承諾了六年教育資源姍姍來遲的同時(shí)，原本已經(jīng)進(jìn)入全面清盤階段的中糧京西祥云，卻又遇到了兄弟項(xiàng)目——中糧祥云賦交房風(fēng)波，“紙糊”的外墻，讓項(xiàng)目準(zhǔn)業(yè)主直呼買了個(gè)“假中糧的樓盤”。內(nèi)有兄弟項(xiàng)目交房風(fēng)波，外有鄰居、同樣優(yōu)質(zhì)教育資源加持的中海寰宇視界高標(biāo)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，中糧京西祥云，這個(gè)賣了四年、只剩下20余套尾房的項(xiàng)目，末班車到底能不能趕?
配套：教育落地最后20余套末班車趕不趕
“原來沒考慮過這個(gè)項(xiàng)目，太貴了，一個(gè)房山的項(xiàng)目賣出了石景山的價(jià)格。”改變張濤夫婦看法的，是近期京西祥云投放的一波軟文宣傳——“海淀名校，祥云駕到”，對(duì)于一個(gè)有5歲神獸的家庭來說，海淀名校四個(gè)字的吸引力毋庸置疑，盡管心里清楚，分校和總校之間的差距不是一星半點(diǎn)的。
“目前不敢有學(xué)區(qū)房概念了，但就近上學(xué)原則仍在執(zhí)行，京西祥云已被納入到首師大附屬育新學(xué)校房山分校招生范圍內(nèi)。買了我們的房，孩子上學(xué)是有保障的。”盡管一再?gòu)?qiáng)調(diào)不敢有學(xué)區(qū)房概念，但在案場(chǎng)，中糧京西祥云項(xiàng)目銷售人員也明確向記者表示，如果在京西祥云項(xiàng)目買房，可以確定在首師大附屬育新學(xué)校房山分校上學(xué)。
根據(jù)房山區(qū)教育委員會(huì)官方發(fā)布的消息，5月14日，房山區(qū)與首都師范大學(xué)及附屬學(xué)校合作辦學(xué)簽約儀式在區(qū)政府舉行。首都師范大學(xué)將在竇店高端制造業(yè)基地園區(qū)內(nèi)承辦一所十二年一貫制學(xué)校和一所幼兒園，首都師范大學(xué)附屬育新學(xué)校將承辦長(zhǎng)陽鎮(zhèn)稻田C地塊項(xiàng)目配套小學(xué)。C地塊配套小學(xué)暫定名為：首師大附屬育新學(xué)校房山分校。
其實(shí)中糧京西祥云東側(cè)的這塊教育用地教育資源的引入，也并非一帆風(fēng)順。
根據(jù)2015年拿地時(shí)的承諾，中糧京西祥云緊鄰東側(cè)教育用地將引入一所優(yōu)質(zhì)小學(xué)，隨后在2019年大規(guī)模收房后，教育配套遲遲未能落地，業(yè)主頗有微詞。
在項(xiàng)目臨近清盤前，教育資源終于落地也給了業(yè)主們一個(gè)交代。但業(yè)主們也有新的擔(dān)憂：開發(fā)商承諾的“優(yōu)先”權(quán)是否真的能優(yōu)先呢?
