在去年實施的《民法典》中,新設(shè)立了一種權(quán)利——居住權(quán),規(guī)定居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定,對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)?!睹穹ǖ洹穼嵤┖螅幼?quán)登記工作在全國各地陸續(xù)開展。為什么《民法典》要設(shè)立居住權(quán)?在現(xiàn)實生活中,它有哪些作用?
全國多地開展居住權(quán)登記
安徽合肥的唐老先生在老伴過世后,與俞老太再婚。結(jié)婚前,唐老先生將房子過戶給三個子女。為了給俞老太一份保障,房子過戶時唐老先生三個子女簽了一份承諾書,承諾在老先生去世后,俞老太仍然能夠無償住在過戶給子女的這間房屋中。然而,老先生去世后,子女卻反悔了,不承認(rèn)這份承諾書,并將俞老太訴至法庭。法庭判決:俞老太勝訴,可以繼續(xù)住在房屋中。
專家表示:這類情況,是司法實踐中經(jīng)常遇到的問題,通過居住權(quán)登記,可以很好地解決這個問題。
居住權(quán)設(shè)立后,居住權(quán)人在權(quán)利生效期間,享有占有和使用房屋的權(quán)利,即便房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移,居住權(quán)也不受影響。據(jù)了解,居住權(quán)在不動產(chǎn)登記機構(gòu)登記辦理。
據(jù)不完全統(tǒng)計,目前,重慶、安徽合肥、湖北武漢、山東濟(jì)南、四川成都、湖南長沙、浙江杭州等多座城市已經(jīng)啟動當(dāng)?shù)氐木幼?quán)登記工作。湖北武漢自去年7月起開始辦理居住權(quán)登記,半年內(nèi),當(dāng)?shù)匾艳k理居住權(quán)登記330余件。
法律專家表示,居住權(quán)不僅可以在親屬間設(shè)立,也可以在沒有親緣關(guān)系的個體間進(jìn)行。例如,失獨老人先為自己設(shè)立居住權(quán),再把名下房屋出售,老人可以在晚年獲得一筆收入,實現(xiàn)以房養(yǎng)老。
居住權(quán)交易背后潛藏風(fēng)險
可以看出,居住權(quán)的出現(xiàn)可以解決很多現(xiàn)實中的法律問題。另一方面,居住權(quán)也可以進(jìn)行買賣交易。記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn):市場上已經(jīng)出現(xiàn)了個別居住權(quán)交易平臺。
那么,這種交易如何完成?交易是否存有風(fēng)險呢?
在某交易平臺中,記者看到多套待售的居住權(quán)房源。平臺宣稱,購買居住權(quán),賣方可以獲得一筆收入,買方可以獲得最長七十年的占有、使用房屋的權(quán)利。
某房產(chǎn)交易平臺公眾號稱:出售居住權(quán)后,業(yè)主只保留所有權(quán),所有權(quán)人可以隨時轉(zhuǎn)讓所有權(quán),但是自己不能居住。居住權(quán)人可以自住,但是不能轉(zhuǎn)讓。
該平臺宣傳說,居住權(quán)最大的優(yōu)勢在于價格便宜。很多的房源都是以半價的形式出售,一套河北省香河縣的房源,市場價在60萬元左右,而該房屋的居住權(quán)只需要30萬元。記者注意到:房產(chǎn)證上還有“設(shè)定抵押登記”的記載。記者就此詢問該平臺負(fù)責(zé)人,對方表示:“房子是房主通過銀行貸款購買,還有未結(jié)清的貸款?!?/p>
中央財經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)與自然資源法研究中心執(zhí)行主任武騰表示:“如果房屋事先已經(jīng)設(shè)立了抵押,已經(jīng)有了抵押權(quán)人(銀行),事后才有居住權(quán),而居住權(quán)人沒有留意這種抵押權(quán)存在的權(quán)利狀況。將來,假設(shè)出現(xiàn)了房屋所有權(quán)人斷供,抵押權(quán)人(銀行)要實現(xiàn)抵押權(quán)拍賣房屋的情況,就可能會給居住權(quán)人的利益造成一些損害?!?/p>
新聞多一點
《民法典》為何要設(shè)立居住權(quán)?
