“深圳在補宅地及住房供應(yīng)不足的課，補供需失衡的課。否則無法解決長期存在的住房供需失衡問題，無法遏制房價的投機性拉升問題”。
隨著國內(nèi)多個城市房價出現(xiàn)年末的“翹尾行情”，進入2021年后，新一輪樓市調(diào)控政策在各地先后出臺。
在2020年時屢屢出手整治樓市亂象的深圳，則成為政策頻出的代表性城市：1月19日，深圳市住房和建設(shè)局(下簡稱“住建局”)一份與圍堵“假結(jié)婚”有關(guān)的文件曝光，其核心旨在嚴(yán)打炒房行為;1月22日，該局再發(fā)公告對涉嫌違規(guī)申購某樓盤的12名人員進行懲戒，直指市場不少相關(guān)人士質(zhì)疑的代持炒房現(xiàn)象。
1月23日，深圳市住建局則進一步發(fā)布相關(guān)通知稱：深圳將啟用“購房意向登記系統(tǒng)”等，并對提供虛假證明材料等方式申購商品住房的購房人，采取停止使用該系統(tǒng)及合同網(wǎng)簽系統(tǒng)三年等措施。
一系列新政出臺背后，是深圳樓市持續(xù)維持高價運行。據(jù)國家統(tǒng)計局日前發(fā)布的2020年12月相關(guān)數(shù)據(jù)顯示：70個大中城市中，深圳漲幅(14.1%)在各大城市中遙遙領(lǐng)先。另據(jù)中國城市房價平臺數(shù)據(jù)：同期深圳二手房平均單價達每平方米87957元，是北京的1.36倍、上海的1.5倍、廣州的2.2倍。
進入2021年后，深圳新房市場則被“網(wǎng)紅盤”炒熱。因一二手房的價格存在價格倒掛，亦讓有意“打新”的部分投資客心存“買到即賺到”觀念，是為各方想盡“千方百計”購房的原動力。
全國樓市分化日趨加速之際，一線城市房價受寬松的資金原因助推上漲，加之深圳因城市面積所限對增加住房供應(yīng)形成掣肘，是為近年來深圳“房住不炒”調(diào)控困難的外部因素;微觀而言，深圳通過嚴(yán)控購房資格調(diào)節(jié)需求側(cè)的做法將產(chǎn)生哪些效果?經(jīng)歷了變化多端的2020年，2021年開年又接連出臺政策后，樓市將趨向平穩(wěn)嗎?這是很多深圳人都在關(guān)心的問題。
需求側(cè)：圍堵“假結(jié)婚”與“假離婚”
在新冠疫情等因素帶來短期負(fù)面影響下，據(jù)戴德梁行相關(guān)數(shù)據(jù)顯示：2020年深圳住宅交易總量仍穩(wěn)居近五年之首。與2019年同期對比，包括一二手交易在內(nèi)的住宅成交總量增幅超過50%的區(qū)域分別為該市的光明、龍崗、大鵬、龍華，增幅分別為64.5%、64.1%、58%、56.2%。
2020年12月的最后一周，深圳二手房網(wǎng)簽量達到4866套，環(huán)比上漲104.8%。雖然近期網(wǎng)簽量已經(jīng)回落至2000套以下，但“翹尾”行情被認(rèn)為顯示出了購房者和業(yè)主的心態(tài)。
與之相關(guān)的加杠桿“上車”炒房行為，亦可謂花樣百出。以2020年深圳的“715樓市新政”為例，一方面擴大限購范圍，提高了在深圳購房的門檻，另一方面則調(diào)整豪宅稅，增加了購房成本。而因此產(chǎn)生的與“婚姻狀況”有關(guān)操作，則成為了深圳地產(chǎn)市場中的一個敏感話題。
據(jù)某研究機構(gòu)的相關(guān)分析：深圳之前的假離婚操作手法主要是找一些相關(guān)中介辦假證提供虛假婚姻信息來騙取購房資格。相關(guān)政策雖規(guī)定購房者過去3年里離異次數(shù)超過2次的要按歷次套數(shù)之和來算，因此關(guān)閉了通過“假離婚”買房的渠道。但因政策模糊，“假結(jié)婚”依然存在操作空間。
相隔不過數(shù)日，深圳與上海，皆將婚姻作為樓市調(diào)控抓手，一時間引發(fā)全國性熱議。
1月21日，上海則在當(dāng)日晚間公布樓市調(diào)控新政，從稅收、限購、限貸、供地等多方面采取措施，其中則包括打擊“假離婚”炒房。
與之相比，在已經(jīng)圍堵過相關(guān)漏洞的深圳，政策“補丁”則進入了與“假結(jié)婚”有關(guān)的下一階段：1月19日，一份名為“關(guān)于明確《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》若干問題的函”在深圳房地產(chǎn)圈中傳播開來。該文件對深圳以下一系列問題作出了進一步明確：
1、“715樓市新政”在途交易辦理時間從2020年12月31日延長至2021年1月31日;2、高層次人才購買首套商品住房，無需提供在深圳繳納的社?；騻€稅證明;3、居民家庭購買的商品住房，只能登記在具有購房資格的家庭成員名下。
第3點最受關(guān)注。因在此前的相關(guān)通知中曾規(guī)定：居民家庭夫妻雙方只有一個人符合購房條件的，購買的商品住房只能登記在符合購房條件的一方或雙方名下，不得單獨登記在不符合購房條件的一方名下。
按照深圳房地產(chǎn)界多位相關(guān)人士解讀：新政意味著通過“假結(jié)婚”來獲得購房資格的行為被“圍堵”。無論是未購或已購房產(chǎn)，通過假結(jié)婚獲取深圳購房資格的方式已經(jīng)再無操作空間。
