中新網(wǎng)2月14日電 (中新財經(jīng)記者 左宇坤)你愿意還房貸還到多少歲？50歲？60歲？還是……80歲？
近日，“南寧房貸年齡期限可延長至80歲”一事頗受關注。據(jù)當?shù)孛襟w報道，南寧地區(qū)多個樓盤已開始加大宣傳這一房貸新政策。
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曾經(jīng)在小品中，有過關于人生最痛苦的事是“人沒了，錢沒花了”還是“人活著，錢沒了”的討論，如今又多了一個“人離世了，房貸沒還完”的可能。這事兒靠譜嗎？
業(yè)內人士：確有此事，但仍有門檻
“目前南寧大部分銀行的房貸都可以貸到75歲，想要辦理貸到80歲的是要到指定銀行的，或者說有些指定的合作樓盤?！睆V西南寧一房產中介李夢(化名)對中新財經(jīng)記者表示。
“這個通知已經(jīng)下了一段時間了，我這兩天就有一位57歲的客戶正在辦理貸款，但是有他的女兒做擔保?！绷硪晃荒蠈幏慨a中介也提到，對于這類較為高齡的客戶，銀行的審核也非常嚴格。
具體來看，銀行也要審核貸款人的征信、流水，有沒有信用卡逾期或者比較多的欠款。至于擔保人的問題，以上兩位中介表示，不同銀行的要求不一樣，有的貸款年限高要擔保，有的60歲以上要擔保，還要看個人的審核情況。
中新財經(jīng)致電媒體報道中提到的中信銀行南寧分行，負責人表示確有此事。但要強調的是并非鼓勵80歲的老年人購房，貸款人的年齡要求不能超過70歲，且是“年齡與貸款期限之和最長不超過80年”。比如說房貸的最長貸款期限是30年，那想申請30年的貸款就不能超過50歲；如果現(xiàn)在60歲了，最多只能貸20年。
通俗來說，無論購房者辦理何種房貸，在80歲之前需要償還完畢。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，此舉可以激活加杠桿買房的情緒，對年齡較大的購房者有一定的促進作用。加上延遲退休提上議事日程、人均壽命延長，也有延長房貸年限的合理性。
上海易居房地產研究院測算了此類政策落實下的減負效果。在房貸年齡期限延長至80歲的情況下，40-59歲年齡段的中年人更容易增加10年的貸款期限。
據(jù)此，假設：某購房者目前為50歲，其申請了100萬貸款本金。不考慮房貸利率下調的因素，若按過去模式，需要20年內償清貸款。而現(xiàn)在則可以調整為30年。統(tǒng)計顯示，政策實施前該購房者的月供額為6113元/月，而現(xiàn)在則為4832元/月。如此對比，其可以減少1281元/月，即月供壓力減少了21%。
“所以此類政策客觀上具有積極的減負效應，或者說可以為中年人的購房減輕負擔?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示。
人沒了，貸款沒還完，怎么辦？
對于這一政策，不少網(wǎng)友首先提出，老年人真的會有很大的購房需求嗎？在李夢看來，這一群體肯定是有的。但除了能減輕有購房需求的老年人的月供負擔，這一政策還能為不少有購房需求的年輕人騰挪出購房資格以及更優(yōu)惠的購房成本。
李夢介紹，目前南寧執(zhí)行的首套房首付比例為20%，二套房首付比也降至30%。如果以名下無房的父母親的名義買房，首先首付比就能低一成。
房貸利率也是一個重要考慮因素。“現(xiàn)在在南寧，部分商貸可以執(zhí)行‘認貸不認房’政策，即使父母名下有房，但只要結清了已有貸款，再次買房可以按照3.7%的首套房貸利率再貸款，這和4.9%的第二套房貸利率相比，還是有很大優(yōu)惠的?！?/p>
同時也有不少人關心，如果房貸沒還完，貸款人已經(jīng)去世，剩下的貸款如何處理？
北京金訴律師事務所主任王玉臣對中新財經(jīng)介紹，如果有擔保人，那么在借款人去世后，可以先就借款人的遺產進行清償，或者由繼承人繼續(xù)還貸。當沒有遺產可以清償或者無繼承人償還時，銀行可以要求擔保人承擔清償責任或者直接依約要求擔保人承擔擔保義務。
“如果沒有擔保人，則只能就借款人的遺產進行清償，或找借款人的繼承人清償。當繼承人不愿意繼承遺產和債務時，銀行就不能再讓繼承人清償，債權就無法實現(xiàn)了。”王玉臣說。
貸款期限延長到80歲這件事，也并非第一次出現(xiàn)在公眾視線里。早在2006年，用父母購房資格買房、父母作為主貸款人和子女一起承擔還貸責任“接力貸”就曾現(xiàn)身多家大型商業(yè)銀行；2019年，杭州某銀行推出過一款可貸到80周歲的“接力貸”產品。
“南寧的新政策和以往的接力貸雖然看起來有所不同，畢竟相關主體的叫法還是有所不同，但是在某些程度上還是比較類似。”王玉臣認為，因為一但年齡大的購房人貸款，往往需要提供擔保，而這種擔保很多時候其實就是自己的子女或其他親人。
“當然，如果不是自己的子女家人擔保，是朋友或者其他第三方擔保，和接力貸就不一樣了?！彼硎?。
新政迭出后的去庫存壓力
除了本次房貸年齡期限的延長，以及上文中提到的降低首付比例、降低房貸利率等利好，近來南寧樓市的“大手筆”新招不斷。2022年11月，南寧軌道地產還曾推出過買房可享“十年免費坐地鐵”的“花式賣房”政策。
“各地都在積極扶持樓市，但單看某一政策，效果不會很大?！崩钣罴握J為，必須要多種政策疊加，久久為功扶持需求端。
“需要強調的是，各地政策的放松，出發(fā)點都在于激活合理住房消費需求，以降低購房者購房成本為導向，‘房住不炒’的紅線也不改變，也不矛盾。”嚴躍進說。
長期以來，房地產開發(fā)投資都是拉動南寧經(jīng)濟增長的重要動力。但早在2021年，南寧樓市便開始步入下行通道。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，自2021年7月開始，南寧二手房價格開始下跌，截至2022年底，南寧二手房價格已經(jīng)連續(xù)下跌18個月。
好在進入2023年，南寧樓市也迎來了好消息。南寧市房地產綜合服務平臺“邕有家”發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年1月21日-1月27日，全市商品房網(wǎng)簽成交套數(shù)同比增幅為415.79%，成交面積同比增長638.13%。
由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)不包含新認購的數(shù)據(jù)情況，南寧市住建部門進行了市場調研后發(fā)現(xiàn)，同時期市區(qū)103個營業(yè)項目到訪量2889組，商品房成交332套，成交面積約36000㎡，實際的成交量遠大于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。
你會選擇還房貸到80歲嗎？
