嚴管住房租賃再添一地。
11月25日，武漢市房管局關于進一步加強住房租賃行業(yè)監(jiān)督管理的緊急通知。無獨有偶，深圳市住建局于發(fā)布關于做好蛋殼公寓租客穩(wěn)定工作的緊急通知，保護蛋殼公寓租客。
值得一提的是，這已不是深圳住建局第一次出手。為規(guī)范住房租賃市場，保障住房租賃雙方權益，深圳今年以來已發(fā)布多個文件。
今年以來，長租公寓雷暴成了重災區(qū)，均是由于資金鏈斷裂。對此，多地政府部門緊急出手，陸續(xù)介入蛋殼公寓危機事件，化解矛盾和風險。11月以來，已有成都、西安、重慶等地相繼發(fā)文規(guī)范租賃市場。
武漢：轉租住房10套以上依法登記
深圳住建局發(fā)布緊急通知的同日，武漢市房管局也出手了。
11月25日訊，武漢市住房保障和房屋管理局網(wǎng)站發(fā)布《關于進一步加強住房租賃行業(yè)監(jiān)督管理的緊急通知》。
《通知》明確，從事住房租賃活動的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、住房租賃企業(yè)和網(wǎng)絡信息平臺，以及轉租住房10套(間)以上的單位或個人，應當依法辦理市場主體登記。
且正式開展住房租賃業(yè)務前，住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應當通過武漢市住房租賃交易監(jiān)管服務平臺或武漢市房地產(chǎn)經(jīng)紀服務平臺向企業(yè)注冊所在地的區(qū)房管部門報送企業(yè)基本情況，包括經(jīng)營范圍、投資主體、投入資金、融資情況、從業(yè)人員、社會信用代碼、消防安全管理制度等信息，區(qū)房管部門以此為基礎開展事中、事后監(jiān)管工作。
《通知》還指出，住房租賃企業(yè)應充分意識到采取“高進低出”“長收短付”方式進行市場擴張從而引發(fā)資金鏈斷鏈的經(jīng)營風險、法律風險。不得通過“高進低出”“長收短付”等方式，惡意提高或降低租賃價格、侵害房屋權利人和承租人的長期合法權益。
此外，《通知》還明確住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用租房租金消費貸款，不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款，不得將住房租金消費貸款相關內(nèi)容嵌入住房租賃合同。
深圳住建局：不得通過停水停電等方式驅趕蛋殼租戶
11月25日，深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會在官網(wǎng)發(fā)布《深圳市住房和建設局關于做好蛋殼公寓租客穩(wěn)定工作的緊急通知》。
《通知》明確，對已與蛋殼公寓簽訂租賃合同、尚處于租賃期限內(nèi)且已足額支付租金的租戶，不得通過停水、停電、停氣等方式驅趕，激化矛盾，應引導各方通過法律途徑解決。
深圳住建局表示，各區(qū)(新區(qū))住房建設局要加強監(jiān)督，對于通過停水、停電、停氣等方式驅趕租戶的物業(yè)服務企業(yè)，嚴格按照《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》有關規(guī)定，責令其立即改正，并給予警告、罰款等行政處罰。
此外，為有效應對蛋殼公寓事件，維護社會穩(wěn)定，《通知》還規(guī)定：對在小區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)的因蛋殼公寓拖欠租金引發(fā)的業(yè)主與租戶之間的租賃糾紛及不穩(wěn)定因素，物業(yè)服務企業(yè)應主動上報小區(qū)所在街道辦事處。
資料顯示，2020年11月蛋殼公寓在深圳簽約業(yè)主約1.1萬人，房屋1.1萬套，現(xiàn)有租客3.15萬人，3.15萬租客不是小數(shù)目。