“居住權(quán)”是《民法典》中新增的亮點之一。正確理解“居住權(quán)”的內(nèi)涵和外延,準(zhǔn)確把握其特色,對于恰如其分地發(fā)揮此種新增用益物權(quán)的作用,妥善解決百姓日常生活中可能遇到的難題,非常具有必要性。
1.贍養(yǎng)糾紛
生活中,父母子女間常通過贍養(yǎng)協(xié)議來約定子女為父母提供房屋居住。此外,父母子女還會在法院的主持下達(dá)成由子女提供房屋給父母居住的調(diào)解協(xié)議。
然而,在沒有形成上述協(xié)議的情況下,子女不提供房屋給父母居住的,父母也可以請求法院判決子女向其提供房屋。
那么,在滿足何種條件時,法院會支持父母的訴請,為其設(shè)立居住權(quán)呢?
這類贍養(yǎng)糾紛多發(fā)生在老年夫妻中的一人去世之后,另一人由于年事已高,且無房可住,僅憑現(xiàn)有收入難以維持生活,亦難以憑借自身勞動能力再獲得收入,因此有必要讓子女提供房屋給其居住。
2.離婚糾紛
在離婚糾紛中,法院一般依照《婚姻法》第四十二條,判決生活困難的一方享有居住權(quán)?!痘橐龇ā番F(xiàn)已失效,《民法典》在第一千零九十條延續(xù)了這一規(guī)定。
司法實踐中,爭議焦點主要在對于上述條文中的“生活困難”應(yīng)做何種解釋。
《婚姻法解釋一》第二十七條規(guī)定,“《婚姻法》第四十二條所稱‘一方生活困難’,是指依靠個人財產(chǎn)和離婚時分得的財產(chǎn)無法維持當(dāng)?shù)鼗旧钏?。一方離婚后沒有住處的,屬于生活困難。離婚時,一方以個人財產(chǎn)中的住房對生活困難者進(jìn)行幫助的形式,可以是房屋的居住權(quán)或者房屋的所有權(quán)?!睆脑撍痉ń忉尶梢钥闯?,只要一方離婚后沒有住處的,則屬于“生活困難”,可以設(shè)定居住權(quán)。
另外,在離婚后沒有住處的基礎(chǔ)上,身患疾病、肢體殘疾、無固定收入等情形也是實踐中法院設(shè)定居住權(quán)的考慮因素。
小知識
什么是居住權(quán)?
居住權(quán)是《民法典》物權(quán)編新增的用益物權(quán)的種類。居住權(quán)是指權(quán)利人為了滿足生活居住的需要,按照合同約定或遺囑,在他人享有所有權(quán)的住宅之上設(shè)立的占有、使用該住宅的權(quán)利。
居住權(quán)的設(shè)定將房屋的居住權(quán)和所有權(quán)分開,滿足“房子不歸我,但我卻能住”的訴求,對保障特定弱勢群體“居者有其屋”具有重要意義,兼具穩(wěn)定性和靈活性,有利于最大限度地發(fā)揮房屋效用。
哪些情形可申請辦理?
以下三種情形可以申請辦理居住權(quán)登記:1.以合同方式設(shè)立居住權(quán)的;2.以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的;3.以人民法院、仲裁機構(gòu)的生效法律文書設(shè)立或確認(rèn)居住權(quán)的。
需要注意什么?
——設(shè)立居住權(quán),當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。
——居住權(quán)的設(shè)立是無償?shù)?,但是需要登記。登記是設(shè)立居住權(quán)的必經(jīng)程序。
——設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租,但當(dāng)事人另有約定的除外。
居住權(quán)也存在一定的限制。
——不得轉(zhuǎn)讓、不得繼承。
——設(shè)立居住權(quán)的房屋可以買賣,但在居住權(quán)期限內(nèi),房屋買賣不影響居住權(quán)的效力,并且賣方要告知買方房屋設(shè)立居住權(quán)的事實。
綜合央視財經(jīng)、《小康》雜志