10月的樓市猶如當(dāng)下天氣，高溫退去，已能感受到絲絲涼意。國(guó)慶一周，深圳一手住宅共成交226套，環(huán)比減少43.8%；成交面積2.24萬(wàn)平方米，環(huán)比減少43%；成交均價(jià)54624元/平方米，環(huán)比微漲1.3%；而與去年國(guó)慶期間相比，成交套數(shù)同比大幅減少49.2%。從成交量來(lái)看，9月份共成交各類房產(chǎn)3859套37.41萬(wàn)平方米，環(huán)比8月份均減少約兩成，國(guó)慶期間延續(xù)了9月份的頹勢(shì)（數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)，下同）。
供應(yīng)和成交為何分化嚴(yán)重？
新增預(yù)售供應(yīng)方面，國(guó)慶前一周有四個(gè)項(xiàng)目獲批，近兩周內(nèi)，共有國(guó)速中心、華潤(rùn)前海中心·悅璽、華潤(rùn)城潤(rùn)府三期、頤安都會(huì)中央、深灣匯、陽(yáng)光城天悅、京基御景峯、寶泰雅苑8個(gè)項(xiàng)目入市。9月份共有16個(gè)項(xiàng)目獲批，批售住宅類（包括住宅及商務(wù)公寓）產(chǎn)品6473套。深圳中原數(shù)據(jù)顯示，其中住宅項(xiàng)目?jī)H占2個(gè)，一手住宅開(kāi)盤去化均不到兩成。整個(gè)9月份共新增獲批各類房產(chǎn)預(yù)售123.6萬(wàn)平方米，處于今年截至目前的月度最高獲批量，環(huán)比大幅增長(zhǎng)5.1倍，同比增長(zhǎng)2.2倍。在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，住宅和商務(wù)公寓分別為6批次34.6萬(wàn)平方米和7批次28.9萬(wàn)平方米；而辦公共獲批高達(dá)9批次53.3萬(wàn)平方米。
為何新增預(yù)售供應(yīng)和成交分化如此嚴(yán)重？Q房網(wǎng)市場(chǎng)研究員唐小贊表示，供應(yīng)增加一方面和關(guān)于“現(xiàn)售”傳聞?dòng)幸欢P(guān)系；另一方面8月由于“7·31”政策新出，各方處于觀望狀態(tài)，批售偏少，而8—9月是歷來(lái)供應(yīng)高峰，開(kāi)發(fā)商備足貨量為傳統(tǒng)“金九銀十”做準(zhǔn)備，兩方面原因促成了9月大批項(xiàng)目入市。9月供應(yīng)增加主要集中在中下旬，供應(yīng)增加到成交備案會(huì)有時(shí)間差，反映在數(shù)據(jù)上是供應(yīng)大增但成交仍相對(duì)較低。新房住宅成交從月度來(lái)看，9月總量環(huán)比上月減少近四成，部分也可歸因?yàn)?月數(shù)據(jù)受政策前搶閘備案影響拔高，總體來(lái)說(shuō)，月度2248套的成交量仍略高于2017年月均2152套水平。
公寓和住宅市場(chǎng)為何冷熱不均？
在成交量和成交結(jié)構(gòu)方面，值得留意的是，9月份各類一手房產(chǎn)總成交量下滑兩成；其中，一手住宅下滑高達(dá)近四成，甚至比1—9月份一手住宅的月均成交2467套低近一成；然而同期“商業(yè)”類房產(chǎn)成交量大幅放量至985套68771.8平方米，環(huán)比分別大幅增長(zhǎng)超過(guò)八成和1.4倍，而這其中絕大部分為商務(wù)公寓。為何公寓與一手住宅成交市場(chǎng)差異明顯？
對(duì)于公寓供應(yīng)和成交均大幅增長(zhǎng)的背后因素，深圳中原研究中心相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，與此前相比，相對(duì)而言，商務(wù)公寓的新增獲批預(yù)售量增量和增幅更加明顯。公寓成交量大幅增加與新政關(guān)系比較大，主要是工改的公寓不受新政影響，成交較好，另外，“7·31”新政影響下，商業(yè)投資者也開(kāi)始增加。
另外，在二手房成交方面，9月份二手住宅共成交4952套40.98萬(wàn)平方米，環(huán)比8月份7208套58.04萬(wàn)平方米分別大幅減少31.3%和29.4%；不過(guò)，在同樣占據(jù)“商業(yè)”類房產(chǎn)成交主力的商務(wù)公寓市場(chǎng)中，與一手商業(yè)不同的是，二手商業(yè)成交量環(huán)比卻下滑約兩成。對(duì)此，深圳瑞邦置業(yè)總經(jīng)理黃柳認(rèn)為，此次對(duì)于商務(wù)公寓5年禁售期的影響主要是在一手房市場(chǎng)；另外，二手房市場(chǎng)的過(guò)戶成交具有滯后性，對(duì)于二手商務(wù)公寓成交量的更準(zhǔn)確的影響程度還需要一定時(shí)間的觀察。此外，許多手持現(xiàn)金無(wú)投資渠道和受限購(gòu)限貸壓制或者學(xué)位剛需群體受政策影響只能選擇商務(wù)公寓，可以說(shuō)，商務(wù)公寓的成交有相當(dāng)部分是住宅剛需的分流所致。
