隨著銀根放松、利率走低、經(jīng)營貸及消費貸等品種投放力度加大,不少貸款中介再度活躍,向購房者推出了“以貸換貸”的生意。4月13日,北京商報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),一些貸款公司宣稱可幫助客戶將最低年利率3.4%的經(jīng)營貸與年利率5%以上的房貸進行置換,輕松省下數(shù)十萬元利息,不過,北京商報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),貸款中介所收的費用不菲,整體辦理收取的服務(wù)費大概在貸款金額的1.6%-4%左右,這其中還不包括一些隱形費用。更為重要的是,無論“首付貸”還是此類置換經(jīng)營貸的方式,都在變相地回避國家對于信貸政策的監(jiān)管,一經(jīng)查出會被銀行要求提前歸還貸款,用戶若盲目輕信可能得不償失。
中介猛推“經(jīng)營貸置換房貸”
“打開你房貸按揭銀行的App,看看你的房貸利率是多少?”“只要條件符合就可以考慮換貸,幫你省利息”,北京商報記者注意到,近日,有不少貸款中介開始在社交平臺上不斷推薦“以貸換貸”業(yè)務(wù),吸引用戶的目光。
經(jīng)營貸已存在多年,主要是銀行針對中小企業(yè)主或個體工商戶推出的融資產(chǎn)品,借款人可以通過房產(chǎn)抵押等擔(dān)保方式從銀行借款,用來盤活個體企業(yè)資金。那什么是“以貸換貸”?北京商報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),“以貸換貸”是購房者經(jīng)過貸款公司一番包裝后,將最低年利率3.4%的經(jīng)營貸與年利率5%以上的房貸進行置換。
在社交平臺,有多位貸款中介曬出了購房按揭貸款與經(jīng)營貸數(shù)據(jù)對比。根據(jù)一位貸款中介提供的信息,以貸款金額100萬元、還款方式為等額本息為例,購房按揭貸款期限為30年,年利率為5.88%,月還款額約為5919元,總支付利息約為113.07萬元,總還款額度約為213.07萬元。通過置換經(jīng)營貸后還款期限變?yōu)?0年,年利率為4.6%,月還款金額為6380.6元,總支付利息為53.13萬元,總還款額為153.13萬元。“通過這樣的方式您可以少還10年貸款,少還利息59.94萬元。”這位貸款中介說道。在調(diào)查過程中,也有貸款中介向購房者推出了更低利率的置換產(chǎn)品。“經(jīng)營貸我們可做到最低3.4%的年利率,比房貸利率合適不少。”另一位貸款中介說道。不過,在實際情況下,試圖“以貸換貸”的用戶往往都是房貸存量用戶,實際利息差額并不像中介宣稱的如此有誘惑力,而貸款期限縮短還會導(dǎo)致月供增加,加大用戶的還款壓力。
然而,在中介機構(gòu)的鼓吹下,“以貸還貸”這一方式還是讓不少買房人動了心,多位貸款中介向北京商報記者表示,“以貸換貸”業(yè)務(wù)現(xiàn)在很火爆,咨詢的客戶非常多。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠在接受北京商報記者采訪時分析,經(jīng)營貸利率低于房貸利率,這種明顯的倒掛局面產(chǎn)生了一定的套利空間,誘發(fā)經(jīng)營貸違規(guī)行為;銀行對經(jīng)營貸的審核力度不足,致使這種違規(guī)行為鉆了空子;中介在此過程中有比較可觀的收入。
隱性收費的套路
由于經(jīng)營貸需要通過抵押方式從銀行借款,還需要將資金用于生產(chǎn)經(jīng)營,申請人需要符合相應(yīng)的審核要求,那么,貸款中介是如何經(jīng)過一番包裝,讓用戶符合申請標準的?
