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新房價格止?jié)q轉跌 未來房企的融資環(huán)境或將略有好轉

北京商報 | 2021-10-21 11:48:18

“金九銀十”往往是樓市的銷售旺季,不過近期房地產調控政策持續(xù)加碼,樓市頗有“入冬”之勢。10月20日,國家統(tǒng)計局發(fā)布9月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況,一定程度上反映了市場冷暖。9月新建商品住宅房價出現(xiàn)環(huán)比上漲的城市數(shù)量為27個,相比8月明顯減少;二手房的降價城市數(shù)量則達到了52個。國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師繩國慶在解讀中提到,9月份70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體呈略降態(tài)勢,同比漲幅持續(xù)回落。業(yè)內專家認為,房地產市場已明顯進入降溫周期,隨著調控政策糾偏,未來房企的融資環(huán)境或將略有好轉。

新房價格止?jié)q轉跌

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù),9月,一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.3%轉為持平。其中,北京環(huán)比由上月上漲0.2%轉為持平;廣州下降0.1%,與上月相同;上海和深圳均上漲0.2%,漲幅比上月分別回落0.2個和0.8個百分點。

70個大中城市中,新建商品住宅銷售價格環(huán)比持平的有北京、寧波、福州、青島、武漢、烏魯木齊、贛州7個。房價出現(xiàn)環(huán)比上漲的城市數(shù)量為27個,相比8月份的46個數(shù)量明顯減少。

“即便是房價漲幅排名靠前的城市,如西安和銀川,其環(huán)比漲幅其實相對不大,為0.6%的水平。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示。

嚴躍進分析稱,9月全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.1%,同比漲幅為3.3%。最值得關注的是,環(huán)比漲幅首次為負。統(tǒng)計顯示,這也是2015年5月以來首次下跌,換言之,這是77個月以來首次下跌。要高度重視此類數(shù)據(jù)走勢,明確認識到當前房價的矛盾,警惕房價從“過熱”轉為“過冷”的風險。

此外,9月份一二三線城市的房價環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)分別為0.1%、0和-0.2%。在嚴躍進看來,此次三四線城市房價指數(shù)數(shù)據(jù)首次下滑,這也是2020年3月以來首次下跌。對于三四線城市而言,自然需要格外注意此類風險。

從成交量來看,根據(jù)58安居客房產研究院公布的數(shù)據(jù),今年國慶期間,15個重點監(jiān)測城市的新房成交套數(shù)為8309套,成交面積為92.44萬平方米,較去年同期下滑19%。其中,9個重點二線城市,國慶7天長假新房成交4193套,同比下滑幅度達41%;2個重點三線城市,國慶7天長假新房成交116套,同比下滑近八成。

二手房市場大降溫

二手房市場上,國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.2%轉為下降0.4%。其中,北京、上海和廣州環(huán)比分別由上月上漲0.4%、0.2%和0.5%,轉為下降0.2%、0.6%和0.4%;深圳下降0.5%,降幅比上月擴大0.1個百分點。

二線城市二手住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉為下降0.1%;三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.2%,降幅比上月擴大0.1個百分點。

“二手房市場一線城市價格下跌幅度超過二三線城市,主要是一線城市以存量房為主,信貸、調控收緊下供需雙方預期調整更快。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂分析稱。

嚴躍進表示,9月全國70個城市二手住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.2%,同比漲幅為2.4%。在連續(xù)16個月房價上漲的基礎上,8月二手房價格漲幅首次為0,而9月明確下跌。這和實際感受非常接近,近期部分城市二手房腰斬交易態(tài)勢,說明市場本身進入明顯的降溫周期。

從二手房的降價城市數(shù)量看,9月達到了52個城市,例如哈爾濱、呼和浩特、唐山等。嚴躍進指出,據(jù)此可以認為,大概有3/4的城市出現(xiàn)了明顯的降價現(xiàn)象。實際上后續(xù)降價的動作還會增加。“近期部分房東還是咬住價格或者干脆不賣,但估計后續(xù)市場運行中,各類降價的現(xiàn)象也還是會有所增加。”

對于9月樓市表現(xiàn),許小樂總結道,二手房價格連續(xù)第二個月環(huán)比下跌,新房價格在本月止?jié)q轉跌,價格的下行完成由二手房市場向新房市場的傳遞。9月市場整體保持下行,重點城市二手房成交量降至歷史低位,9月全國新房商品住宅銷售面積也創(chuàng)2016年以來歷史新低,此外土地市場第二輪集中供地房企拿地積極性降低,市場預期下降、成交量低迷導致價格的下跌。

堅定維護市場健康發(fā)展

近期的樓市調控政策影響已經(jīng)顯現(xiàn),而除了新房、二手房價格均有所下跌之外,不少房企業(yè)績也出現(xiàn)下滑。

金地集團近日發(fā)布公告稱,9月該公司實現(xiàn)銷售面積98.1萬平方米,同比下降20.88%;實現(xiàn)銷售金額212億元,同比下降17.84%。此外,招商蛇口9月銷售數(shù)據(jù)也顯示,該公司9月實現(xiàn)銷售面積98.86萬平方米,同比下降9.67%;實現(xiàn)銷售金額233.29億元,同比下降21.72%。

針對樓市現(xiàn)狀,中原銀行首席經(jīng)濟學家王軍在接受北京商報記者采訪時表示,要穩(wěn)定房貸利率,不要“一刀切”式地過度壓縮房地產按揭貸款,不要誤傷剛性需求和改善性住房需求,盡可能確保在建樓盤不要發(fā)生爛尾現(xiàn)象。應采取必要措施,防止由于部分房地產企業(yè)信用違約、現(xiàn)金流斷裂問題引發(fā)行業(yè)層面的傳染,進而造成金融風險和地方政府債務風險,減輕由于房地產投資波動對經(jīng)濟增長的沖擊。

值得注意的是,央行在三季度例會上提出了房地產市場的“兩個維護”,隨后組織相關部委召開房地產金融工作座談會,對前期金融調控政策進行糾偏,部分城市房貸利率已有所下調。

中國民生銀行高級宏觀研究員王靜文表示,“房地產調控政策近期有所糾偏,央行在三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)布會上指出,部分金融機構對于30家試點房企‘三線四檔’融資管理規(guī)則也存在一些誤解,一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃。近期按揭發(fā)放明顯加速,部分地區(qū)按揭貸款利率也出現(xiàn)下行,房企的融資環(huán)境略有好轉”。

就在10月20日,中共中央政治局委員、國務院副總理劉鶴在2021金融街論壇年會上表示,“目前房地產市場出現(xiàn)了個別問題,但風險總體可控,合理的資金需求正在得到滿足,房地產市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變”。

中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝也強調,在金融管理部門的預期引導下,金融機構和金融市場風險偏好過度收縮的行為逐步得以矯正,融資行為和金融市場價格正逐步恢復正常。下一步,金融部門將積極配合住房城鄉(xiāng)建設部和地方政府堅定維護房地產市場的健康發(fā)展,維護住房消費者的合法權益。

  • 標簽:銷售旺季,調控政策,降溫周期,新房價格

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