地產(chǎn)行業(yè)融資現(xiàn)邊際松動。北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn),僅2月14日-15日短短兩日期間,便有20家地產(chǎn)開發(fā)類企業(yè)發(fā)債融資進(jìn)展?fàn)顟B(tài)更新為“已反饋”及“已受理”。
業(yè)內(nèi)人士指出,伴隨著“房地產(chǎn)并購貸款不再計(jì)入‘三道紅線’”、部分大中型銀行已做好房地產(chǎn)并購貸款等業(yè)務(wù)的額度安排等利好政策相繼落地,房地產(chǎn)市場合理的資金需求正在得到滿足;但在具有國資背景的企業(yè)以及經(jīng)營穩(wěn)健實(shí)力較強(qiáng)的民營企業(yè)之外,對于那些中小型的民營房企,特別是債務(wù)風(fēng)險較高的房企,融資難度及壓力并沒有降低。
密集“反饋”
根據(jù)上交所“公司債券項(xiàng)目信息平臺”披露信息,僅2月15日單日,有近10家地產(chǎn)開發(fā)類企業(yè)的公司債券項(xiàng)目進(jìn)展更新為“已反饋”,具體包括:資陽城建、溫州城建、青島世園集團(tuán)、眉山發(fā)展、菏澤城投、太原龍城發(fā)展等。
在此前一日,2月14日,廈門住宅建設(shè)集團(tuán)、成都高新投資集團(tuán)、無錫太湖新城發(fā)展、上海張江集團(tuán)、廣州城建、上饒創(chuàng)新發(fā)展產(chǎn)投集團(tuán)等多家地產(chǎn)開發(fā)類企業(yè),也迎來了發(fā)債融資申請受理后的再一次進(jìn)展更新,當(dāng)前項(xiàng)目進(jìn)展均為“已反饋”。
北京商報(bào)記者查詢上述發(fā)債主體的公司債券募集說明書發(fā)現(xiàn),這兩日密集更新為“已反饋”的企業(yè)債券大多在今年1月被受理。從債券品種來看,包括ABS、私募、小公募等;在募資用途方面,本輪地產(chǎn)開發(fā)類企業(yè)所募集資金多用于項(xiàng)目建設(shè),部分也標(biāo)注用途為償還公司有息債務(wù)、補(bǔ)充企業(yè)流動資金。
在普遍"錢緊"的當(dāng)下,地產(chǎn)開發(fā)類企業(yè)的發(fā)債熱情也是有增無減。根據(jù)交易所披露的債券信息,也有多家企業(yè)的發(fā)債申請被受理。
比如,2月15日,保利發(fā)展2022年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券項(xiàng)目狀態(tài)更新為“已受理”。根據(jù)募集說明書,該債券品種為小公募,擬發(fā)行金額98億元。據(jù)悉,保利發(fā)展此次公司債券募集資金擬將用于償還有息債務(wù)、補(bǔ)充流動資金、項(xiàng)目建設(shè)、收購地產(chǎn)項(xiàng)目及適用的法律法規(guī)允許的其他用途。
國資背景企業(yè)“領(lǐng)銜”
值得一提的是,從發(fā)債主體來看,國企、央企及具有國資背景的地方城建平臺成為了發(fā)債融資隊(duì)伍中的主力。以擬發(fā)行45億元小公募公司債的上海張江(集團(tuán))為例,該公司由上海市浦東新區(qū)國有資產(chǎn)管理委員會全資持有;擬發(fā)行98億元小公募的保利發(fā)展,則是國資委重點(diǎn)扶持的央企。
中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水向北京商報(bào)記者表示,當(dāng)前發(fā)債主體由國企、央企及具有國資背景的地方城建平臺“領(lǐng)銜”,能夠反映出當(dāng)前地產(chǎn)融資的一些特征。
“一是,為穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)增長,中央要求基礎(chǔ)設(shè)施投資要靠前發(fā)力,盡快形成實(shí)物工作量,因此地方國有房企要加快融資。二是,中央要求地方加大保障房建設(shè),地方國有房企是保障房建設(shè)的主體。較多地方國有房企發(fā)債融資,表明地方政府正在積極落實(shí)中央關(guān)于穩(wěn)增長及保障房建設(shè)的要求。”劉水如是總結(jié)道。
