今年以來(lái)，多個(gè)城市都對(duì)公積金政策進(jìn)行調(diào)整，助力樓市復(fù)蘇。7月6日，深圳住建局就《關(guān)于我市住房公積金提取業(yè)務(wù)管理有關(guān)事項(xiàng)的通知(征求意見(jiàn)稿)》、《深圳市住房公積金貸款管理規(guī)定(征求意見(jiàn)稿)》征求意見(jiàn)。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，此次深圳公積金相關(guān)征求意見(jiàn)稿也在一定程度上提振市場(chǎng)預(yù)期。
提振市場(chǎng)預(yù)期
與目前實(shí)施的政策有所不同，《深圳市住房公積金貸款管理規(guī)定(征求意見(jiàn)稿)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《貸款規(guī)定》）中提到，調(diào)整共同申請(qǐng)人的范圍，擬在本次修訂中明確申請(qǐng)人的配偶、父母、子女不論有無(wú)繳存住房公積金均可以作為共同申請(qǐng)人；同時(shí)還明確申請(qǐng)人的配偶、父母、子女是購(gòu)房人的，應(yīng)當(dāng)作為共同申請(qǐng)人。
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廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，深圳公積金政策松動(dòng)的主要原因在于當(dāng)下深圳購(gòu)房情緒比較低落，市場(chǎng)預(yù)期比較悲觀。而深圳松動(dòng)公積金政策，特別是類(lèi)似“全家?guī)汀钡男问?，不僅可以提高首付能力，還能提高月供能力，也能降低月供的負(fù)擔(dān)，這是政策調(diào)整的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。同時(shí)他指出，深圳公積金松動(dòng)政策帶來(lái)的提振市場(chǎng)預(yù)期信號(hào)很明顯。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，通過(guò)此類(lèi)做法，使得購(gòu)房者的工資或收入評(píng)估會(huì)提高，進(jìn)而可以貸到更多的公積金額度。這樣做，也就使得公積金貸款變得更為寬松，具有非常好的導(dǎo)向，也將進(jìn)一步降低購(gòu)房者的購(gòu)房成本，促進(jìn)購(gòu)房者購(gòu)房積極性的提高。
除此之外，《貸款規(guī)定》還提出，落實(shí)上級(jí)監(jiān)管要求和深圳房地產(chǎn)調(diào)控政策，并將貸款補(bǔ)充文件的相關(guān)內(nèi)容納入。一是結(jié)合國(guó)家、省、市關(guān)于公積金貸款的監(jiān)管要求，將原規(guī)定公積金貸款審核中僅核查深圳范圍內(nèi)公積金貸款情況的條件調(diào)整為核查全國(guó)范圍內(nèi)公積金貸款情況；二是根據(jù)深圳市房地產(chǎn)調(diào)控政策及相關(guān)要求，以二手住房成交參考價(jià)作為重要參考計(jì)算房屋總價(jià)款，并以此替代原房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)格，無(wú)二手住房成交參考價(jià)時(shí)才以評(píng)估價(jià)計(jì)算房屋總價(jià)款；三是將貸款補(bǔ)充文件中關(guān)于“商品住房的定義、購(gòu)買(mǎi)城市更新及棚戶(hù)區(qū)改造類(lèi)住房申請(qǐng)公積金貸款的擔(dān)保方式、限制轉(zhuǎn)讓類(lèi)住房可以作為抵押物、變更住房權(quán)利人需先清償公積金貸款”等相關(guān)規(guī)定納入《貸款規(guī)定》。
此外，基于目前深圳住房房?jī)r(jià)實(shí)際情況，為防范資金風(fēng)險(xiǎn)，在商轉(zhuǎn)公貸款中增加對(duì)存量商品住房（以下簡(jiǎn)稱(chēng)二手住房）的評(píng)估要求，即申請(qǐng)商轉(zhuǎn)公貸款的住房為二手住房的，原商業(yè)性住房按揭貸款余額應(yīng)當(dāng)?shù)陀谝远肿》砍山粎⒖純r(jià)作為重要參考計(jì)算的總價(jià)款的70%。
根據(jù)深圳市住房公積金管理中心發(fā)布《深圳市住房公積金2021年年度報(bào)告》，2021年，深圳市共有住房公積金繳存職工706.95萬(wàn)人，繳存住房公積金949.04億元，提取住房公積金613.39億元，發(fā)放個(gè)人住房公積金貸款394.70億元。另外，深圳市自2021年7月20日實(shí)施靈活就業(yè)人員繳存政策，截至2022年6月17日，累計(jì)開(kāi)戶(hù)超3萬(wàn)人，其中97.3%是線(xiàn)上開(kāi)戶(hù)。
多地調(diào)整住房公積金政策
“一旦市場(chǎng)下行，各地紛紛把公積金政策作為紓困政策的首選。”李宇嘉指出，公積金政策是屬地化政策，由地方自主決定，地方的權(quán)限比較大。而且，公積金政策一般考慮的是剛需、改善需求，具有降成本、支持合理需求的效應(yīng)，松綁的壓力比較小，地方即可決定。
近段時(shí)間以來(lái)，多地調(diào)整公積金貸款政策，除提高貸款額度、降低首付比外，唐山、咸寧、池州、泉州、珠海、天津、贛州等城市還允許直系親屬提取公積金余額幫助購(gòu)房人還貸，實(shí)行“一人購(gòu)房全家?guī)汀薄?/p>
除此之外，唐山近日公布的政策還提到還貸能力計(jì)算方法：在自身還貸能力不足的情況下，作為公積金繳存職工的子女或父母均可作為共同還款人，參與還貸能力計(jì)算。對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，唐山新政的出發(fā)點(diǎn)在于有部分職工家庭想貸更多的款，但因?yàn)橛?jì)算中考慮的收入較低，根據(jù)貸款公式算出的額度也較低?，F(xiàn)在，借助父母的收入提高職工家庭的收入水平或還貸能力，可以爭(zhēng)取更多的貸款額度。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠指出，從形式上來(lái)看，“一人購(gòu)房全家?guī)汀闭哒{(diào)整分別從幫還貸、幫提取公積金付首付以及提取親屬公積金用于支付購(gòu)房款等方面展開(kāi)，這進(jìn)一步體現(xiàn)了政策調(diào)整的靈活性和形式的多樣性，同時(shí)也呼應(yīng)支持居民合理住房需求的政策導(dǎo)向。
