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2套房最高貸60萬 北京公積金貸款與繳存年限掛鉤

央財智庫 | 2020-07-01 16:49:52

北京住房公積金管理中心9月13日出臺關(guān)于公積金貸款的新規(guī),將二套房認(rèn)定由此前的“只認(rèn)房”升級成“認(rèn)房又認(rèn)貸”,并把公積金貸款與繳存年限掛鉤,每繳存一年可貸10萬元等等,具體內(nèi)容詳解請看下文。

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變化一:認(rèn)房又認(rèn)貸,二套最高貸款額降至60萬

2017年北京“317”新政中,商貸已經(jīng)實(shí)施了“認(rèn)房又認(rèn)貸”,而公積金貸款只“認(rèn)房”。即不看貸款記錄,只要名下無房,就能按首套房申請公積金貸款。

這次的新政更改了判定二套房的規(guī)則,公積金貸款變得與商貸一樣“認(rèn)房又認(rèn)貸”。

根據(jù)北京住房公積金管理中心發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整住房公積金個人住房貸款政策的通知》(以下簡稱《通知》),借款申請人名下無住房貸款記錄(包括商業(yè)性住房貸款、住房公積金個人住房貸款)且在本市無住房的,按首套房貸款政策辦理;凡不屬于首套房情形,被核定為是二套房的,按二套房貸款政策辦理。被核定為有兩套及以上住房的,不予貸款。

圖片來源:北京住房公積金管理中心。

解釋一下,前面所說的“認(rèn)房”是指借款申請人在北京名下有住房,“認(rèn)貸”是指在中國人民銀行征信系統(tǒng)中全國范圍內(nèi)的個人住房貸款記錄。注意,如果在外地有購房貸款記錄,也被認(rèn)定為有貸款記錄。

同時,新政下調(diào)了二套房公積金貸款的最高額度,從80萬元下調(diào)為60萬元。

“值得關(guān)注的是,本次調(diào)整中,換房需求往往會被視為二套房,貸款額度和利率都會有直接影響。”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波說。

變化二:貸款額度與繳存年限掛鉤,繳存超11年才可貸120萬

過去,公積金貸款的最高額度是120萬元,繳存時間的長短不會影響額度。新政則實(shí)行貸款額度與借款申請人住房公積金的繳存年限掛鉤。

《通知》規(guī)定,每繳存一年可貸10萬元,繳存年限不夠1整年的,按1整年計算,最高可貸120萬元。

舉個例子,如果公積金貸款的繳存期限是13個月,也會算為兩年,可貸20萬元。

有人會問,如果是夫妻,丈夫繳存了7年,妻子是5年,是否可以一起貸120萬元?

答案是不可以?!锻ㄖ芬?guī)定,如借款申請人為已婚的,核算貸款額度以夫妻雙方中繳存年限較長的一方計算。所以,上面那種情況,按照丈夫繳存7年來算,只能貸70萬元。

“這個政策對剛需影響非常大,特別是年輕人,當(dāng)下北京市場平均購房年齡在28歲左右,按照新政,公積金貸款大約只能貸50萬左右。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說,受新政影響,預(yù)計起碼一半的購房需求將只能選擇商業(yè)貸款或者全款。

變化三:首套房首付比例提高至35%,看齊商貸

新政還調(diào)整了公積金貸款的首付款比例,首套不低于35%,二套不低于60%。

《通知》規(guī)定,購買經(jīng)濟(jì)適用住房的,首付款比例不低于20%;購買共有產(chǎn)權(quán)等政策性住房的首套住房,首付款比例不低于30%;購買政策性住房之外的首套普通自住房首付款比例不低于35%,首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。

