以“雙重主要上市+介紹上市”形式返港成功后，貝殼在這一年過得并不容易。
多項指標(biāo)受房地產(chǎn)行業(yè)影響整體下行，外加轉(zhuǎn)型尚未成功，新興業(yè)務(wù)還無法挑起重?fù)?dān)。進(jìn)入2023年后，樓市剛傳出一些復(fù)蘇的“暖意”，卻又面臨降低中介費用的監(jiān)管要求，貝殼的壓力屬實不小。
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乍暖還寒涼
年報數(shù)據(jù)顯示，2022年貝殼總交易額同比減少32.3%至2.61萬億元。其中，存量房（二手房）總成交額約1.58萬億元，同比下降23.4%；新房總交易額9405億元，同比下降41.5%。
貝殼新房交易的降幅，比行業(yè)整體的下滑幅度還要夸張。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年全國商品房銷售額約13.33萬億，同比下降26.7%。
受總交易額影響，2022年貝殼總營收額同比下滑24.87％至606.69億元。其中，合計為貝殼貢獻(xiàn)超9成營收的存量房業(yè)務(wù)與新房業(yè)務(wù)，在2022年分別實現(xiàn)營業(yè)收入241.24億元、286.5億元，分別同比下滑24.5%、38.3%。
同時，虧損也進(jìn)一步擴大。2022年，貝殼凈虧損13.97億元，上一年同期為凈虧損5.25億元?；仡欂悮ね跀?shù)據(jù)，2017年至2022年期間，貝殼僅在2020年短暫盈利過，其余均為虧損。
而這還是貝殼近幾年降本增效的結(jié)果。自2021年起，貝殼便頻頻被曝裁員“瘦身”。2022年5月，貝殼赴港“雙重上市”前一日，更是被傳出最新一輪裁員比例高達(dá)50%，涉及產(chǎn)研、運營、中后臺等多個部門。
從數(shù)據(jù)便可以看出，貝殼的門店和經(jīng)紀(jì)人數(shù)量也在齊齊下降。截至2022年12月31日，貝殼的門店數(shù)量同比減少20.6%至4.05萬家，經(jīng)紀(jì)人數(shù)量同比減少13.3%至39.4萬名。
進(jìn)入2023年后，疫情防控逐漸放開，購房需求一定程度上得到釋放，一季度市場才出現(xiàn)了久違的暖意。
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年一季度，全國商品房銷售額增長4.1%至3.05億元，其中住宅銷售額同比增長7.1%至2.76億元。受利于大環(huán)境，貝殼在一季度也得到顯著提振。2023年第一季度，貝殼總交易額同比增長65.8%至9715億元，凈收入同比增長61.6%至203億元。
只是，好不容易在寒冬中稍感暖意的貝殼，還未“解凍”又遭遇行業(yè)變動。
5月8日，住建部、市場監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》，指向性明顯對準(zhǔn)房產(chǎn)中介行業(yè)，犀利指出該行業(yè)存在利用房源客源優(yōu)勢收取過高費用、未明碼標(biāo)價、捆綁收費、濫用客戶個人信息等諸多問題。
同時，公布10個方面的監(jiān)管措施。其中，明確點明經(jīng)紀(jì)機構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用；經(jīng)紀(jì)機構(gòu)不得濫用市場支配地位以不公平高價收取經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用；房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺不得干預(yù)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)自主決定收費標(biāo)準(zhǔn)。
該《意見》直指，房產(chǎn)中介不能亂收傭金費并適當(dāng)降低費用，且明碼標(biāo)價透明化。同時，告誡房產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺不要“越位”干預(yù)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)自主定價權(quán)利。
