□ 記者 張守坤
(資料圖片)
假業(yè)主、一房多賣(mài)、買(mǎi)到“兇宅”……近年來(lái),二手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)出現(xiàn)了不少亂象,有關(guān)部門(mén)也加大了打擊整治力度,有力凈化了市場(chǎng)環(huán)境。
但由于二手房買(mǎi)賣(mài)中間流程復(fù)雜、中介機(jī)構(gòu)良莠不齊,二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的“坑”還是不少。前不久,《法治日?qǐng)?bào)》記者花費(fèi)了兩個(gè)月時(shí)間在北京看房選房,在3次更換中介機(jī)構(gòu)、經(jīng)歷超百次看房后,總算簽訂了一份二手房買(mǎi)賣(mài)合同并辦理網(wǎng)簽。
回顧整個(gè)買(mǎi)房的經(jīng)歷,也是一個(gè)“避坑”的過(guò)程。
房源信息真假難辨
據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì),2022年,北京市存量房小區(qū)近2萬(wàn)個(gè)。其中一半的存量房小區(qū)分布在朝陽(yáng)、海淀、西城、豐臺(tái)4個(gè)區(qū)。如何在海量的二手房市場(chǎng)中挑選到心儀的房子?對(duì)大多數(shù)購(gòu)房者而言,網(wǎng)上選房無(wú)疑是較為便利的一種方式。
記者在選房中發(fā)現(xiàn),目前市場(chǎng)中有許多網(wǎng)站和App可以按預(yù)算、房齡、位置、是否有電梯、是否“滿五唯一”等關(guān)鍵詞檢索房源,這些網(wǎng)站和App有的是中介機(jī)構(gòu)根據(jù)自身代理的房源制定的,有的則是第三方收集的市場(chǎng)上的房源信息。
在確定好需求和預(yù)算后,記者開(kāi)始在網(wǎng)上挑選房屋,但發(fā)現(xiàn)不少問(wèn)題。比如在使用某中介App檢索時(shí)看到,一個(gè)小區(qū)有十幾套房子符合要求,但仔細(xì)辨別發(fā)現(xiàn),這些實(shí)際上都是同一套房子,只是推薦人不同?!霸幃悺钡氖?,在記者前往該中介機(jī)構(gòu)實(shí)地咨詢后,再打開(kāi)收藏夾卻發(fā)現(xiàn),原先重復(fù)的房源都已消失。
對(duì)買(mǎi)房人而言,房屋用途的權(quán)屬、是否“滿五唯一”、是磚混結(jié)構(gòu)還是鋼混結(jié)構(gòu),這幾項(xiàng)信息尤為重要。房屋用途為公寓、商業(yè)辦公類等意味著產(chǎn)權(quán)和落戶存在問(wèn)題,非“滿五唯一”的房子意味著要多交稅款,鋼混結(jié)構(gòu)則意味著貸款年限更長(zhǎng),可貸款額度更多。然而記者發(fā)現(xiàn),這些最基本的房屋信息,在一些中介網(wǎng)站或App上錯(cuò)誤百出。
值得注意的是,由于歷史原因,一些房子沒(méi)有發(fā)放房產(chǎn)證,或房產(chǎn)證、土地使用權(quán)證上的時(shí)間不能反映出真實(shí)的房齡,實(shí)踐中,這種情況一般是由房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)確定房齡,而房齡影響房貸年限。
記者原本看中一套房子,中介一直說(shuō)是2000年建成的,可以利用“公積金+商貸”組合貸,貸滿25年。記者都準(zhǔn)備買(mǎi)下了,結(jié)果一查前兩個(gè)月同一棟樓出售的房子估值情況,發(fā)現(xiàn)建成年代為1996年。中介立馬表示會(huì)將App上面的數(shù)據(jù)更新,而直到記者在其他小區(qū)買(mǎi)完房,該App上顯示的上述房源建成年代也沒(méi)有變更。在線詢問(wèn)中介時(shí),對(duì)方仍表示是2000年的房子。
部分中介素養(yǎng)不高
在記者看房過(guò)程中,經(jīng)常是多位中介一起帶看,最多的一次有5位中介。
一般來(lái)說(shuō),房源維護(hù)人和所看小區(qū)附近中介是最了解房源優(yōu)缺點(diǎn)和周邊配套的,但往往因?yàn)榱私?,為了盡快促成交易,他們可能會(huì)撒一些“不大不小的謊”。
朝陽(yáng)區(qū)某老舊小區(qū)是記者的意向購(gòu)房小區(qū)??捶窟^(guò)程中,多位中介均向記者表示:該小區(qū)要進(jìn)行老舊小區(qū)改造,目前有幾棟樓的底層已經(jīng)完成改造,附近正在蓋一個(gè)商場(chǎng)和寫(xiě)字樓,今后升值潛力大。記者路過(guò)時(shí)看到,該小區(qū)有的樓棟底層確實(shí)已粉刷一新。
