規(guī)模增速“大躍進”背后，華發(fā)股份負債一路水漲船高，業(yè)績增速下滑亟待降杠桿。
華發(fā)股份作為珠海區(qū)域龍頭房企，背靠著珠海國資委，從2017年的350.2億元，到2020年1205億元，僅用不到四年時間，銷售規(guī)模增速實現(xiàn)“大躍進”，成功邁入千億陣營。
擠進千億房企俱樂部后，華發(fā)股份(600325.SH)的業(yè)績增速逐步放緩，出現(xiàn)了增收不增利的情況，財報顯示，2018年至2020年，其營收增速分別為18.80%、39.87%和53.87%，歸屬凈利潤增速為41.88%、21.82%和4.28%。
負債也一路水漲船高，數(shù)據(jù)顯示，2012年，華發(fā)股份負債合計僅有202.17億元，到2021年一季度，公司負債合計已經(jīng)攀升至2741.95億元。
2020年上半年，華發(fā)股份腳踩“三道紅線”，剔除應收賬款后的資產負債率為76.9%，凈資產負債率為151%，現(xiàn)金短債比為0.98。
負債高企，踩中“三道紅線”后，華發(fā)股份就著手降杠桿，截至2020年12月末，華發(fā)股份杠桿率進一步下降，上述三項指標分別為63.98%，147.47%和1.12，“三道紅線”降至“黃檔”。其中凈資產負債率高達147.47%，仍大幅高于100%的規(guī)定值。
值得注意的是，近日華發(fā)股份高管出現(xiàn)違規(guī)減持。6月11日，華發(fā)股份發(fā)布公告，公司高級管理人員戴戈纓的家屬于2021年5月13日誤操作其證券賬戶，通過集中競價交易方式減持了公司股票1.35萬股，成交均價為6.45元/股，減持金額約8.71萬元。
業(yè)績增速放緩盈利能力下滑
華發(fā)股份作為珠海龍頭房企，成立于1992年8月，通過“立足珠海、面向全國”的發(fā)展戰(zhàn)略，形成了珠海大區(qū)、華東大區(qū)、華南大區(qū)、北方大區(qū)以及北京區(qū)域的“4+1”區(qū)域布局，逐步成為全國知名綜合型地產企業(yè)。
自2012年起，華發(fā)股份開始擴張全國市場，業(yè)務逐步擴張至40多個主要城市。2018年，公司實現(xiàn)銷售額突破500億元，當時就提出2019年銷售額1100億元目標，只是2019年實現(xiàn)銷售額922.7億元，未能完成目標，遂將目標推至2020年。
2020年，其合同銷售金額首次突破千億元大關，達到1205億元，同比增長30.59%，超過行業(yè)均值水平，行業(yè)地位進一步提升。此外，實現(xiàn)簽約面積504萬平方米，同比增長27.3%;銷售均價2.39萬元/平方米，同比增長2.6%。
銷售規(guī)模的增加，使其行業(yè)排名出現(xiàn)大幅提升?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2020年，華發(fā)股份以1120.6億元的操盤金額，在百強房企中排在第29位，比2019年的39位，提升了10個名次。
長江商報記者注意到，經(jīng)過近幾年的擴張發(fā)展，華發(fā)股份業(yè)績增速逐漸放緩，“增收不增利”問題顯露出冰山一角。2018年至2020年，其營收增速為18.80%、39.87%和53.87%，歸屬凈利潤增速為41.88%、21.82%和4.28%。
至2021年一季度，華發(fā)股份業(yè)績增速放緩問題進一步凸顯。報告期內，其實現(xiàn)營收為5.543億元，同比下滑29.49%;實現(xiàn)歸屬凈利潤為4.632億元，同比下滑7.92%。
值得注意的是，華發(fā)股份2021年一季度經(jīng)營情況并不差。同期，其實現(xiàn)銷售金額280.65億元，較去年同期增長84.06%;銷售面積112萬平方米，較去年同期增長93.04%。
盈利能力也出現(xiàn)下滑趨勢。數(shù)據(jù)顯示，2020年度，華發(fā)股份凈資產收益率、毛利率及凈利率分別為13.9%、24.3%、8.94%，較上年同期分別下降0.24個百分點、5.31個百分點和1.06個百分點，盈利水平有所回落。