雖然沒有點名，也沒有明確規(guī)定費率下調(diào)，但貝殼作為行業(yè)領(lǐng)頭羊，少不了被拉出來。反映到二級市場，5月8日貝殼美股一度跌超8%，港股5月9日一度跌超6%。
市場的疑慮也并不無道理。在房產(chǎn)行業(yè)下行的兩年多時間中，貝殼或是以上漲中介費的方式在寒冬中“續(xù)命”，這一點也被市場熱議。
2021年3月，貝殼在各大城市提高傭金的消息不脛而走，由2%的傭金（賣方0%，買方2%）變更至3%的傭金（賣方1%，買方2%）。
可以估算一下，以新房業(yè)務(wù)為例，2021年貝殼新房總交易額為1.61萬億元，凈收入（傭金收入）為465億元。以此計算，該業(yè)務(wù)平均傭金率達(dá)2.88%，到了2022年該比率則升至3.05%；而存量房業(yè)務(wù)方面，平均傭金率也從2021年的2.74%增長至2022年的2.76%。
可想而知，對于交易金額動輒百萬甚至上千萬的房產(chǎn)項目，即便是1%的傭金波動，也是一筆不小的金額，上調(diào)中介費的疑慮也難免引起眾議。
同時，《意見》的發(fā)布對行業(yè)無疑起到規(guī)范作用，但亦是直擊貝殼“腹地”。
理想與現(xiàn)實
遙想當(dāng)年，已故創(chuàng)始人左暉以“重塑亂象叢生的地產(chǎn)中介行業(yè)”的初心建立貝殼，定位是“居住產(chǎn)業(yè)數(shù)字化服務(wù)平臺”，同時打造ACN（經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)）模式，將服務(wù)鏈條細(xì)分化至多個角色，經(jīng)紀(jì)人群體可以相互協(xié)作工作，根據(jù)經(jīng)紀(jì)人的貢獻(xiàn)度，分配最終收益。
對比來看，與美國的MLS（房源共享系統(tǒng)）不同的是，MLS流通的是房源，ACN流通的則是例如房源錄入、實地工作、房源拍攝等多個經(jīng)紀(jì)人角色，這也為貝殼搭建了核心的經(jīng)紀(jì)人網(wǎng)絡(luò)。
雖然通過該模式，貝殼吸引了大量的經(jīng)紀(jì)人與機構(gòu)入駐，渠道優(yōu)勢明顯。但同時也進(jìn)一步增加了貝殼經(jīng)紀(jì)人傭金成本支出，如此一來在逐漸擴大市場規(guī)模的情況下，將成本轉(zhuǎn)嫁給購房者，就成為僅有的解決方案。
以貝殼來看，目前的收費比率其實并不算高，此前更以美國6%、日本6%，南非8%的傭金率來表示“自己掙得其實很少”。
只不過，國內(nèi)中介行業(yè)的現(xiàn)狀，能否與他國等量齊觀？
目前，美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員實行考試發(fā)牌制度，所有從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的經(jīng)紀(jì)人或法人都要取得房地產(chǎn)牌照后才能從事經(jīng)營活動，沒有執(zhí)照為非法營業(yè)?？荚囯y度較高，涉及合同、法律、財務(wù)、稅務(wù)、市場營銷等諸多方面知識，且牌照每兩年就要申請換發(fā)。在較高從業(yè)門檻下，6%傭金似乎也顯得合理。
反觀國內(nèi)房產(chǎn)中介行業(yè)，一直給大眾留下“水很深、假房源多、經(jīng)紀(jì)人質(zhì)量參差不齊”等負(fù)面印象。這也是當(dāng)年貝殼為什么能夠憑借“海量真房源，省心上貝殼”迅速搶占市場的主要原因。
只是《全球財說》發(fā)現(xiàn)，即便建立理想的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與流程，但坐擁龐大經(jīng)紀(jì)人網(wǎng)絡(luò)，難免被擔(dān)憂走回傳統(tǒng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的老路。
例如，在貝殼還沒誕生之前，鏈家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)能力和服務(wù)水平參差不齊，對簽中、簽后服務(wù)流程掌握程度不一，導(dǎo)致簽約答疑不詳盡、立場不客觀的現(xiàn)象時有發(fā)生。
于是，作為貝殼如今主要“流通資源”的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，職業(yè)化發(fā)展則成為當(dāng)務(wù)之急。