然而,當(dāng)記者單獨(dú)來(lái)到該小區(qū)詢問(wèn)小區(qū)居民及居委會(huì)工作人員后才發(fā)現(xiàn),事實(shí)并非如此:所謂改造只是外墻粉刷了一下,小區(qū)近期不會(huì)納入老舊小區(qū)改造名單,附近工地不是商場(chǎng)而是菜市場(chǎng)。被中介夸贊的小區(qū)物業(yè),也被居民吐槽“東西壞了來(lái)修得慢”“平時(shí)找不到人”等。
還有一次,記者看中了一個(gè)小區(qū),平均價(jià)格遠(yuǎn)低于周邊小區(qū),走訪后發(fā)現(xiàn)里面很多商戶租用,人員較雜。中介帶看房時(shí)告訴記者,2021年小區(qū)物業(yè)明文規(guī)定不準(zhǔn)許有新商戶入駐、原有商戶到期后不再續(xù)租,也就是說(shuō)商戶將逐漸消失,今后房?jī)r(jià)將上漲到與周邊小區(qū)持平。而當(dāng)記者回頭詢問(wèn)小區(qū)物業(yè)和商戶時(shí),卻獲悉“沒(méi)這回事”。
記者注意到,一些中介人員專業(yè)素養(yǎng)不高,有的連“房貸利率是以簽訂合同時(shí)還是過(guò)戶時(shí)利率為準(zhǔn)”都不清楚。對(duì)于記者的提問(wèn),“如果因?yàn)殂y行貸款審批不下來(lái)等非買(mǎi)賣(mài)雙方原因?qū)е潞贤瑹o(wú)法履行,買(mǎi)賣(mài)雙方是否無(wú)責(zé)”,很多中介人員也答不上來(lái),而實(shí)際上格式合同中已有相關(guān)規(guī)定。
口頭約定很難兌現(xiàn)
在歷經(jīng)百余次看房后,記者最終選定了一套房子,并決定約業(yè)主面談。在面談的當(dāng)天下午,記者在中介門(mén)店外面和家人電話溝通進(jìn)展,其間成為附近幾個(gè)其他中介機(jī)構(gòu)關(guān)注的對(duì)象。
緊接著,先前帶記者看過(guò)房的中介和以前從未有過(guò)聯(lián)系的中介機(jī)構(gòu)的電話一個(gè)接一個(gè),半小時(shí)內(nèi)便接了12通。對(duì)話內(nèi)容大多是“買(mǎi)房要謹(jǐn)慎”“我們這新上了幾套房源”“之前看過(guò)的房子價(jià)格還能談”之類。記者選定房源的中介說(shuō),這種中介之間千方百計(jì)“阻撓”對(duì)方成交的情況很常見(jiàn)。
在簽完合同的第二天,賣(mài)方告訴記者,她也收到了其他中介機(jī)構(gòu)的電話,都是說(shuō)她的房賣(mài)得太便宜了,即使毀約賠雙倍定金他們也能保證買(mǎi)家賺更多錢(qián)。而記者也接到了其他中介的電話,內(nèi)容大多是“你的房買(mǎi)貴了,即使違約定金不退,我也能幫你找到價(jià)格更低、更合適的房子”。
經(jīng)過(guò)談價(jià),中介同意便宜5000元中介費(fèi),稱到時(shí)候按照商量好的給。在記者堅(jiān)持下,簽訂合同的第二天,中介帶著合同和記者一起找到賣(mài)方,將三方合同上的中介費(fèi)數(shù)額都進(jìn)行了修改,且三方簽字認(rèn)定。
在簽訂合同時(shí),對(duì)于房屋內(nèi)原有的家具電器清單和型號(hào),合同中的數(shù)量均為0。賣(mài)方告訴記者,房子里沒(méi)什么東西,就熱水器和空調(diào)還算新的,“交房時(shí)都不拆,都留給你”;對(duì)于簽訂購(gòu)房合同到過(guò)戶這段時(shí)期房屋的對(duì)外出租狀態(tài),合同中也未寫(xiě)明,簽訂合同時(shí)賣(mài)方口頭說(shuō)租不租都行,記者提出希望房子空著,對(duì)方表示同意。
然而,合同簽訂幾天后,中介打來(lái)電話說(shuō),從現(xiàn)在到過(guò)戶前的這一段時(shí)間,賣(mài)方想把房子出租,電器留不留也不一定。因?yàn)闆](méi)有白紙黑字,口頭約定很難實(shí)現(xiàn)。
回顧整個(gè)買(mǎi)房過(guò)程,記者深切地感受到,二手房的買(mǎi)賣(mài)與新房不同,中間流程復(fù)雜,在買(mǎi)房前應(yīng)做好功課。整個(gè)交易中,記者都感覺(jué)自己完全是被中介牽著走,二手房的報(bào)價(jià)、二手房的所有信息等都是由中介掌握,即使到了最后和賣(mài)方的面談環(huán)節(jié),也是由中介出面在中間斡旋,直到最后簽訂合同時(shí)才見(jiàn)到賣(mài)方。期待建立一個(gè)更加健康、規(guī)范的房地產(chǎn)交易市場(chǎng),保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益。