房企過冬
時值年末，土地市場持續(xù)升溫。數(shù)據(jù)顯示，11月一二線城市合計(jì)供應(yīng)土地已近1500宗。在這背后：部分資金充裕的房企正積極拿地備貨。而資金鏈緊繃的房企則收縮戰(zhàn)線、出售資產(chǎn)，轉(zhuǎn)型求生存。房企間的實(shí)力分化也越來越明顯，“50強(qiáng)”已成為房企融資過程中的關(guān)鍵門檻。另外，房地產(chǎn)融資渠道正持續(xù)收緊，開發(fā)貸、發(fā)債、股權(quán)融資及海外融資受限，由此信托融資也變得愈發(fā)重要。(包芳鳴)
導(dǎo)讀
從整體看，房企拿地意愿比2018年上半年明顯退燒。因房企資金壓力逐漸出現(xiàn)，對非優(yōu)質(zhì)地塊的積極性降低，對總價較高的地塊相對謹(jǐn)慎。
臨近年底，土地市場迎來久違的成交高峰。
11月26日，北京(樓盤)出讓的13宗地塊中成交12宗，成交總金額高達(dá)316.46億元，單日成交數(shù)量與金額均為史上最高;當(dāng)天，北京、上海(樓盤)、杭州(樓盤)等多個城市，合計(jì)成交土地金額達(dá)428.2億元。
一二線城市土地市場似乎正在回暖。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)，整個11月，一二線城市合計(jì)供應(yīng)土地已近1500宗，往日供應(yīng)稀缺的深圳加入推地大軍;12月，熱點(diǎn)城市廈門(樓盤)、南京(樓盤)也都將迎來年底的出讓熱潮，合計(jì)入市地塊達(dá)30宗、起拍總價255.8億元。
多位業(yè)內(nèi)人士表示，雖然一二線城市調(diào)控政策嚴(yán)格，但對于部分資金充裕的房企來說，依然會集中拿地。而土地供應(yīng)大幅增加，意味著在未來將上市大量的房源。
這使得供需結(jié)構(gòu)緩解，未來房價有望保持平穩(wěn)。“土地供應(yīng)的大幅增加，會在一兩年后形成供應(yīng)量，市場整體來說將保持穩(wěn)定。”住建部住房政策專家委員會主任顧云昌表示。
值得關(guān)注的是，在部分城市，供應(yīng)的大幅增加給開發(fā)商帶來了去化和競爭壓力，比如北京的限競房在短期內(nèi)供應(yīng)大增，在很大程度上平抑了整體房價。
年底搶地潮
中國房地產(chǎn)在2018年進(jìn)入下行周期，土地市場亦是如此。
過去的10個月，土地流拍現(xiàn)象在多地上演。據(jù)廣發(fā)證券(000776,股吧)統(tǒng)計(jì)，前三季度土地流拍數(shù)量已達(dá)到888宗，10月百城土地溢價率下降至12年以來新低。
年內(nèi)，大部分城市賣地金額漲幅放緩，截至11月26日，全國賣地最多的50大城市合計(jì)賣地3.21萬億，同比上漲7.3%，是多年來的最低漲幅。
到了年底，地方開始坐不住了。大部分賣地持平或者減少的城市，開始明顯增加土地供應(yīng);部分城市修改土地出讓規(guī)則，包括減少保證金、共用保證金等，減低土地成交門檻，導(dǎo)致年末土地成交高峰出現(xiàn)。
例如，11月7日，廣州集中掛牌了18宗地塊，總起拍價約316.8億元，刷新了今年起拍總價紀(jì)錄;同日，濟(jì)南(樓盤)一口氣推出12宗土地，總面積約為45萬平方米，總起始價約為46.49億元。
土地稀缺的深圳，也開始加推地塊。據(jù)深圳土地交易中心官網(wǎng)顯示，截至目前，11月共計(jì)有11宗地塊出讓，其中包括居住用地4宗，商業(yè)辦公地5宗，物流用地和工業(yè)用地各1宗。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，一線城市11月供應(yīng)土地合計(jì)高達(dá)90宗，刷新了最近幾年紀(jì)錄，而二線城市供應(yīng)量也有所上漲，11月供應(yīng)了土地合計(jì)1400宗，創(chuàng)年內(nèi)新高。
這一趨勢在12月還將延續(xù)。因交地原因未趕上11月出讓熱潮的廈門，隨著中止地塊的恢復(fù)出讓及新增供應(yīng)，12月將有8宗地塊陸續(xù)入市交易，新增供應(yīng)77.86萬平方米，總起拍價達(dá)137億元;南京(不含溧水、高淳)也將在11月29日至12月18日出讓22宗地塊，起拍總價118.8億元。
供應(yīng)的提升帶動著開發(fā)商的拿地?zé)崆椤?/p>
據(jù)東方證券監(jiān)測，11月19日至11月23日一周內(nèi)，26大城市在土地出讓金上升的情況下，成交土地?cái)?shù)依然達(dá)到26塊。