例如，2011年起，貝殼每年會舉辦兩次“搏學(xué)大考”，面向所有平臺上的新經(jīng)紀(jì)品牌和經(jīng)紀(jì)人。不過，與上文提到的美國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的牌照考試不同，這僅僅是貝殼舉辦的考試，且不與營業(yè)資格直接掛鉤，僅作為消費者選擇經(jīng)紀(jì)人的參考分?jǐn)?shù)。很難說，經(jīng)紀(jì)人專業(yè)程度能否支撐日常涉及多知識面領(lǐng)域的工作內(nèi)容。
其次，就是真房源的問題。
雖然貝殼平臺明確表示嚴(yán)禁旗下經(jīng)紀(jì)人發(fā)布“假房源”，一旦發(fā)現(xiàn)將嚴(yán)懲不貸。但奈何不了平臺上入駐的一些第三方機構(gòu)，依舊發(fā)布部分虛假信息。
《全球財說》在黑貓投訴網(wǎng)站查閱發(fā)現(xiàn)，有投訴者反映在貝殼平臺找到一家第三方代理房子，看房時中介表明是與房東本人簽訂合同，但實為二房東，且房屋面積與合同標(biāo)注面積不符，有以此來多收物業(yè)費以及取暖費的嫌疑。
同時，對于發(fā)布平臺貝殼的監(jiān)督管理能力，這位投訴者也表示質(zhì)疑。
并且有投訴者反饋，對于投訴，貝殼一直沒有解決任何實質(zhì)性問題，并且態(tài)度消極，服務(wù)滯后，無法保障消費者安全。
不止是消費者，貝殼所構(gòu)建的合作平臺模式也遭到不少同行的質(zhì)疑與抵觸。
作為由老牌房產(chǎn)中介鏈家孵化出的交易平臺，貝殼的新玩法讓很多同行不爽，并不是因為規(guī)模夠大，而是貝殼上場就把老桌子掀翻，自己坐上新桌子的主位。
2018年6月，58集團(tuán)CEO姚勁波發(fā)起真房源誓約大會，邀來我愛我家、中原地產(chǎn)、21世紀(jì)不動產(chǎn)等多家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)品牌站臺，被業(yè)界戲稱為“反殼聯(lián)盟”。
我愛我家董事長謝勇曾表示，“房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司需要真正的平臺，如果一家自稱是平臺的企業(yè)，既做線上又做線下，既當(dāng)裁判員又當(dāng)運動員，這在商業(yè)倫理和操作邏輯上絕對不能被接受?！?/p>
彼時左暉的回應(yīng)是，“我是既當(dāng)運動員，又建足球場”。最終“反殼聯(lián)盟”對貝殼也沒有造成什么實際上的影響，2020年貝殼成功赴美上市，且納斯達(dá)克上市之后，貝殼的市值最高沖破850億美元。
只不過在大環(huán)境影響下，如今的貝殼早已沒有往日盛景。截至6月16日收盤，貝殼美股股價報收16.97美元/股，較79.4美元/股最高點已是“腳踝斬”，市值蒸發(fā)近800億美元。
不過，在房產(chǎn)環(huán)境下行的這幾年，貝殼也想轉(zhuǎn)變思路進(jìn)行“自救”。
2021年，貝殼提出“一體兩翼”戰(zhàn)略。其中，“一體”指的是貝殼房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)基本盤,“兩翼”分別為整裝大家居事業(yè)群（家居裝修、家具產(chǎn)品）與普惠居住事業(yè)群。
也是在這一年，貝殼完成對圣都家裝的收購，并將其并入自身家居家裝業(yè)務(wù)。結(jié)合數(shù)據(jù)，貝殼家居家裝業(yè)務(wù)營收自2021的1.97億元增至2022年的50.47億元，增長率高達(dá)2438.07%，雖然目前占總營收不足1成，但50億的營收額確實對2022年業(yè)績數(shù)據(jù)起到一定潤色作用。貝殼在財報中沒有明確表明旗下其他平臺是否有助力“功勞”，則大概率是仁者見智了。
似乎為了向投資者彰顯信心，自2022年9月起，貝殼港股啟動股份回購，至今10個月的時間里，回購次數(shù)近90次，累計金額約4.6億元。
或許，正如同貝殼現(xiàn)任CEO彭永東在2022年全年業(yè)績會上所說的：“每一個冬天都會過去，每個春天都會到來?！?/p>
只是，在如今房產(chǎn)行業(yè)尚未完全復(fù)蘇之際，貝殼又遭監(jiān)管施壓，進(jìn)軍家裝短期或許可以促進(jìn)營收增長，卻難以起到對沖主業(yè)與政策風(fēng)險的作用，未來貝殼何去何從還需時間和實際發(fā)展來檢驗。
