股價暴跌、多盤停工、債務(wù)違約、評級連遭下調(diào)……曾經(jīng)的行業(yè)黑馬新力控股(02103.HK)如今一瀉千里。
作為最年輕的港股上市房企，新力控股集團近年來走上快速發(fā)展的道路，由一家?guī)资畠|規(guī)模的小房企飆升至千億規(guī)模，這與其激進擴張、高溢價拿地密不可分。2018年至2020年間，新力控股公開可查詢的溢價拿地次數(shù)就達19次。其中在南昌拿的兩宗地，溢價率皆超過100%。
但高杠桿同時也帶來高負債。半年報顯示，截至2021年6月末，新力控股總負債為918億，總負債率近82%，其中流動負債有754.28億元，一年內(nèi)到期的短期債務(wù)約132.4億元，而現(xiàn)金及銀行結(jié)余約為193.5億元，短期債務(wù)占現(xiàn)金比達68.4%。
長江商報記者注意到，與多數(shù)千億房企注重自有資產(chǎn)持有開發(fā)不同，新力控股以小股操盤、合作及代建項目為戰(zhàn)略核心，在評判房企規(guī)模重要指標的權(quán)益銷售額上占比較少。近三年來新力控股的權(quán)益銷售額占全口徑銷售額比不足50%，因此被業(yè)內(nèi)質(zhì)疑規(guī)模“虛胖”。
由于債務(wù)違約，新力的國際信譽跌至谷底。原定10月18日到期的2.46億美元債務(wù)，新力確認其未償還，隨之而來的是信用評級再遭下調(diào)，標普全球評級已宣布新力控股的評級下調(diào)至“SD”(選擇性違約)。惠譽則宣布，撤銷新力控股的評級，因為收不到能維持新力評級所需的充分資訊，相當于已將其“除名”。
千億銷售額權(quán)益占比不到一半
起家于南昌的新力控股，創(chuàng)立于2010年，僅用十年時間就實現(xiàn)千億銷售規(guī)模，被譽為行業(yè)黑馬。45歲的實控人張園林也一直以激進著稱，2018年至2020年間，新力控股公開可查詢的溢價拿地次數(shù)就達19次，新力控股在此前的數(shù)年間銷售額年復(fù)合增長率超過135%。
2015年，新力控股的銷售額僅為35.1億元;2016年便跨進百億，次年超過400億元;2020年是其上市后的第一個完整財年，實現(xiàn)銷售額1137億元首破千億。2021年上半年，新力控股共實現(xiàn)總合約銷售額約587.89億元，同比增長35%;應(yīng)占權(quán)益合約銷售額約270.39億元，同比增長28.4%，完成全年銷售目標的51%。
不過，近些年新力控股一直處于增收不增利的狀態(tài)，數(shù)據(jù)顯示，2018-2020年，新力控股營收分別為84.16億元、269.92億元和280.69億元;同期凈利分別為4.14億元、19.57億元和19.6億元。其中2019年，新力控股毛利率約為29.6%，較2018年的37.3%下降7.7個百分點，凈利率則在8%以下，在行業(yè)中處于較低水平。
業(yè)內(nèi)認為，高杠桿、高周轉(zhuǎn)、大規(guī)模的狂奔線路，吞噬了新力的項目利潤，直接導(dǎo)致企業(yè)權(quán)益銷售額走低，新力控股也被業(yè)界戲謔稱為“虛胖的胖子”。
長江商報記者注意到，與多數(shù)千億房企注重自有資產(chǎn)持有開發(fā)不同，新力控股以小股操盤、合作及代建項目為戰(zhàn)略核心，熱衷于大量的聯(lián)合開發(fā)運營，擴大全口徑銷售規(guī)模，來實現(xiàn)高速發(fā)展。近三年來新力控股的權(quán)益銷售額占全口徑銷售額比不足50%。
2020年，新力控股總合約銷售額達1137.4億，其中權(quán)益合約銷售金額僅504.2億元，占合約銷售額的比重為44.33%。而同期，行業(yè)平均值75%左右。今年上半年權(quán)益銷售占比為45.99%，全年營收規(guī)模及業(yè)績增速墊底。
陷債務(wù)違約融資成本達8.7%