劉水分析指出,基于當(dāng)前行業(yè)融資環(huán)境及現(xiàn)狀,有兩類企業(yè)的發(fā)債申請較易通過。“一是央企、國企,這些具有國資背景的企業(yè)有地方政府及國資委背書,信用評級較高,能較容易獲得發(fā)行申請。二是經(jīng)營穩(wěn)健的頭部民營企業(yè),這些企業(yè)財(cái)務(wù)穩(wěn)健,經(jīng)營實(shí)力較強(qiáng),有較高的信用評級,也比較容易獲得發(fā)債申請。”
也有券商人士向記者證實(shí)了劉水的上述說法。該券商人士表示,以ABS發(fā)行為例,承銷商的首選客戶就是主體信用等級及債券信用等級皆高、抗風(fēng)險能力較強(qiáng)的國企央企;其次,就是經(jīng)營穩(wěn)健、綜合實(shí)力較強(qiáng)的民營企業(yè)。
記者梳理發(fā)現(xiàn),近期等候發(fā)債的企業(yè)陣容中,民企房企數(shù)量可謂寥寥,其中便有龍頭房企萬科的身影。據(jù)上清所披露信息,2月10日,萬科企業(yè)股份有限公司擬發(fā)行2022年度第二期中期票據(jù),募集資金擬全部用于項(xiàng)目建設(shè),這將是萬科今年以來第二次發(fā)行中期票據(jù)。1月中旬,萬科80億元中期票據(jù)獲注冊,并于1月27日在銀行間市場發(fā)行今年首期30億元中期票據(jù),擬用于商品房項(xiàng)目建設(shè),期限3年,發(fā)行利率為2.95%。
告別“大水漫灌”
對于當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的融資現(xiàn)狀,多位行業(yè)人士給出的判斷是:隨著信貸端政策的邊際放松,房地產(chǎn)市場合理的資金需求正在得到滿足,房企融資環(huán)境出現(xiàn)邊際改善。
劉水分析指出,此前召開的央行工作會議要求“穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度”,近期政府明確支持國有房企發(fā)行并購債券和獲得并購貸款,收并購貸款不計(jì)入“三道紅線”,保障性租賃住房貸款不計(jì)入“兩道紅線”。這些政策的出臺,表明將對以前執(zhí)行過緊的房地產(chǎn)金融政策給予矯正,房企的融資環(huán)境正在邊際改善。
在劉水看來,對于具有國資背景的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,一是,年初金融機(jī)構(gòu)額度充裕,央國企有較高的信用等級,可以加大融資;二是,政府明確支持國有房企發(fā)行并購債券和獲得并購貸款,收并購貸款不計(jì)入“三道紅線”,央國企可以充分利用政策支持加快融資。“對于一些經(jīng)營穩(wěn)健實(shí)力較強(qiáng)的民營企業(yè),年初金融機(jī)構(gòu)額度充裕,充分利用政府矯正房地產(chǎn)金融政策的空間,經(jīng)營穩(wěn)健實(shí)力較強(qiáng)的民營企業(yè),可憑借財(cái)務(wù)穩(wěn)健及較強(qiáng)開發(fā)經(jīng)營能力,利用房地產(chǎn)貸款、ABS、信用債等多種工具積極融資,獲得發(fā)展先機(jī)。”劉水分析道。
但同策研究院資深分析師肖云祥也補(bǔ)充指出,現(xiàn)階段房企融資環(huán)境的邊際改善效果也是“有限”的。“實(shí)際上,在去年房企融資最困難的時候,央企國企受到的影響并不算大。后來隨著政策的松動,央企國企也是最先受益的。”
肖云祥直言,目前來看,房企融資政策較過去并沒有發(fā)生太大的變化,中小型的民營房企,特別是債務(wù)風(fēng)險較高的房企,融資壓力并沒有降低。肖云祥分析認(rèn)為,未來一段時間融資環(huán)境或會有一定的改善空間,但像過去“大水漫灌”的可能性不大。比如近期的并購貸、保障性租賃住房領(lǐng)域的寬松,但這類政策是特定領(lǐng)域的邊際寬松。
肖云建議,在債務(wù)管理方面,地產(chǎn)開發(fā)類企業(yè)還應(yīng)在債期、債務(wù)結(jié)構(gòu)、融資成本等方面做好考慮;當(dāng)然還需要“開源節(jié)流”,做好去化和合理投資的工作。