（2023年7月2日）進(jìn)入2023年，租房市場(chǎng)供需兩端的熱度便已重啟。近段時(shí)間臨近畢業(yè)季，受市場(chǎng)需求影響，住房租賃市場(chǎng)迎來了新一輪旺季，多省市房屋租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的現(xiàn)象。
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實(shí)際上，在利好政策的推動(dòng)下，我國住房租賃行業(yè)在近兩年邁入了快速發(fā)展的時(shí)期，住房租賃旺盛的市場(chǎng)需求，為頭部運(yùn)營商、投資機(jī)構(gòu)帶來了新的發(fā)展機(jī)遇。
但是，行業(yè)經(jīng)歷了一段蒙眼狂奔之后，市場(chǎng)的邏輯早已發(fā)生變更。
供需回暖，市場(chǎng)空間進(jìn)一步擴(kuò)容
數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度，集中式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營前30強(qiáng)累計(jì)開業(yè)規(guī)模109.7萬間，環(huán)比增長(zhǎng)10.4%，規(guī)模增長(zhǎng)有所提速。
從一季度的情況來看，租賃市場(chǎng)迎來企業(yè)集中開業(yè)潮，涉及到新增開業(yè)的樣本企業(yè)主要有泊寓、有巢公寓、城家公寓、安歆公寓、中海長(zhǎng)租公寓以及樂璟生活社區(qū)等。
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)，報(bào)告期內(nèi)企業(yè)新增入市項(xiàng)目，較上個(gè)報(bào)告期出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。
至于二季度，據(jù)教育部統(tǒng)計(jì)，2023屆全國普通高校畢業(yè)生規(guī)模再創(chuàng)歷史新高，預(yù)計(jì)達(dá)1158萬人，同比增加82萬人。
對(duì)此，中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)發(fā)布報(bào)告強(qiáng)調(diào)，5月將迎來畢業(yè)季租賃市場(chǎng)旺季，再加上一線城市及熱門二線城市租客停留在住房租賃市場(chǎng)時(shí)間拉長(zhǎng)，今年二季度大城市住房租賃市場(chǎng)需求將保持旺盛。
有觀點(diǎn)認(rèn)為，得益于政策紅利持續(xù)釋放，疊加供需端回暖，租賃市場(chǎng)規(guī)模有望進(jìn)一步擴(kuò)大。
增量+存量，非改租的破局機(jī)會(huì)
住房租賃行業(yè)增長(zhǎng)迅猛，但公寓房源從何而來？
一方面，前些年，開發(fā)商搶先涌入增量市場(chǎng)，包括競(jìng)自持、集體土地以及R4租賃地塊，搶占市場(chǎng)份額。2023年，大量項(xiàng)目建成入市，為市場(chǎng)提供了諸多選擇。
2月，中海地產(chǎn)旗下首個(gè)商業(yè)銷運(yùn)聯(lián)動(dòng)落地項(xiàng)目——友里公寓大連明珠公園店正式開業(yè)，共計(jì)推出了379間白領(lǐng)公寓；而近期，北京最大的集體土地租賃住房項(xiàng)目——首創(chuàng)和園·繁星社區(qū)入市，提供6500套租賃房源。
另一方面，2023年以來，多省市減少租賃用地供給，轉(zhuǎn)而鼓勵(lì)地方國央企通過盤活存量房源，擴(kuò)大租賃住房的有效供給。
此前，龍湖冠寓郭公莊地鐵站店開業(yè)，該項(xiàng)目是由一閑置的商業(yè)辦公物業(yè)改建而成；6月初，由原北京郵電大學(xué)世紀(jì)學(xué)院舊址改造而成樂乎公寓青年社區(qū)·城鄉(xiāng)14號(hào)樓，同樣首推入市。
伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)由增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，利用存量資產(chǎn)的非改亦成為了住房租賃行業(yè)的的主要途徑之一。
資本加持，REITs邁向常態(tài)化發(fā)行
供需端回暖、存量市場(chǎng)狂奔，可以預(yù)見的是，接下來住房租賃行業(yè)將迎來新一輪加速跑。
經(jīng)歷了2017年野蠻生長(zhǎng)以及2020年下行周期后，行業(yè)重新煥發(fā)生機(jī)，與此同時(shí)，行業(yè)發(fā)展也從過往規(guī)模之上的掙快錢邏輯，轉(zhuǎn)變?yōu)槿芷谫Y管。
尤其是保租房公募REITs的推出，為住房租賃項(xiàng)目提供了有效的退出渠道，使得保租房“融投管退”的商業(yè)閉環(huán)得以形成。
2022年，紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤(rùn)有巢租賃住房REIT四只保租房REITs成功上市，募資總額為50.26億元。其中，華夏基金華潤(rùn)有巢租賃住房REIT為首單房企北京的保租房公募REIT。
2023年，保租房公募REITs發(fā)行再獲支持，包括國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》，進(jìn)一步降低保租房REITs的發(fā)行門檻。
伴隨著市場(chǎng)機(jī)制日漸成熟以及政策紅利、資本加持，保租房公募REITs整逐步邁向常態(tài)化發(fā)行，那么，行業(yè)回暖下的市場(chǎng)機(jī)會(huì)在哪里？發(fā)展邏輯變更后，企業(yè)又該如何把握機(jī)會(huì)？
8月7-10日，觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)將繼續(xù)在海南舉辦2023博鰲房地產(chǎn)論壇及系列活動(dòng)，博鰲大講堂將如約而至，設(shè)有租賃篇，這里有來自租賃行業(yè)的專家、投資者，共同分享行業(yè)新思路。
