“北京降溫更多體現(xiàn)在二手房成交量減，二手房?jī)r(jià)則依然保持小幅上升態(tài)勢(shì)。因此，6月北京極難說(shuō)入夏。當(dāng)然，整體一線城市樓市的穩(wěn)定性要好于二線城市。”張波說(shuō)。
5月以來(lái)，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有明顯的調(diào)控政策，但經(jīng)濟(jì)大環(huán)境暗流涌動(dòng)：外部環(huán)境上面臨中美貿(mào)易摩擦升級(jí)，內(nèi)部環(huán)境央行要求實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，保持流動(dòng)性合理充裕。
圖/甘俊攝
市場(chǎng)環(huán)境復(fù)雜多變，北京樓市呈現(xiàn)階段性波動(dòng)。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，5月延續(xù)了4月份成交下滑的態(tài)勢(shì)，價(jià)格則因成交結(jié)構(gòu)影響，有小幅下降。
北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，5月北京二手住宅網(wǎng)簽量13764套，環(huán)比上個(gè)月下降4.7%，與去年4月份同比下降24%。這也是本季度以來(lái)，連續(xù)第二個(gè)月網(wǎng)簽量下滑。
6月樓市能否入夏?58安居客首席分析師張波告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，6月樓市退燒在二線以下城市體現(xiàn)更為明顯。從安居客線上的二手房數(shù)據(jù)來(lái)看，一線城市漲跌各現(xiàn)，6月上旬二手房掛牌價(jià)格中，上海環(huán)比5月上漲0.29%，北京環(huán)比上漲0.25%，深圳環(huán)比下降0.42%，廣州環(huán)比下降0.13%。二線城市則分化明顯，鄭州環(huán)比上漲0.04%、成都環(huán)比上漲0.51%、重慶環(huán)比上漲0.41%、杭州環(huán)比下降0.01%、長(zhǎng)沙環(huán)比下降0.1%、?？诃h(huán)比下降0.38%。
“北京降溫更多體現(xiàn)在二手房成交量減，二手房?jī)r(jià)則依然保持小幅上升態(tài)勢(shì)。因此，6月北京極難說(shuō)入夏。當(dāng)然，整體一線城市樓市的穩(wěn)定性要好于二線城市。”張波說(shuō)。
議價(jià)房源占比96%
就價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，5月成交均價(jià)和上個(gè)月相比亦有所下降。5月份，麥田二手住宅成交均價(jià)環(huán)比下降1.1%，二手住宅掛牌價(jià)格環(huán)比上個(gè)月下降0.6%。從房源成交價(jià)格來(lái)看，5月成交房源中降價(jià)房源比例占比為96%(較上個(gè)月上升2個(gè)百分點(diǎn))，整體降價(jià)幅度為5%(和上個(gè)月相當(dāng))。可以看出，買賣雙方之間的價(jià)格博弈在加重，賣方降價(jià)達(dá)不到買方心理價(jià)位依然很難成交。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)研了部分中介門(mén)店。經(jīng)紀(jì)人普遍反映，整體來(lái)看，3月份市場(chǎng)成交量表現(xiàn)不錯(cuò)，但4、5月，成交量和價(jià)格都在下滑。近兩個(gè)月購(gòu)房客戶主要是剛需或者改善性需求，而這其中以剛需、小戶型成交為主。當(dāng)前成交的房源中，議價(jià)空間普遍存在。“舉個(gè)例子，掛牌價(jià)310萬(wàn)，最后房源的成交價(jià)可能就在300萬(wàn)左右。”我愛(ài)我家豐臺(tái)方莊某店面店長(zhǎng)說(shuō)。
以鏈家經(jīng)紀(jì)人許明近期經(jīng)手的二手房為例，“最近接手的成交案例是櫻花園小區(qū)一個(gè)頂層的南北向兩居室。業(yè)主出于換房需求掛牌出售，因?yàn)榉吭磳儆陧攲?，價(jià)格相對(duì)便宜。掛牌總價(jià)為485.61萬(wàn)，最終成交價(jià)格為446萬(wàn)，均價(jià)7.3萬(wàn)元/平方米。由于業(yè)主報(bào)價(jià)合理，成交很快，從看房到確定成交雙方一共花了10天時(shí)間。”
