者，應(yīng)該回歸合同本身，留意其中可能存在的不平等的格式條款，同時(shí)要結(jié)合實(shí)際，對所購房屋的建設(shè)狀態(tài)、歷史交付情況、權(quán)屬登記及房屋功能可否使用等情況進(jìn)行充分知悉并了解，同時(shí)要:
一、保持清醒的頭腦購房者不能被開發(fā)商在商品房銷售現(xiàn)場大肆宣傳的廣告所迷惑，要時(shí)刻保持清醒的頭腦，多渠道搜集信息以確認(rèn)開發(fā)商資信狀況，以及仔細(xì)判斷投資年回報(bào)率、回報(bào)年限是否超過正常值，開發(fā)商對外銷售的房產(chǎn)面積大小是多少等等，避免草率地簽訂合同。
二、樹立正確的訴訟思路
當(dāng)購房者意識到“售后返租”的巨大風(fēng)險(xiǎn)后幡然醒悟，且發(fā)現(xiàn)自己簽訂合同的相對方很可能存在破產(chǎn)甚至卷款逃跑的情況，而開發(fā)商一方又尚未出現(xiàn)違約情形時(shí)，購房者可依據(jù)法定解除權(quán)，主張以該合同性質(zhì)不能實(shí)現(xiàn)合同目的，從而請求解除合同。
三、避免盲目跟風(fēng)
投資者在面對“售后返租”這種營銷手段時(shí)，應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，對商品房所處位置、環(huán)境、未來升值空間等多角度衡量，避免盲目從眾跟風(fēng)；同時(shí)，應(yīng)當(dāng)多了解相關(guān)信息和法律規(guī)定，多加防范，慎重作出決策。
合同各方都要有合作共贏的目標(biāo)，興利抑弊，使之真正成為實(shí)現(xiàn)購房者、房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)管理公司、實(shí)際承租人等多贏的商業(yè)模式，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展。?
來源 | 昆明市五華區(qū)人民法院
編輯 | 李曉雪
編審 |? 孫嘯武? 崔志超
終審 | 洪瑞濱? 姜媛
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