蛋殼公寓再傳破產(chǎn)
成都蛋殼辦公室人去樓空
今年以來，已有多家長租公寓相繼“暴雷”，無一例外是因為資金鏈斷裂，其中已經(jīng)在美國資本市場成功上市的國內(nèi)長租公寓頭部企業(yè)——蛋殼公寓最為典型。
在經(jīng)歷了“CEO被調(diào)查、資金鏈斷裂、高管出走、退租風暴”等風波后，蛋殼公寓相繼被爆出資金鏈斷裂、跑路、破產(chǎn)等消息，并在近日因租客、房東等大規(guī)模維權，導致蛋殼公寓危機進一步升級。
蛋殼公寓是紫梧桐(北京)資產(chǎn)管理有限公司旗下的高端白領公寓品牌，公司于2015年1月在北京成立，正式進入O2O租房市場，目前在北京、深圳開設分公司。北京時間2020年1月17日晚間，長租公寓運營商蛋殼公寓成功登陸美國紐交所，成為2020年登陸紐交所的第一支中概股。
早在今年10月，蛋殼公寓就曾被傳“跑路、倒閉”，公司當時在微博回復稱：“近期部分合作方因與公司存在商業(yè)糾紛，采取了過激行為，散布‘蛋殼跑路、倒閉’等相關不實言論、視頻、圖片，公司已報警處理。”而更早前，在今年疫情期間，蛋殼公寓曾因一面要求業(yè)主“免租”、一面卻未對租客“免租”而引起爭議。
近日，長租公寓蛋殼公寓再次接連傳出公寓斷網(wǎng)、租戶被下逐客令、拖欠合作伙伴賬款和房東租金的消息。11月6日，央視點名曝光了蛋殼公寓，披露其“深陷流動性危機”。11月10日，有媒體爆出數(shù)百人在蛋殼公寓北京總部維權，現(xiàn)場甚至爆發(fā)了肢體沖突。
11月16日，再次網(wǎng)傳蛋殼公寓將宣布破產(chǎn)，蛋殼公寓公關部回復稱，屬于謠言。公司目前的確遇到資金困難的情況，但正在積極進行處理。
由于蛋殼自身發(fā)生財務危機，無法向房東支付房租，很多房東開始暴力趕人，大批租戶面臨在寒冬中無家可歸的困境。
據(jù)封面新聞報道，11月24日，在蛋殼公寓成都線下辦公室，有大量房東前去維權討要拖欠房租或尋求解約。但蛋殼線下辦公樓卻已人去樓空，僅在門上貼著轉為線上處理的二維碼。
截止2019年底，蛋殼總計運營超過438，309套公寓。保守估計，蛋殼這次涉及到的用戶最少也要80多萬人(40萬租戶，40萬業(yè)主)。
而從二級市場表現(xiàn)來看，蛋殼公寓自今年1月上市以來股價便一路下挫。截至11月24日收盤，其股價已經(jīng)從上市初期的13.5美元降至3.32美元。
同時公司財務數(shù)據(jù)也很慘淡。蛋殼公寓2017年至2019年分別凈虧損2.7億元、13.7億元、34.3億元;公司資產(chǎn)負債率由2018年的82.62%升至2019年的95.78%。
據(jù)分析，蛋殼公寓持續(xù)虧損的原因，是2017年到2019年公司利用“租金貸”模式，迅猛擴張，運營房間數(shù)猛增近30倍。截至今年一季度，蛋殼公寓的管理房間高達40萬間以上，累計服務用戶超過100萬。
多地政府部門介入蛋殼公寓危機事件
由于涉及人群眾多，蛋殼公寓“暴雷”事件造成較惡劣的影響。在11月25日深圳、武漢兩地政府部門發(fā)布緊急通知之前，多地政府部門已經(jīng)陸續(xù)介入長租公寓危機事件，多個城市政府部門出臺多個政策。
具體來看，這些政策中有所差異。，如深圳提出慎重選擇租金收取模式;西安擬對住房租賃企業(yè)信用分級，對信用等級最低的企業(yè)實行信用懲戒;重慶明確承租人支付超3個月的租金將納入監(jiān)管賬戶。
9月，深圳公開征求意見，建立租賃資金監(jiān)管制度，住房租賃企業(yè)應在深圳市轄區(qū)內(nèi)商業(yè)銀行，設立唯一的租賃資金監(jiān)管賬戶，并簽訂租賃資金監(jiān)管協(xié)議。
9月11日，成都出臺《關于開展住房租賃資金監(jiān)管的通知》，要求自9月11日起，新產(chǎn)生的租賃關系，承租人向住房租賃企業(yè)支付租金周期超過三個月的，住房租賃企業(yè)應將收取的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金，需要存入監(jiān)管賬戶。
