5月31日，七都掛牌一宗容積率約1.05的墅類地塊，起始總價(jià)13.27億元，起始地上樓面價(jià)約16037元/㎡，地下樓面價(jià)約1344元/㎡，計(jì)劃7月12日出讓。
(資料圖片)
時(shí)隔半年多，鹿城區(qū)又放出了墅類地塊，而且這次的地塊亮點(diǎn)更多，出讓條件中居然要求現(xiàn)房銷售？這可是前所未見的大變動，一起來看下具體情況。
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未來科技島03-B-15地塊
該地塊位于鹿城區(qū)七都街道沙洲路與中心路交匯處西南面（金悅瀾灣南面）。起始總價(jià)約13.27億元，其中地上部分起始價(jià)為128399萬元，樓面地價(jià)16037元/㎡；住宅地下其他功能用房（地下室、住宅性質(zhì)）起始價(jià)為4301萬元（樓面地價(jià)1344元/㎡）。
地塊將于7月12日出讓。
地塊占地76252.6㎡(約114.379畝)，容積率1.0-1.05，地上總建面≤80065㎡，各兼容功能的建筑面積≤24019㎡；另住宅地下其他功能用房的建筑面積≤32000㎡；建筑高度≤18米。
該地塊建設(shè)要求高，比肩市區(qū)一流商品房項(xiàng)目。建筑層高≥3.15米。室外景觀工程（不含架空層）平均造價(jià)不低于950元/㎡。公共部位室內(nèi)裝修（按建筑面積）工程造價(jià)不低于2400元/㎡。
地塊競得者代建的類別多，但均是有償代建，壓力會小一點(diǎn)。
競得者有償代建周邊公園與綠地（溫州市七都島03-C-24、03-B-28、03-C-19、03-B-16、03-C-18、03-B-17、03-B-18、03-B-23地塊）、市政道路老涂三路（通都西路-龍船河，含過龍船河的橋梁）及老涂一路（智源街-智聯(lián)街）及秧子湫河（沙洲路-通都西路）等河道開挖及駁岸建設(shè)。
然后就是地塊的一些特殊要求：
（1）該地塊除不能建設(shè)別墅外，可設(shè)置聯(lián)排、雙拼和合院等建筑布局形式。
（2）當(dāng)南北兩幢住宅建筑設(shè)計(jì)相連接，且其連接部分的實(shí)體建筑面寬不小于4米時(shí)，可不計(jì)算建筑間距。
因限墅令要求，獨(dú)棟別墅依舊不被允許，但此次明確可以設(shè)置聯(lián)排、雙拼別墅和合院產(chǎn)品，甚至可以做南北相連的墅區(qū)、合院產(chǎn)品。
現(xiàn)有市面上大多是東西相接的別墅群，極少有南北相連的別墅，若未來落地有望重現(xiàn)出真正的四合院風(fēng)采。
（2）住宅地下其他功能用房的土地用途為住宅，須與地上住宅空間戶內(nèi)連通設(shè)置，在不動產(chǎn)登記時(shí)與地上住宅部分一并辦理不動產(chǎn)登記，計(jì)入套內(nèi)面積，并予以注明地上、地下面積。
該項(xiàng)要求意味著地下室可辦產(chǎn)權(quán)證，并計(jì)入套內(nèi)面積，是近年來溫州市區(qū)少有地下室可以辦產(chǎn)權(quán)的項(xiàng)目，以后該項(xiàng)目銷售時(shí)可以直接宣傳墅類產(chǎn)品自帶有產(chǎn)權(quán)的地下室，不用再強(qiáng)調(diào)贈送了。
不過未來銷售時(shí)地下室大概率會和地上墅類產(chǎn)品一同計(jì)入價(jià)格，因?yàn)椴凰阗浰土?。但這也不會降低整體總價(jià)，只會適當(dāng)?shù)慕档彤a(chǎn)品單價(jià)，畢竟贈送地下室的墅類產(chǎn)品肯定也都會把贈送面積的價(jià)值算在內(nèi)。
地塊現(xiàn)場圖
（3）該地塊需實(shí)行商品房現(xiàn)房銷售（指須完成所有建筑主體結(jié)構(gòu)施工）。
這是溫州首個在土地出讓時(shí)要求現(xiàn)房銷售的項(xiàng)目，對于開發(fā)商的資金實(shí)力要求較高。
不過從現(xiàn)房銷售的條件來看，更接近準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，以及該項(xiàng)目是限高18米的墅類項(xiàng)目，整體工程周期并不長。
（4）最后需注意的是，該地塊缺少了市面上其他地塊出讓時(shí)都有的一句話“競得人可自主選擇是否全裝修銷售”，結(jié)合地塊設(shè)置的高標(biāo)準(zhǔn)全屋智能設(shè)計(jì)，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目大概率將會以全裝修的面貌交付。
（全屋智能：該地塊居住建筑全屋智能工程按照《溫州改善型居住建筑全屋智能工程建設(shè)要求》建設(shè)，全屋網(wǎng)絡(luò)、中控網(wǎng)關(guān)、軟件平臺、主用分系統(tǒng)是全屋智能的核心必選模塊，要求在項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)統(tǒng)籌考慮，配套分系統(tǒng)可靈活配置和選擇。）
02
樓市溫州 LOUSHIWENZHOU
地塊北面為河流、金悅瀾灣；西面為河流、建小七都分校及實(shí)驗(yàn)中學(xué)七都分校；東面為空地，規(guī)劃為住宅用地，東北側(cè)為宗教綜合體及康養(yǎng)醫(yī)院，或許會對部分客戶的產(chǎn)生心理影響；南面為安置房地塊及未出讓的住宅地塊。
地塊近景圖
地塊較為方正，但也較為孤立，周邊的生活配套僅鹿島萬象天地有部分底商，教育配套為西面的兩所新建學(xué)校，其余配套約等于沒有。
若未來東南側(cè)兩宗宅地均出讓，且均為低密地塊，有望形成一片新的別墅住區(qū)，到那時(shí)配套缺乏只是小問題而已。
目前周邊沒有在售新房項(xiàng)目，只剩南片的江海云著、春月江瀾和江著觀邸在售。
南面、甌江邊的華蕓地塊同為墅類地塊，占地約55.7畝，容積率也是1.05，樓面價(jià)18977元/㎡，溢價(jià)率24.16%，是2022年少有的高熱度、有多家房企參與的熱門地塊。最新消息，該項(xiàng)目將打造中式合院產(chǎn)品。
西面其余兩宗低密地塊均由地方國企或杭州國企競得，近期也沒有更多進(jìn)展。
此前江心明月雙拼220方別墅售價(jià)約4.7萬元/㎡，雙拼322方別墅售價(jià)約5.2-5.4萬/㎡，雙拼564方別墅售價(jià)約5.7-6.2萬元/㎡。
總的來看，這宗地塊規(guī)模大，占地超百畝，周邊條件適中，相信這種墅類地塊仍會被熱搶，也進(jìn)一步填補(bǔ)了高端墅類產(chǎn)品的空缺，未來七都高端市場可要再次熱鬧起來了。
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