對于毛利率的下滑，華發(fā)股份首席財務官何玉冰表示，毛利率下降是大環(huán)境下的行業(yè)發(fā)展趨勢，近年來包括地價、開發(fā)成本、人工、建材等成本都在上升，壓縮了利潤空間。此外，公司華東區(qū)域毛利率較低，也受當年結轉占比高但利潤率較低的項目集中結轉影響。
激進拿地負債攀升
規(guī)模的大幅躍升與其在土地市場的積極拿地息息相關。根據(jù)公告數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計，2020年，華發(fā)股份在土地市場新獲15個項目，新增建面約549萬平方米，新增建面/銷售面積比值為108.9%。
為沖規(guī)模，華發(fā)股份近年在土地市場上一路高歌猛進，中指院數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，華發(fā)股份的拿地金額分別為160億元、253億元、703億元
2020年，華發(fā)股份繼續(xù)加大對長三角地區(qū)的布局，其新增土儲多位于上海、杭州等核心一、二線城市。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2020年下半年，華發(fā)股份分別在上海閔行區(qū)、浦東新區(qū)、靜安區(qū)拿下3宗地，溢價率分別為46.41%、32.71%、1.25%;其全年在上海拿地金額達到112億元，僅次于香港置地、金地、招商蛇口。
截至2020年末，華發(fā)股份擁有土地儲備計容建筑面積805.81萬平方米。其中，在長三角區(qū)域及長江經(jīng)濟帶的土地儲備面積占比為56.69%，在粵港澳大灣區(qū)的土地儲備面積占比為41.64%。
不過，2020年末華發(fā)股份土儲806萬平方米，只能覆蓋1.5年的銷售量。其中長三角區(qū)域和長江經(jīng)濟帶占比56.7%，大灣區(qū)占比41.6%。相對動輒4、5年土地儲備量的頭部房企來說，華發(fā)股份土儲并不是很充足，這也會影響到它未來銷售業(yè)績的進一步增長。
華泰證券研報分析指出，考慮到需要繼續(xù)降負債，預計華發(fā)股份2021年土地投資將較為謹慎。
華發(fā)股份規(guī)模擴張激進，債務規(guī)模也不斷膨脹。數(shù)據(jù)顯示，截至2021年一季度，華發(fā)股份的負債總規(guī)模已經(jīng)達到2741.95億元。
2020年，華發(fā)股份經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為291.09億元，同比增長3.84%;同期籌資活動現(xiàn)金流量凈額則同比增長349.05%至487.86億元，公司將籌資活動現(xiàn)金流量凈額的暴漲歸咎于新增融資的增加。
債務高壓下積極降杠桿
自“三道紅線”提出后，華發(fā)股份就著手于降杠桿，僅短短半年間將“紅檔”房企降至“黃檔”房企。2020年上半年，華發(fā)股份腳踩“三道紅線”，剔除應收賬款后的資產負債率為76.9%，凈資產負債率為151%，現(xiàn)金短債比為0.98。至2020年三季度，華發(fā)股份三項指標分別為78.5%、148.4%和1.19%，從“紅檔”下降為“橙檔”。
2020年12月末，華發(fā)股份杠桿率進一步下降，上述三項指標分別為63.98%，147.47%和1.12，從“橙檔”下降至“黃檔”。其中凈資產負債率高達147.47%，仍大幅高于100%的規(guī)定值。
為了應對三道紅線監(jiān)管，華發(fā)股份在開始嘗試拓展融資渠道，包括嘗試永續(xù)中票、長租公寓類REITS、供應鏈ABS、超短融、境外美元債、商業(yè)地產CMBN等創(chuàng)新產品業(yè)務，以期進一步改善資金資本結構。
6月8日，華發(fā)股份發(fā)布公告，將利用購房尾款進行融資，本次融資規(guī)模不超過2.87億元，融資期限不超過2年，融資成本超過7%/年。
華發(fā)股份稱，為優(yōu)化資產負債結構，拓寬融資渠道，提高公司資金使用效率，公司部分下屬子公司擬將其名下項目銷售過程中形成的購房尾款應收款債權轉讓給華金國際商業(yè)保理(珠海)有限公司，華金保理向項目公司支付轉讓價款的方式進行融資。
與此同時，華發(fā)股份在2020年11月出售兩家子公司，分別為華發(fā)景龍50%股權和建泰建設40%股權，接盤方為維業(yè)股份。