隨著深圳的相關(guān)文件開始實施，深圳市不動產(chǎn)登記中心的相關(guān)工作人員對《財經(jīng)》記者稱：目前已暫停夫妻婚內(nèi)更名，具體操作等待相關(guān)通知。
1月23日，深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于進一步加強我市商品住房購房資格審查和管理的通知》，則被認(rèn)為是與需求側(cè)有關(guān)的進一步調(diào)控升級。
按照相關(guān)通知內(nèi)容顯示：深圳在啟用“購房意向登記系統(tǒng)”后，房企、經(jīng)紀(jì)機構(gòu)會同銀行對購房資格信息進行嚴(yán)格核查，弄虛作假、隱瞞真實情況，或者提供虛假證明材料等方式申購商品住房的購房人，住房建設(shè)部門依法采取以下措施：停止相關(guān)人員使用“購房意向登記系統(tǒng)”以及合同網(wǎng)簽系統(tǒng)三年;停止相關(guān)人員購買、承租保障性住房和人才住房資格三年;已在公共住房輪候名單內(nèi)的，取消其輪候資格;停止相關(guān)人員住房公積金貸款資格三年;將相關(guān)失信行為推送市公共信用信息平臺，進行聯(lián)合懲戒;對于涉嫌違反治安管理法律法規(guī)的，依法移送公安機關(guān)處理。
供給側(cè)：“十四五”期間深圳還要做什么?
經(jīng)過數(shù)年的持續(xù)攀升后，深圳已穩(wěn)居國內(nèi)房價的金字塔尖。從2020年7月開始的新一輪密集出臺相關(guān)調(diào)控措施到底起到了何種效果，備受關(guān)注。
按照國家統(tǒng)計局近日發(fā)布的2020年12月70城房價指數(shù)，深圳新房價格環(huán)比下降0.1%，同比2019年上漲4.1%;二手房環(huán)比微漲0.5%，同比漲幅14.1%。上一次深圳房價出現(xiàn)環(huán)比下跌是2019年的3月，中間相隔20個月。
從微觀層面來看，自從2020年深圳出臺715樓市新政，房價的漲幅就在不斷收窄。新房和二手房的價格漲幅，在2020年6月達到峰值、7月之后開始出現(xiàn)降速，新房價格漲幅更出現(xiàn)過負(fù)數(shù)現(xiàn)象。
在對需求端進行規(guī)范的同時，深圳也正在供給側(cè)發(fā)力。據(jù)深圳市住建局1月11日發(fā)布的《深圳2020年度房地產(chǎn)管理工作數(shù)據(jù)盤點》數(shù)據(jù)顯示：
2020年深圳市進一步加大商品住房建設(shè)力度，共完成新開工商品住房建筑面積1236萬平方米，為歷年之最，同比增長160%;商品住房用地供應(yīng)227.53公頃，完成2020年度實施計劃的182%。
中國城市經(jīng)濟專家委員會副主任宋丁則對《財經(jīng)》記者指出：官方可針對樓市里面出現(xiàn)的新情況做一個“補漏洞”的行為，但針對需求側(cè)的壓制，是一種揚湯止沸的辦法，深圳的根本是從供給側(cè)加大供應(yīng)。
在過去的數(shù)年間，深圳是全國土地成交最少的一二線城市，土地市場供應(yīng)依賴舊改。而在2020年時，深圳則作為中國特色社會主義先行示范區(qū)，又有慶祝經(jīng)濟特區(qū)成立四十周年之際國家給予的一系列改革授權(quán)的加持，迎來了一系列政策利好，相關(guān)的調(diào)控措施亦是頻頻出臺：
宅地供應(yīng)明顯加快，全年釋放了31宗土地，超過了“十三五”期間前4年的總和。此外，按照國家推出的深圳綜改試點方案，在土地管理制度上給予深圳大膽改革的發(fā)展空間。因此在2020年底，深圳市人大審議通過了《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》，將明顯加快深圳城市更新的速度，通過舊改項目中釋放新增住房用地。
“不僅如此，深圳未來在永外農(nóng)地、工業(yè)區(qū)塊線土地、生態(tài)控制線土地等空間內(nèi)不排除釋放一定土地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地(含宅地)的可能性。”宋丁判斷，“‘十四五’期間，深圳必將進入宅地和住房供應(yīng)的大放量或大漲潮時代。”
1月21日，深圳市委六屆十八次全會召開，再次強調(diào)了堅決貫徹落實中央房地產(chǎn)調(diào)控政策，加快構(gòu)建住房供應(yīng)和保障體系，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
在具體的調(diào)控措施方面，該次會議提出：2021年深圳將加大住房供應(yīng)力度，今年新開工住房面積1500萬平方米，新建設(shè)籌集公共住房8萬套。一方面增加供應(yīng)，另一方面積極調(diào)控市場亂象，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。
“深圳不過是在‘補課’，補宅地及住房供應(yīng)不足的課，補供需失衡的課。這個課不補，深圳就無法解決長期存在的住房供需失衡問題，就無法遏制房價的投機性拉升問題，當(dāng)然也就無法實質(zhì)性地加盟到全國房地產(chǎn)大退潮的行列中去。”宋丁稱。
