經(jīng)歷了連續(xù)4個(gè)月下跌后，房?jī)r(jià)有了止跌回升的跡象。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2月21日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月，70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比降勢(shì)減弱，同比漲幅總體回落。當(dāng)前，多個(gè)城市出現(xiàn)了公積金首付比例下調(diào)政策，金融信貸政策進(jìn)一步放松，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為這將進(jìn)一步改善市場(chǎng)預(yù)期，購(gòu)房交易將有活躍的可能，行情的冬季也會(huì)逐漸進(jìn)入春季。
各線城市房?jī)r(jià)均有修復(fù)
從1月70城新建商品住宅房?jī)r(jià)指數(shù)來(lái)看，新建商品住宅上漲城市數(shù)量28個(gè)，較上月增加13城;持平城市3個(gè)，較上月減少2個(gè);下跌城市39個(gè)，較上月減少11城。
從漲跌幅情況來(lái)看，70城新建商品住宅價(jià)格平均跌幅為0.04%，跌幅較上月收窄0.24個(gè)百分點(diǎn);上漲城市平均漲幅0.46%，環(huán)比漲幅擴(kuò)大0.19個(gè)百分點(diǎn)。
具體到城市，銀川新房?jī)r(jià)格漲幅領(lǐng)跑70城，環(huán)比漲幅為1.5%，其次為北京和成都，環(huán)比漲幅均為1%;重慶、徐州緊隨其后，環(huán)比漲幅分別為0.9%和0.8%。
從各級(jí)城市來(lái)看，一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月下降0.1%轉(zhuǎn)為上漲0.6%，其中北京、上海、廣州和深圳分別上漲1%、0.6%、0.5%和0.5%;二線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月下降0.3%轉(zhuǎn)為上漲0.1%;三線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。
二手住宅方面，上漲城市數(shù)量為10個(gè)，比上月增加4個(gè);持平城市5個(gè)，較上月增加4個(gè);下跌城市55個(gè)，比上月減少8個(gè)。從漲跌幅情況來(lái)看，70城二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.28%，較上月收窄0.08個(gè)百分點(diǎn)，上漲城市平均漲幅為0.5%，漲幅擴(kuò)大0.12個(gè)百分點(diǎn)。
其中成都、昆明價(jià)格漲幅并列第一，環(huán)比漲幅為0.8%;其次為上海、重慶，環(huán)比均上漲0.6%。北京二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅為0.5%，位列第五。
從各級(jí)城市來(lái)看，一線城市二手住宅環(huán)比上漲0.1%，漲幅與上月相同，其中北京、上海分別上漲0.5%和0.6%，廣州、深圳分別下降0.2%和0.5%;二線城市二手住宅環(huán)比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn);三線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。
總體上看，各線城市價(jià)格均有修復(fù)，其中一線城市修復(fù)較快。貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)表示，1月一線城市新房?jī)r(jià)格平均環(huán)比止跌轉(zhuǎn)漲，重點(diǎn)省會(huì)城市及三線城市房?jī)r(jià)停止下跌或跌幅收窄;同比方面，各線城市同比漲幅總體回落，漲幅均在5%以?xún)?nèi)，這代表從較長(zhǎng)周期看城市房?jī)r(jià)整體平穩(wěn)。
多地信貸政策放松
下調(diào)城市明顯有所減少，主要原因有哪些?在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，這是由于房地產(chǎn)政策出現(xiàn)相對(duì)寬松，從去年10月開(kāi)始，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控逐漸進(jìn)入穩(wěn)定節(jié)奏，隨著政策底部出現(xiàn)明確，市場(chǎng)底部也逐漸開(kāi)始出現(xiàn)。
金融信貸環(huán)境也是房?jī)r(jià)的重要影響因素。張大偉表示，2021年樓市最大的變化因素是信貸政策供應(yīng)量，一季度相對(duì)較高，影響了上半年房?jī)r(jià)高位運(yùn)行，二三季度信貸供應(yīng)全面收緊，導(dǎo)致了市場(chǎng)出現(xiàn)明顯下調(diào)，進(jìn)入四季度信貸供應(yīng)量相比二三季度明顯增加，大部分城市房貸積壓排隊(duì)現(xiàn)象明顯緩解，市場(chǎng)有所企穩(wěn)。