北京商報記者進一步深入調(diào)查后了解到,貸款中介“包裝”的方式都是大同小異,一類是購房者名下若有正常經(jīng)營的公司,貸款中介將會根據(jù)公司的經(jīng)營資質(zhì)以及購房者個人情況制定經(jīng)營貸置換計劃;若購房者沒有自身經(jīng)營的公司,那么貸款中介將為購房者過戶一家公司,并偽造經(jīng)營流水,讓客戶“變身”經(jīng)營者,然后再進行產(chǎn)品置換。
經(jīng)營貸的還款方式也有多種選擇,一位貸款中介提到,“當前名下有正常經(jīng)營流水的客戶能申請20年期還款的產(chǎn)品,中途不用歸還本金,等額本息還款方式,和房貸的還款方式一樣,其他類別的客戶只能做10年期貸款”。
另一位貸款中介介紹稱,“我們會根據(jù)購房者資質(zhì)的不同推薦不同的產(chǎn)品,3年、5年、10年、20年都有,經(jīng)營貸有的需要中途歸還本金,有的不需要歸還本金。銀行會對中途不歸還本金的購房者資金用途進行核查,每隔一段時間就會進行貸后管理,只要購房者中途不出現(xiàn)逾期,基本就沒有任何問題”。
在置換過程中,貸款中介所收的費用也不菲,多位貸款中介向北京商報記者表示,整體辦理收取的服務(wù)費大概在貸款金額的1.6%-4%左右,也就是說若辦理100萬元經(jīng)營貸,需要向貸款中介繳納1.6萬-4萬元的服務(wù)費,這其中還不包括一些隱形費用。“若購房者的征信、抵押物存在問題,還要再根據(jù)不同情況進行收費。”多位貸款中介提醒。
除了一些隱形費用外,北京商報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),如果購房者存在首套房貸款還未還清的情況,貸款中介還會提供一種墊資操作方案,例如客戶名下房產(chǎn)仍有50萬元貸款未還清,這時貸款中介便可以先行將50萬元貸款替購房者墊付,隨后等購房者經(jīng)營貸放款之后,再將這筆費用還給貸款中介。墊資費以10-15天為一個周期收取,例如50萬元貸款,一個周期需要收取墊資費3500元,如果經(jīng)營貸審批時間達到一個月,那么貸款中介將從中獲利7000元。
當北京商報記者明確提到利用經(jīng)營貸置換房貸可能被銀行查出時,多位貸款中介均表示,“可以規(guī)避這些風(fēng)險,只要資金不直接流入房地產(chǎn)市場就可以,具體操作可以用取現(xiàn)、走對公賬戶解決”。
將本該用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的資金助推流入樓市,變相抬高了房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示,經(jīng)營貸置換房貸說明當前市場的亂象依舊未得到有效解決,貸款中介為經(jīng)營貸資金流向樓市進行“包裝”,貸款中介從中收獲不菲“中介服務(wù)費”。
在梁楠看來,經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市,對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和良性循環(huán)也會有負面影響,將削弱樓市政策的調(diào)控力度,產(chǎn)生較多的投機需求,一定程度上也會推高房價,致使合理的住房需求得不到保障。
切勿盲目聽信
分析人士表示,按照銀行規(guī)定,經(jīng)營貸只能用于企業(yè)經(jīng)營,居民將資金流入股市、樓市屬于違規(guī),且經(jīng)營貸和房貸最長期限不同,同樣的貸款金額下,期限越短月供金額越大,加劇用戶還款壓力,盲目聽信貸款中介忽悠恐會得不償失。
梁楠表示,經(jīng)營貸還款期限較短,還款壓力相對較大;再次,置換過程中又會夾雜其他成本,最后整體成本或比房貸成本更高。
在經(jīng)營貸入樓市愈演愈烈的背景下,相關(guān)核查手段也在不斷升級。除了及時通過窗口指導(dǎo)、監(jiān)管提示約談等方式部署全轄銀行機構(gòu)開展快速自查,全面摸排有關(guān)情況之外,此前也有監(jiān)管機構(gòu)要求銀行嚴格規(guī)范與中介機構(gòu)的業(yè)務(wù)合作,及時堵塞業(yè)務(wù)管理漏洞、完善產(chǎn)品服務(wù)流程,嚴肅開展問責(zé);嚴格實施貸前調(diào)查,加強客戶資質(zhì)和信用狀況審核,關(guān)注客戶獲得經(jīng)營性貸款借款人資格的時間,審慎發(fā)放僅以企業(yè)實際控制人身份申請的個人經(jīng)營性貸款。
易觀分析金融行業(yè)高級分析師王細梅在接受北京商報記者采訪時表示,商業(yè)銀行需嚴格落實貸前調(diào)查,加強對貸款用途的管理,多維度驗證借款人資質(zhì),并對近期購買住房的客戶發(fā)放經(jīng)營貸款更加審慎細致調(diào)查;貸中要嚴格執(zhí)行受托支付相關(guān)規(guī)定,確保貸款資金流向合規(guī);貸后管理要加強對申請經(jīng)營貸款的企業(yè)的監(jiān)控,監(jiān)控其是否正常經(jīng)營及繳稅。
在高壓之下,銀行也加大了巡查力度,北京商報記者了解到,北京轄內(nèi)的部分商業(yè)銀行已經(jīng)在遵照《個人貸款提前到期告知函》對違規(guī)流向樓市的信貸資金進行回收,要求客戶提前進行返還。
“接下來,銀行應(yīng)進一步加大對經(jīng)營性貸款借款人資質(zhì)的審核力度,如銀行流水及收入證明等是否真實,同時,提高核查貸款資金流向的穿透性,從而保障資金流入正規(guī)用途,另外,加強監(jiān)管,特別是對于違規(guī)行為,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)絕不姑息。”梁楠說道。