熱情從成交價也得以體現(xiàn)，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，11月一線城市樓面均價為10221.62元/平方米，環(huán)比上漲33.33%。
成交的溢價率則出現(xiàn)分化。以北京11月26日成交地塊為例，除了采育0128地塊競爭到溢價率49.3%外，大部分依然處于平穩(wěn)中，基本溢價率集中在20%左右，與2018年平均土地溢價率12.8%相比稍有上行，少數(shù)土地溢價率為1.56%，甚至0.5%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從近期土地市場報(bào)價與最后競價情況看，土地市場最大的特點(diǎn)是并沒有想象中那么冷，房企依然積極拿地，特別是優(yōu)質(zhì)地塊，爭搶依然激烈。
但從整體看，房企拿地意愿比上半年明顯退燒。因房企資金壓力逐漸出現(xiàn)，對非優(yōu)質(zhì)地塊的積極性降低，對地塊總價較高的地塊相對謹(jǐn)慎。
張大偉指出，資金成本的優(yōu)勢將是房企在土地市場最大的優(yōu)勢，未來一二線城市地價超過30億的地塊，民企將很難參與或者單獨(dú)競爭。
供應(yīng)影響房價
大量的土地供應(yīng)，在未來將轉(zhuǎn)化成房源入市，“2019年市場供應(yīng)量將明顯上漲”，張大偉表示。
以北京為例，據(jù)中原統(tǒng)計(jì)，北京累計(jì)供應(yīng)的限競房土地合計(jì)已經(jīng)多達(dá)80塊，限競房住宅規(guī)劃建筑面積高達(dá)774萬平米。按照70-90平米為主測算，將形成超過7萬套限競房。
前期的土地已轉(zhuǎn)化為房源。數(shù)據(jù)顯示，11月北京供應(yīng)住宅23期合計(jì)住宅套數(shù)多達(dá)6218套，10月、9月分別供應(yīng)25期8918套、31期7570套。
然而，市場的反應(yīng)卻不盡如人意。年內(nèi)累計(jì)入市限競房項(xiàng)目合計(jì)31個項(xiàng)目39期，供應(yīng)限競房套數(shù)為18580套，面積為216.5萬平米。而網(wǎng)簽銷售的套數(shù)僅3391套，簽約比例僅18.3%。
據(jù)此測算，入市項(xiàng)目的平均去化只有3成多。
張大偉分析，北京市場過去2年土地供應(yīng)高峰逐漸開始反映到住宅房源數(shù)量上，預(yù)計(jì)后續(xù)還將有大量上市，購房者開始全面觀望。而限競房區(qū)域供應(yīng)扎堆現(xiàn)象明顯，使得供大于求開始出現(xiàn)。
他預(yù)計(jì)，按照最近入市的節(jié)奏看，未來2個多月，還將有1-2萬套限競房入市，年底限競房將積壓庫存超過1000億。
巨大的供應(yīng)給開發(fā)商帶來了競爭壓力。一家華南房企在北京的限競房項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人表示，今年市場本來就在下滑，商品房的新房和二手房也在降價，限競房又這么多，項(xiàng)目的去化壓力很大。他認(rèn)為，低價限競房的大量存在，在整體上已經(jīng)改變了北京樓市的供求結(jié)構(gòu)，平抑了房價。
北京的限競房可說是一個特例。全國來看，知名土地專家鄒曉云認(rèn)為，市場供求機(jī)制已經(jīng)失調(diào)，單方面增加土地和房屋，很難產(chǎn)生大的影響。加之土地到房屋的鏈條很長，很難預(yù)測到未來會有什么變化。
鄒曉云進(jìn)一步指出，樓市是政策市，只要政策是穩(wěn)定的，市場就不會有太多的變化。
中國(深圳)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁也認(rèn)為，土地供應(yīng)增加并不意味著供過于求的局面會立即出現(xiàn)，今年底拿的地，要后年底才能在住房市場上顯示出來;維穩(wěn)依然是基本原則和目標(biāo)。
價格方面，宋丁認(rèn)為，上半年以來，深圳供地以及企業(yè)拿地的積極性都不是太高，下半年不將缺口補(bǔ)起來的話，明年房價將呈現(xiàn)出上漲壓力。
張大偉則表示，北京開始出現(xiàn)了明顯的價格調(diào)整，而且隨著后續(xù)供應(yīng)量的繼續(xù)上升，去化難度加大的區(qū)位屬性不好的限競房有可能開始價格戰(zhàn);另外廈門等地房價也明顯下行。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，土地供應(yīng)雖對補(bǔ)庫存有積極導(dǎo)向，但若要對房價產(chǎn)生影響，房企仍需加快新項(xiàng)目開工、新房源入市，真正變成有效供應(yīng)。