許小樂(lè)也認(rèn)為，去年四季度以來(lái)金融信貸環(huán)境邊際改善促進(jìn)了市場(chǎng)量成交筑底，量的積極表現(xiàn)向價(jià)格端傳遞，減緩了房?jī)r(jià)下跌壓力。“雖然1月受疫情影響，成交活躍度降低，但住房信貸環(huán)境持續(xù)改善，疊加南寧、自貢、福州等部分城市出臺(tái)下調(diào)公積金首付比例、提供購(gòu)房補(bǔ)貼等穩(wěn)樓市政策，均帶動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期改善。”許小樂(lè)說(shuō)。
近期，多個(gè)城市出現(xiàn)了首付比例下調(diào)等放松政策，包括北海、自貢、南寧、重慶、菏澤、贛州、佛山等。例如，佛山非限購(gòu)區(qū)域部分樓盤(pán)首付降低為兩成;南寧公積金中心發(fā)布《南寧住房公積金個(gè)人住房貸款管理實(shí)施細(xì)則》，明確二套房公積金首付下調(diào)為三成。
在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，政策放松的節(jié)奏快于預(yù)期。“相比過(guò)去一些地方政府要在3月兩會(huì)后才放松，當(dāng)前各地主動(dòng)進(jìn)行調(diào)整，符合中央此前提及的因城施策的政策導(dǎo)向。同時(shí)，放松帶來(lái)了積極的信號(hào)意義，當(dāng)前全國(guó)70城房?jī)r(jià)已經(jīng)顯示樓市在‘掙扎’走出低谷期，后續(xù)隨著信貸政策的進(jìn)一步放松，購(gòu)房交易將有活躍的可能，行情的冬季也會(huì)逐漸進(jìn)入春季。”
政策放松也需要一個(gè)過(guò)程。嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)道，“降低首付的，往往是非限購(gòu)區(qū)域，同時(shí)是局部市場(chǎng)，這說(shuō)明，當(dāng)前非限購(gòu)區(qū)域政策更容易松動(dòng)，放松也是一個(gè)逐漸調(diào)整的過(guò)程。”
3-4月將現(xiàn)小陽(yáng)春
今年初，住建部明確2022年房地產(chǎn)發(fā)展方向，強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房住不炒，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”。如今各地政策效果已經(jīng)初步顯現(xiàn)，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上將是何走勢(shì)?
“1月的數(shù)據(jù)釋放了積極的信號(hào)，說(shuō)明經(jīng)過(guò)去年四季度積極得當(dāng)?shù)恼哒{(diào)整，尤其是金融信貸政策，房?jī)r(jià)過(guò)冷或過(guò)快下跌態(tài)勢(shì)開(kāi)始受到遏制。”對(duì)于當(dāng)前房?jī)r(jià)走勢(shì)，嚴(yán)躍進(jìn)指出，隨著市場(chǎng)交易的復(fù)蘇，后續(xù)價(jià)格方面也會(huì)有積極的表現(xiàn)，即不會(huì)過(guò)快下跌?？傮w上“政策底-市場(chǎng)底-企業(yè)底”的傳導(dǎo)機(jī)制很清晰，后續(xù)市場(chǎng)基本面有進(jìn)一步趨好的可能。
貝殼研究院發(fā)布的最新房貸利率數(shù)據(jù)顯示，2月房貸利率下降空間加大，放款周期加快，預(yù)計(jì)后期信貸環(huán)境保持寬松;貸款支持性政策可能由公積金向商業(yè)貸款傳導(dǎo)，政策調(diào)整由低能級(jí)城市向高能級(jí)城市過(guò)渡，利于實(shí)質(zhì)性降低購(gòu)房成本、釋放購(gòu)房需求。
同時(shí)，貝殼研究院數(shù)據(jù)還顯示，春節(jié)過(guò)后貝殼50城二手房日均成交量較1月日均水平明顯增長(zhǎng)，市場(chǎng)景氣指數(shù)保持平穩(wěn)回升。預(yù)計(jì)后期成交活躍度將進(jìn)一步改善，房?jī)r(jià)恢復(fù)平穩(wěn)。
“樓市有望在2022年上半年逐漸回歸到正常狀態(tài)。”張大偉預(yù)測(cè)，隨著影響最近房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的因素房貸逐漸緩和，市場(chǎng)在3-4月有望逐漸企穩(wěn)。一二線城市將會(huì)率先走出低迷。“一二線城市將在3-4月出現(xiàn)一次小陽(yáng)春已經(jīng)是板上釘釘，年內(nèi)想買(mǎi)房的，最近可以抓緊看看了，但三四線城市目前看，可能很難短期走出調(diào)整。”他說(shuō)。