據(jù)了解，首都師范大學(xué)附屬育新學(xué)校是一所集中小學(xué)為一體的十二年?制學(xué)校，在名校云集的海淀，也處于較前的位置。置業(yè)房山就能享受到海淀的教育資源，這無疑是頗具吸引力的。但對(duì)于未來學(xué)校師資安排，記者向銷售人員詢問，得到的答案是“尚未可知”。
北京商報(bào)記者查詢首都師范大學(xué)育新學(xué)校房山分校招商簡(jiǎn)章，京西祥云確已被納入首都師范大學(xué)育新學(xué)校房山分校招生范圍內(nèi)。但招生方案也明確，當(dāng)首都師范大學(xué)育新學(xué)校房山分校生源數(shù)量超過學(xué)位供給時(shí)，小學(xué)在大寧學(xué)校、首都師范大學(xué)育新學(xué)校房山分校兩所學(xué)校間，根據(jù)學(xué)位供給情況，采取“選擇+派位”的方式入學(xué)。
“我們收到的消息是，學(xué)校將于今年9月1日正式開學(xué)。”在現(xiàn)場(chǎng)，首師大附屬育新學(xué)校房山分校還處于建設(shè)階段，工作人員向記者透露了學(xué)校的投入時(shí)間。
開發(fā)背景：祥云賦的“糊”會(huì)繼續(xù)么
教育配套之外，目前中糧京西祥云項(xiàng)目已順利竣工并完成交付，但周圍的部分道路和一些配套建筑仍在施工中。
“2019年底完成交付，目前小區(qū)整體入住率可達(dá)到約70%，配套設(shè)施也已齊備，所見即所得。”中糧京西祥云銷售人員告訴記者，正是因?yàn)轫?xiàng)目銷售周期已經(jīng)很長(zhǎng)了，項(xiàng)目整體已處于尾盤銷售階段。除一套清退下來的125平方米三居外，目前項(xiàng)目可供選擇的只有20多套140平方米四居戶型，如果放款順利，軟裝入戶即可拎包入住。
公共交通出行可以極大衡量一個(gè)項(xiàng)目的優(yōu)劣，中糧京西祥云距房山線稻田站不到800米，交通方面較為便捷。按照銷售人員的說法，兩站郭公莊換乘9號(hào)線，五站首經(jīng)貿(mào)換乘10號(hào)線，京港澳高速也可實(shí)現(xiàn)與市區(qū)的無縫對(duì)接?？梢钥闯觯屑Z當(dāng)初高價(jià)拿地，也是看中這一交通優(yōu)勢(shì)。
按照銷售的說法，中糧京西祥云屬于純商品房，在售均價(jià)為58000元/平方米，精裝修交付，這對(duì)于限競(jìng)房云集的房山來說，競(jìng)爭(zhēng)力獨(dú)樹一幟。
記者從鏈家官方數(shù)據(jù)了解到，與該項(xiàng)目臨近的金域緹香5月二手房參考價(jià)格為39664元/平方米，南側(cè)不遠(yuǎn)的長(zhǎng)景新園，5月二手房參考價(jià)格則為34735/平方米。中糧京西祥云比周邊“鄰居”二手房單價(jià)貴了近2萬元左右。
為什么能貴這么多?項(xiàng)目銷售人員歸結(jié)于附加值——開發(fā)商和項(xiàng)目自身品質(zhì)。據(jù)銷售人員介紹，京西祥云在整個(gè)房山也屬于單價(jià)較高的樓盤，但之所以能這么高，除了教育配套外，一方面是開發(fā)商的央企背景，另一方面則是項(xiàng)目給出的高品質(zhì)，這些都能穩(wěn)定“保值”。
2015年11月，中糧+天恒聯(lián)合體以42.03億元競(jìng)得長(zhǎng)陽鎮(zhèn)02街區(qū)地塊，并配建2.2萬平方米自住房，溢價(jià)率50%。彼時(shí)據(jù)業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，剔除保障房后該地塊樓面價(jià)為2.95萬/平方米，周圍最高售價(jià)商品房卻在2.7萬元/平方米左右，地價(jià)超過了房?jī)r(jià)。
時(shí)至清盤，對(duì)于這樣一個(gè)組合，隨著兄弟項(xiàng)目收房的“糊”掉，卻成為想收割尾盤購(gòu)房者最擔(dān)心的。
“中糧在順義的項(xiàng)目收房收的都糊了，房山這個(gè)不知道怎么樣。”張濤提到的順義項(xiàng)目，就是近期因?yàn)橥饬⒚娉霈F(xiàn)紙殼板狀問題的中糧祥云賦。
對(duì)于普通購(gòu)房者而言，中糧祥云賦與中糧京西祥云的拿地企業(yè)中都有中糧+天恒，前者出現(xiàn)交房問題，第一反應(yīng)是擔(dān)心目標(biāo)項(xiàng)目也是情理之中。