另外,購買普通自住房且為第二套住房的,首付款比例不低于60%;購買非普通自住房且為第二套住房的,首付款比例不低于80%。

目前,商貸首套房首付比例不低于35%,二套房不低于60%。這樣調(diào)整過后,公積金貸款和商貸的首付比例就基本一致了。

變化四:貸款期限最長不超65歲,月還款額不超月收入6成

過去,公積金貸款期限最長是截止到70周歲,新政則調(diào)整為不得超過65周歲。

《通知》規(guī)定,借款申請人的貸款期限最長可以計算到借款申請人法定退休年齡后5年,原則上最高不得超過65周歲。如借款申請人為已婚的,貸款期限以夫妻雙方中較長的一方計算。

舉個例子,如果公積金貸款申請人55歲,過去的貸款最長年限是15年,現(xiàn)在則要降低為10年。

此次公積金貸款還調(diào)整了月還款額?!锻ㄖ芬?guī)定,在保證借款申請人基本生活費(fèi)用的前提下,按等額本息還款法計算的月均還款額不超過借款申請人月收入60%的標(biāo)準(zhǔn),確定貸款金額和貸款期限。

此前,借款申請人的收入減去基本生活費(fèi)用后,其他的錢都可以用來還貸。有分析認(rèn)為,按調(diào)整后的標(biāo)準(zhǔn),則更能夠真實(shí)反映借款申請人的償債能力,減少借款申請人的還貸壓力。

變化五:東、西城戶籍買郊區(qū)房,貸款額度可上浮20萬

《通知》規(guī)定,借款申請人戶籍均在北京市東城區(qū)或西城區(qū)的,購買東城、西城、朝陽、海淀、豐臺、石景山區(qū)(以下簡稱城六區(qū))以外的首套住房,最高貸款額度可上浮20萬元;對于不屬于前一種情況,但借款申請人的戶籍均在城六區(qū)的,購買城六區(qū)以外的首套住房,最高貸款額度可上浮10萬元。

也就是說,如果戶籍在東城區(qū)或西城區(qū),購買城六區(qū)以外的首套住房,最高可貸140萬元;如果戶籍在朝陽、海淀、豐臺、石景山區(qū),購買城六區(qū)以外的首套住房,最高可貸130萬元。

“市區(qū)戶籍到郊區(qū)購房,可以享受公積金貸款額度增加的優(yōu)惠,這是新政的一大亮點(diǎn)。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說,這種措施與北京當(dāng)前市區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、城市規(guī)劃調(diào)整等有關(guān),類似做法也值得全國其他城市學(xué)習(xí)和借鑒。

變化六:異地購房提取公積金受限

雖然目前已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了異地購房提取公積金,但是根據(jù)新政,不再是購買任何城市的住房都能在北京提取公積金。

根據(jù)《關(guān)于落實(shí)放管服、優(yōu)化營商環(huán)境提升住房公積金歸集服務(wù)水平的通知》,住房公積金繳存人及配偶購買位于北京市行政區(qū)域內(nèi)的住房,或購買本人及配偶身份證、戶口簿記載的縣、市或戶籍所在地的省會城市內(nèi)的住房,才能辦理住房公積金購房提取。

舉個例子,如果購房人的戶籍在山東省青島市,則只有在購買北京、青島、濟(jì)南三個城市住房的時候,才能提取公積金,購買其他城市的住房時無法提取。

值得注意的是,上述通知還規(guī)定,住房公積金繳存人及配偶在北京市行政區(qū)域內(nèi)有購房提取記錄的,不能辦理異地購房提取。

——六大變化,如何看待?

從上述六大變化來看,張波認(rèn)為,北京此次調(diào)整公積金政策總體是為了落實(shí)“房住不炒”的目標(biāo),在保障居民住房需求的同時,積極引導(dǎo)合理住房消費(fèi),鼓勵階梯式購房,打擊房產(chǎn)投機(jī)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,北京這一新政充分說明房地產(chǎn)政策調(diào)控依然是比較嚴(yán)厲的,尤其是結(jié)合公積金貸款的實(shí)際情況,采取了相對收緊的措施。

“這既符合公積金貸款的政策大思路,也符合房地產(chǎn)市場的調(diào)控內(nèi)容。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

  • 標(biāo)簽:北京,公積金貸款,最高貸

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