5月31日，首批公募REITs面向公眾投資者發(fā)行。有基金人士透露，短短半日，就有REITs產(chǎn)品線上份額被搶光。
事實上，之前的網(wǎng)下投資者也表現(xiàn)出較大熱情，9只產(chǎn)品均實現(xiàn)超額認購。這與相關(guān)機構(gòu)銷售渠道熱情鋪墊分不開。
“下周一發(fā)行的REITs基金，是國內(nèi)第一次發(fā)這類基金，估計有政策紅利，建議準備點資金打新，會按資金比例配售，申購越多配得越多。”5月28日，一家券商的華南投顧就給她的廣州客戶發(fā)來微信做推介。
在公募行業(yè)，創(chuàng)新產(chǎn)品首發(fā)往往意味著較大關(guān)注度。從過往FOF、養(yǎng)老目標基金、戰(zhàn)略配售基金的發(fā)行看，首批產(chǎn)品的募集規(guī)模都比較大。
事實上，首批申報有10只REITs產(chǎn)品，其中，國金鐵建重慶渝遂高速REITs就未趕上這輪發(fā)行熱潮，抱憾缺席首秀。
香餑餑秒變“吊車尾”
中國首席經(jīng)濟學家論壇研究院副院長林采宜指出，中國基礎(chǔ)設(shè)施存量規(guī)模超100萬億元，按照資產(chǎn)證券化率1%計算，基建REITs潛在市場規(guī)模超萬億元。對于從事基建資產(chǎn)運營的基建類企業(yè)而言，將有效助力企業(yè)提升資金使用效率，降低資產(chǎn)負債率。
國金鐵建重慶渝遂高速REITs的參與方，對于公募REITs頗為重視。
3月19日晚間，中國鐵建(601186.SH)發(fā)布公告稱，董事會同意中鐵建重慶投資集團有限公司所屬遂渝公司所持有的渝遂項目作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，向發(fā)改委、中國證監(jiān)會申請開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點申報發(fā)行一攬子方案。
4月25日，中國鐵建再宣布，其于4月23日收到證監(jiān)會和上交所關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs申請的受理通知。
公募REITs試點推進的節(jié)奏很快。
5月17日，首批9個基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目獲批。然而，其中唯獨國金鐵建重慶渝遂高速REITs成為“吊車尾”。
有業(yè)內(nèi)資深人士告訴時代周報記者，過往創(chuàng)新產(chǎn)品的參與方，大多都是大中型基金公司。本次公募REITs試點，難得出現(xiàn)大亂斗場景，其中既有博時、富國、華安、平安等規(guī)模較大的基金公司，也包括一些公募業(yè)務(wù)不太出挑的機構(gòu)，如東吳基金、國金基金、浙商資管、中金基金、中航基金、紅土創(chuàng)新。公募REITs作為一塊處女地，對于小型基金公司無疑是一個機會。
國金鐵建重慶渝遂高速REITs的項目公司為渝遂高速(重慶段)項目公司，基礎(chǔ)資產(chǎn)為渝遂高速重慶段，位于長江經(jīng)濟帶區(qū)域。
2017-2020年，項目公司實現(xiàn)營業(yè)收入分別為8.86億元、6.08億元、7.03億元和5.78億元;實現(xiàn)凈利潤分別為1.31億元、1.29億元、2.6億元和 2.71億元。招募說明書顯示，收入方面，2017年因項目公司確認33667.36萬元的工程承包收入導致營業(yè)收入明顯高于2018-2020年。
從財務(wù)數(shù)據(jù)看，項目公司的通行費收入占比超90%。對比過去四年的數(shù)據(jù)，2020年受疫情影響，收入大幅下滑但利潤增長。
合規(guī)問題待解
根據(jù)相關(guān)政策要求，公募REITs交易方案的核心為“公募基金+ABS+項目公司”三層架構(gòu)。存續(xù)期內(nèi)，遂渝公司向公募基金投資者分配現(xiàn)金流。公司所屬基礎(chǔ)設(shè)施運營管理機構(gòu)，向遂渝公司定期收取運營管理服務(wù)費。
渝遂項目位于重慶市與四川省遂寧市交界處，里程93.26km，2011年整體竣工，特許經(jīng)營權(quán)限30年，于2034年12月到期，根據(jù)中資評估報告，2020年底賬面價值為 17.18 億元，評估價值為45.73億元。
根據(jù)招募說明書，項目存在產(chǎn)權(quán)證缺失的問題。項目公司未取得資產(chǎn)附屬設(shè)施(重慶段 G93 沙坪壩收費站區(qū)域內(nèi)的執(zhí)法隊辦公樓)不動產(chǎn)權(quán)證，未取得璧山北等8個收費站相關(guān)建筑物的《不動產(chǎn)權(quán)證書》，未就服務(wù)區(qū)相關(guān)建筑物辦理不動產(chǎn)權(quán)證。
同時，該項目還存在其他施工文件缺失的問題。譬如，G93沙坪壩收費站建設(shè)工程未提供環(huán)評驗收、建設(shè)工程竣工驗收等文件。未能提供位于沙坪壩區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)用地(除G93沙坪壩收費站建設(shè)項目用地)的土地劃撥決定書。
此外，開工程序不合規(guī)。項目批準項目開工報告時間(2006年原交通部審批準予施工)晚于實際開工時間(2003年)，項目公司提交施工許可申請時，公路建設(shè)項目開工報告制度已經(jīng)廢止，項目公司無法補辦開工報告審批。
最后，重慶段中高青段相應(yīng)的特許經(jīng)營權(quán)提前終止時辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的土地面積少于《渝遂路高青段資產(chǎn)移交匯總表》記載面積，部分土地未實際移交、未用于基礎(chǔ)設(shè)施項目。
興業(yè)證券研報指出，該項目已通過竣工驗收，已履行審批、規(guī)劃、環(huán)評、施工、竣工驗收等基本手續(xù)，預(yù)計相關(guān)材料補齊后，有望很快通過審查。
時代周報記者就渝遂高速REITs的合規(guī)問題多次致電中國鐵建，均無法接通，發(fā)送的采訪郵件亦被退回。國金證券方面則表示，會有了解項目進程的人士聯(lián)系記者，截至發(fā)稿，尚無回應(yīng)。