根據(jù)北京市住建委批復(fù)的預(yù)售證信息，中糧祥云賦的項(xiàng)目公司為北京正德瑞祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，天眼查顯示，北京正德瑞祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，第一大股東為北京天恒樂活城置業(yè)有限公司持股26%，中糧地產(chǎn)(北京)有限公司持固25%，其余股東為旭輝和兆駿國(guó)際。法人代表為孫天立，董事長(zhǎng)為周興，其中孫天立為中糧方面代表，周興則來自天恒。
中糧京西祥云的項(xiàng)目公司為北京稻香四級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，法人代表為李恒軍，董事長(zhǎng)聶慶慶，中糧地產(chǎn)(北京)有限公司持股99.82%，為第一大股東，北京天恒樂活城置業(yè)有限公司持股0.18%，李恒軍來自天恒，聶慶慶來自中糧。
從項(xiàng)目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)看，中糧京西祥云主導(dǎo)方為中糧，中糧祥云賦則多方共同操盤。“一般來說，單一公司占主導(dǎo)權(quán)的項(xiàng)目要比多方共同操盤要好溝通。”多位營(yíng)銷總在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)如此評(píng)價(jià)兩者差別。
得房率：97%背后還有值得商榷的
中糧京西祥云另一大賣點(diǎn)，就是面積贈(zèng)送。
據(jù)銷售人員介紹，以125平方米的三居室為例，實(shí)際套內(nèi)面積可以做到其他項(xiàng)目四居大小。“高層一般公攤面積都比較大，但項(xiàng)目戶型贈(zèng)送就高達(dá)20平方米以上，算下來實(shí)際得房率達(dá)到97%。”
對(duì)于銷售的這一承諾，多位業(yè)內(nèi)人士直言97%的得房率在商品房市場(chǎng)不通過“大規(guī)模贈(zèng)送”是不可能實(shí)現(xiàn)的。“核心就看贈(zèng)送的面積是違建還是其他。”知情人士透露，在北京市場(chǎng)已經(jīng)有部分遠(yuǎn)郊區(qū)縣項(xiàng)目因違規(guī)贈(zèng)送面積在收房時(shí)被住建部門強(qiáng)行拆除。“大興有個(gè)同樣是大央企開發(fā)的項(xiàng)目，疊拼送的電梯都拆了，最后雖然開發(fā)商管修修補(bǔ)補(bǔ)，但買單的還是業(yè)主。”曾經(jīng)參與項(xiàng)目處理的監(jiān)管部門人員透露，別看是贈(zèng)送面積，但羊毛出在羊身上。
事實(shí)上，贈(zèng)送帶來的bug已經(jīng)在項(xiàng)目上有所體現(xiàn)。記者注意到，中糧京西祥云直達(dá)入戶的電梯通道間距很小，成年男子兩臂伸直都成問題，大件家具搬運(yùn)將極具“挑戰(zhàn)”。而且一旦發(fā)生意外，這方面也存在安全風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)此，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣告訴記者，一般而言，開發(fā)商所作出的承諾只要不寫入合同當(dāng)中，往往都不具有法律效力。一方面會(huì)存在舉證難的問題，另一方面，普遍存在開發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議中，將其所作出的沒有列入合同之中的承諾排除在合同效力之外。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”
“根據(jù)該規(guī)定，開發(fā)商的承諾即使沒有計(jì)入合同當(dāng)中，但是如果同時(shí)滿足兩個(gè)條件依舊對(duì)開發(fā)商有約束力，依舊應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。”王玉臣稱，第一個(gè)條件是開發(fā)商對(duì)商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定;第二個(gè)條件是這些說明或允諾對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響。