伴隨規(guī)模擴容，債務(wù)壓力與日俱增。半年報顯示，截至2021年6月末，新力控股總負債為918億，其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)約132.4億元，而現(xiàn)金及銀行結(jié)余約為193.5億元，短期債務(wù)占現(xiàn)金比達68.4%。
“三道紅線”方面，2021上半年，新力控股集團現(xiàn)金短債比為1.4倍、凈負債率50.5%，這兩項都符合監(jiān)管要求;僅有剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率為73.5%，略高于紅線標準。
中報顯示，新力控股的加權(quán)融資成本達8.7%，遠超行業(yè)平均水平。根據(jù)365財經(jīng)統(tǒng)計的《2021年上半年上市房企平均融資成本增速榜》，45家上市房企中加權(quán)平均融資成本的平均值為6.11%。
在業(yè)績會上，新力控股首席財務(wù)官許進業(yè)表示，針對未來一年即將到期償還的債務(wù)，新力計劃利用開發(fā)貸置換，或是銷售回款償還，并透露“都有償還和再融資計劃，正在推進當中”。
9月20日，新力股價突然慘遭“腰斬”，當天最高跌幅87%，股價跌至每股0.5港元，一夜之間蒸發(fā)了近約120億港元。
10天后，新力發(fā)布公告承認，此次股價被巨額拋單，直接原因是大股東質(zhì)押股票被強制平倉，相當于股權(quán)直接易主了，背后的根本原因是公司遇到了流動資金的問題。
10月11日，新力控股公告，將于10月18日到期的2.5億元的美元債及最后一期利息可能會違約。而如今隨著債務(wù)到期，新力控股已經(jīng)是債務(wù)實質(zhì)性違約。
資料顯示，新力控股境外債務(wù)本金總額達到10.05億元，除了上述已經(jīng)違約的債務(wù)，還包括一筆2022年1月到期的2.5億美元優(yōu)先票據(jù)，以及一筆在新交所上市的2022年1月到期的2.1億美元優(yōu)先票據(jù)。
隨之而來的是信用評級再遭下調(diào)，標普全球評級已宣布新力控股的評級下調(diào)至“SD”(選擇性違約)。此前，新力已有兩筆債務(wù)逾期，這次違約無疑將這家千億房企的國際信譽錘至谷底。
股權(quán)凍結(jié)多處項目停工
近期，新力地產(chǎn)集團新增股權(quán)凍結(jié)信息，其下屬的“蘇州新力力創(chuàng)房地產(chǎn)有限公司”被凍結(jié)股權(quán)，數(shù)額為20億元。近日，新力地產(chǎn)集團又因未按時履行法律義務(wù)，被法院強制執(zhí)行，執(zhí)行法院為深圳市福田區(qū)人民法院。而這僅僅只是開始，在國慶長假后短短十余天，新力旗下公司已發(fā)生了9起股權(quán)凍結(jié)，新力相繼成為各類合同糾紛、建設(shè)工程糾紛案的被告。
在9月20日股價閃崩前，新力在大本營南昌就似乎已有資金危機。首先是南昌地鐵4號線沿線、號稱“75萬方大盤”的新力城被曝停工。原本應(yīng)于9月底以及11月底交付的住宅，如今尚未完工、進度緩慢。目前新力城的尾盤已經(jīng)被政府停售。
不僅是新力城，新力在南昌的多個項目現(xiàn)在都無法拿到預(yù)售許可，一些完全準備妥當?shù)拇鲜袠潜P根本無法開賣，不能給新力帶來任何的資金回籠。位于南昌紅谷灘區(qū)的新力寶龍理想城，新力祥云中心都在臨近開售時間時間取消了開售計劃;新力禧園、琥珀園、象湖灣等多個樓盤也出現(xiàn)了認籌金不退款、施工停工、拖欠房產(chǎn)證等問題。
新力的另一個重倉地——廣東，同樣未能幸免。據(jù)悉，廣州公司在售的廣清項目的工程進度已停滯多時。惠州更是重災(zāi)區(qū)，根據(jù)房評惠州披露，新力過半項目已停工，去化主力大盤新力城已全面封盤。
面對種種危機，新力控股表示，已聘請法律顧問和財務(wù)顧問，評估資本結(jié)構(gòu)及流動資金，探討可行的補救方案，將加快出售項目，但在補救措施上尚未制定任何具體方案。