麥田房產(chǎn)認(rèn)為，5月北京市場(chǎng)表現(xiàn)完全符合市場(chǎng)預(yù)期。市場(chǎng)交易量小幅下降，主要原因在于，在政策層面上，對(duì)需求有實(shí)質(zhì)性影響的“認(rèn)房又認(rèn)貸”銀行信貸政策未出現(xiàn)變化，置換需求這類市場(chǎng)成交的主力仍受入市門(mén)檻所制約。在3月份“小陽(yáng)春”階段性集中釋放之后，市場(chǎng)需求小幅回落是正常且理性的市場(chǎng)表現(xiàn)。在需求平穩(wěn)波動(dòng)的市場(chǎng)環(huán)境下，由于受成交結(jié)構(gòu)影響，價(jià)格在不同月份出現(xiàn)小幅上下波動(dòng)是市場(chǎng)的正常走勢(shì)。
房市“微收緊”
不僅是北京。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，整體看，一二線城市數(shù)據(jù)自5月以來(lái)，出現(xiàn)穩(wěn)中下調(diào)跡象，整體小長(zhǎng)假同比下調(diào)了8%左右。從5月以來(lái)的市場(chǎng)日均成交量來(lái)看，環(huán)比4月份環(huán)比下調(diào)了2%左右。二線代表城市成交環(huán)比下降24.2%，同比下降15.2%。其中南京環(huán)比下降較為顯著，降幅達(dá)47.7%，寧波、大連和溫州緊隨其后，降幅均超五成;僅南寧和武漢環(huán)比上升，其中南寧升幅達(dá)19.7%。三線代表城市同環(huán)比降幅高于一二線代表城市，環(huán)比下降39.3%。其中，東莞降幅較為明顯，達(dá)42.5%。同比來(lái)看，整體下降39.0%。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，“‘小陽(yáng)春’只是部分地區(qū)存在，主要是一線、二線和東部地區(qū)部分城市。中西部廣大三四線城市基本上沒(méi)有‘小陽(yáng)春’，而目前所謂的降溫也只是在之前有小陽(yáng)春的這些城市降溫。主要表現(xiàn)為二手房成交量下滑。價(jià)格方面，有些由漲轉(zhuǎn)跌，有些則是漲幅縮小，房東和買房者的心態(tài)也發(fā)生了一些變化。”
“整體市場(chǎng)都出現(xiàn)了‘退燒’跡象。包括房企融資、土地成交等方面都出現(xiàn)上漲乏力現(xiàn)象。這背后主要原因是房地產(chǎn)調(diào)控政策信貸約束政策收緊。”張大偉說(shuō)。
張波認(rèn)為，調(diào)控目前呈現(xiàn)“微收緊”。四月6城約談，五月4城又點(diǎn)名，這些都明確向市場(chǎng)釋放信號(hào)。這表明了樓市因城施策絕不是因城放松，人才政策頻頻落地也不是樓市政策全面放松的信號(hào)，再次顯示出中央對(duì)于2019年“三穩(wěn)”的目標(biāo)毫不動(dòng)搖，對(duì)于各城市樓市穩(wěn)定的要求絕不放松。
另外，融資“微收緊”。今年以來(lái)，受整體市場(chǎng)流動(dòng)性放松影響，房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)論從融資難度還是融資成本上都有了很大程度的緩解，同時(shí)一季度一二線樓市熱度提升也加快了購(gòu)房者入市的步伐。受此影響，房企近期在部分城市拿地的積極性明顯提升，也加大了融資的需求。在此背景下，銀保監(jiān)會(huì)重申對(duì)房企的融資限制，也屬于樓市調(diào)適度從緊，資金監(jiān)管的閥門(mén)或面臨“微收緊”。
“因城施策”細(xì)化到“因區(qū)施策”，對(duì)于樓市的調(diào)控不但在不同城市有所不同，在同一城市的不同區(qū)域也會(huì)出現(xiàn)變化，這一點(diǎn)已經(jīng)在蘇州等地的政策中得到體現(xiàn)。
就未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，張波認(rèn)為，未來(lái)樓市“三穩(wěn)”的目標(biāo)不變，保持全國(guó)樓市整體平衡的主基調(diào)亦不會(huì)改變。因此2019年樓市很難有大起大落，更多是不同城市的小幅震蕩調(diào)整結(jié)合調(diào)控的“微松緊”變換。
調(diào)控的松緊變換將成為常態(tài)，松緊變換在二線城市的體現(xiàn)更為明顯。市場(chǎng)熱度較高的城市，尤其是二線城市未來(lái)加碼的空間更大。3-4月房?jī)r(jià)持續(xù)上漲幅度較高、土地市場(chǎng)較熱的城市，未來(lái)或?qū)⒚媾R“微收緊”。從北京來(lái)看，后續(xù)政策從緊的空間較小，在土地限價(jià)等層面還有可能出現(xiàn)進(jìn)一步放松，但限購(gòu)等調(diào)控力度放松的可能性極小。