10月30日，西安推行住房租賃資金監(jiān)管通知，該通知前已注冊的“托管式”租賃企業(yè)應于2020年11月14日前，選擇一家監(jiān)管銀行簽訂住房租賃資金監(jiān)管協(xié)議書并開設唯一監(jiān)管專用賬戶，接受住房租賃資金監(jiān)管。
11月17日晚，深圳市住房和建設局發(fā)布《深圳市住房和建設局關于切實規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營行為的緊急通知》，要求全市各住房租賃企業(yè)加強住房租賃行業(yè)監(jiān)督管理、嚴格落實信息公示制度、切實規(guī)范從業(yè)人員管理、確保房源信息發(fā)布真實、依法從嚴處罰違法租賃行為、慎重選擇租金收取模式、建立健全糾紛調(diào)處機制等。
11月24日，陜西省西安市發(fā)布關于公開征求《西安市住房租賃企業(yè)信用信息管理辦法》(征求意見稿)意見的公告，將對西安市的住房租賃企業(yè)進行信用分級，并根據(jù)信用等級進行獎勵和懲戒。信用懲戒措施主要包括：凍結其“西安市住房租賃交易服務平臺”所有權限;向社會通報并發(fā)出交易風險提示;列入失信“黑名單”，通報相關部門實施聯(lián)合懲戒;將其法人代表、股東、相關負責人等列入失信人員名單等。
重慶市住房和城鄉(xiāng)建設委員會、重慶市地方金融監(jiān)督管理局等多部門聯(lián)合發(fā)布《關于實施住房租賃資金監(jiān)管加強住房租賃企業(yè)合規(guī)經(jīng)營的通知》(以下簡稱“通知”)，要求住房租賃企業(yè)應在主城中心城區(qū)范圍內(nèi)的商業(yè)銀行開立唯一的住房租賃資金監(jiān)管賬戶(以下簡稱“監(jiān)管賬戶”)，該賬戶不得支取現(xiàn)金，不得歸集其他性質的資金。
凡是承租人向住房租賃企業(yè)支付租金周期超過三個月的，住房租賃企業(yè)收到的租金和以房屋租賃貸款方式獲得的資金均應納入監(jiān)管。承租人向住房租賃企業(yè)支付租金周期在三個月以內(nèi)的，由承租人自主決定是否將租金存入監(jiān)管賬戶管理。
暴雷潮起：
170家長租公寓企業(yè)已經(jīng)消失
一線城市長租公寓的入住率較高，但是由于高買低賣、盲目擴張等問題，不少長租公寓企業(yè)經(jīng)營困難，越來越多的長租公寓已經(jīng)從市場上消失。
公開數(shù)據(jù)顯示，全國目前已經(jīng)注銷或吊銷(以工商登記為準)的長租公寓相關企業(yè)約有170家，占相關企業(yè)總量的15%。
另據(jù)貝殼研究院不完全統(tǒng)計，2017年至今，媒體公開報道的陷入資金鏈斷裂、經(jīng)營糾紛及跑路的企業(yè)多達107家，“爆雷”時間發(fā)生在今年的企業(yè)占比近四成，近七成是因為“高收低租”的模式導致。
據(jù)騰訊新聞，由于行業(yè)競爭激烈，為了從房東手中拿到房源，很多運營商不得不哄抬房價搶占資源，尤其是高買低賣、盲目擴張導致一些企業(yè)資金鏈開始出現(xiàn)問題。從2018年開始，GO窩公寓、Color公寓、愛公寓、鼎家公寓等一大批長租公寓企業(yè)發(fā)生爆雷、跑路事件。
此后，全國多地的長租公寓爆雷事件愈演愈烈。據(jù)房東東數(shù)據(jù)，2019年53家長租公寓出現(xiàn)經(jīng)營問題，資金鏈斷裂及跑路的共有45家，被收購的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。
其中，杭州成為“重災區(qū)”，位于杭州的樂伽公寓、國暢、喔客公寓、德寓科技、中擇房產(chǎn)等接連爆發(fā)資金鏈危機。進入2020年后，長租公寓的發(fā)展再次受到挫折，僅上半年就有10家長租公寓發(fā)生資金鏈斷裂、跑路的事件。
