近年來(lái)，租房成為新市民、青年人等群體解決住房問(wèn)題的重要途徑之一，但違約漲租、克扣押金、“隔斷房”和“甲醛房”等行業(yè)亂象仍時(shí)有發(fā)生。大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，法律法規(guī)層面的保障不可或缺。
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今年以來(lái)，全國(guó)多地出臺(tái)政策措施規(guī)范住房租賃，明確行業(yè)規(guī)范，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。11月23日，上海市人大常委會(huì)通過(guò)《上海市住房租賃條例》，將于2023年2月1日起施行；此前，以解決市場(chǎng)問(wèn)題為導(dǎo)向的《北京市住房租賃條例》已于9月1日正式施行，有效抑制了租房市場(chǎng)亂象；另外，廣州、青島、石家莊、佛山、深圳、常州等地也紛紛出臺(tái)相關(guān)細(xì)則，對(duì)維護(hù)承租人權(quán)益提出明確要求。
遏制租房亂象
記者梳理發(fā)現(xiàn)，北京和上海的《條例》均明確了租賃雙方的權(quán)利和責(zé)任。在房屋出租要求方面，明確了建筑、治安、面積、室內(nèi)空氣質(zhì)量或衛(wèi)生、環(huán)保等方面的要求；在企業(yè)經(jīng)營(yíng)方面，對(duì)住房租賃企業(yè)主體登記、房源信息發(fā)布、合同登記備案以及資金監(jiān)管等提出要求，明確將二房東納入監(jiān)管，同時(shí)保障租戶的資金安全。
北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)趙慶祥表示，作為全國(guó)首部規(guī)范住房租賃的地方性法規(guī)，《北京市住房租賃條例》為市場(chǎng)管理創(chuàng)新留足了空間、奠定了基礎(chǔ)?！熬唧w來(lái)看，《條例》為市場(chǎng)主體設(shè)置了門(mén)檻，相當(dāng)于為個(gè)人二房東戴上了緊箍，為經(jīng)營(yíng)服務(wù)行為打造了模板，為租賃資金加上了保險(xiǎn)鎖，為市場(chǎng)管理打造了操控臺(tái)，為市場(chǎng)調(diào)控設(shè)置了調(diào)節(jié)閥?！壁w慶祥說(shuō)。
“自《北京市住房租賃條例》實(shí)施以來(lái)，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和租賃企業(yè)等市場(chǎng)主體積極開(kāi)展自查自糾和宣傳培訓(xùn)工作，在監(jiān)管范圍內(nèi)調(diào)整企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略，包括收房標(biāo)準(zhǔn)、租金定價(jià)、房源推廣以及業(yè)主、租客服務(wù)等?！必悮ぱ芯吭焊呒?jí)分析師黃卉告訴記者，《條例》從居住條件、安全保障、穩(wěn)定租金等方面強(qiáng)化承租人的權(quán)益保障，遏制虛假房源、違約漲租、克扣押金等現(xiàn)象，同時(shí)通過(guò)多種糾紛調(diào)解機(jī)制，切實(shí)保護(hù)承租人權(quán)益。
針對(duì)安全風(fēng)險(xiǎn)隱患巨大的“隔斷房”，北京和上海均明確禁止。《北京市住房租賃條例》明確規(guī)定，以原規(guī)劃設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，不得打隔斷改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)；起居室不得單獨(dú)出租，廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、儲(chǔ)藏室以及其他非居住空間不得出租用于居住?！笆袌?chǎng)關(guān)注度較高的是客廳的分割和出租，對(duì)此，北京的規(guī)定非常嚴(yán)格，不但客廳不得單獨(dú)出租，陽(yáng)臺(tái)和儲(chǔ)藏室等區(qū)域也不得出租，這對(duì)于很多做分散式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)空間將被壓縮。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示。
完善監(jiān)管政策
為了避免租金水平過(guò)快上漲，增加租客負(fù)擔(dān)，多地出臺(tái)政策加強(qiáng)租金水平監(jiān)管。北京和上海規(guī)定，住房租金顯著上漲或者有可能顯著上漲時(shí)，可以依法采取漲價(jià)申報(bào)、限定租金或者租金漲幅等價(jià)格干預(yù)措施，穩(wěn)定租金水平；深圳則是繼去年公布二手房參考價(jià)之后，今年10月份公布了覆蓋該市各區(qū)的房屋租賃參考價(jià)格，為市場(chǎng)租金提供引導(dǎo)。
同時(shí)，對(duì)于租賃市場(chǎng)的金融風(fēng)險(xiǎn)隱患，多地要求租賃企業(yè)將押金及租金通過(guò)第三方賬戶托管，避免資金被隨意挪用。比如，北京規(guī)定，住房租賃企業(yè)收取的押金和租金一般不得超過(guò)1個(gè)月和3個(gè)月，并需要通過(guò)第三方專用賬戶托管，超收的租金應(yīng)當(dāng)納入監(jiān)管；上海規(guī)定，住房租賃企業(yè)應(yīng)在商業(yè)銀行開(kāi)立住房租賃交易資金監(jiān)管專用賬戶，并向社會(huì)公示，租賃企業(yè)一次性收取租金超過(guò)3個(gè)月及收取押金超過(guò)1個(gè)月，租金應(yīng)存入專用賬戶；廣州在《關(guān)于規(guī)范住房租賃市場(chǎng)的通知》中提倡出租人按月收取租金，明確“1個(gè)賬戶、一致周期、有條件解凍”的監(jiān)管方式。
“今年以來(lái)，完善住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管政策是各地方政府在住房租賃領(lǐng)域的一項(xiàng)重點(diǎn)工作。各地陸續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)政策，北京、上海更是出臺(tái)了住房租賃條例，以立法形式加強(qiáng)租賃市場(chǎng)監(jiān)管?！敝兄秆芯吭褐笖?shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)建議，為了充分落實(shí)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范市場(chǎng)運(yùn)行，要加快政府住房租賃信息化平臺(tái)建設(shè)，運(yùn)用信息化手段強(qiáng)化合同備案管理，并加強(qiáng)租賃合同備案與各項(xiàng)社會(huì)公共服務(wù)的關(guān)聯(lián)，以夯實(shí)市場(chǎng)監(jiān)管的數(shù)據(jù)與信息基礎(chǔ)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著各地住房租賃政策的出臺(tái)，下一步的關(guān)鍵是落實(shí)各方責(zé)任、加強(qiáng)動(dòng)態(tài)管控，建議調(diào)動(dòng)基層治理體系與行業(yè)自律的力量，同時(shí)加強(qiáng)租賃信息平臺(tái)建設(shè)，夯實(shí)市場(chǎng)監(jiān)管基礎(chǔ)。
加強(qiáng)動(dòng)態(tài)管控
與商品房從地塊出讓、規(guī)劃報(bào)建、預(yù)售審批、物業(yè)管理等全鏈條、全過(guò)程監(jiān)管不同，租賃涉及的管理范圍更為廣泛。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉建議，一方面要將街道、社區(qū)、村居等基層治理力量調(diào)動(dòng)起來(lái)，另一方面還要將行業(yè)自律的力量發(fā)揮出來(lái)，形成政府監(jiān)管、行業(yè)自律、微觀主體監(jiān)督或舉報(bào)的體系。“上海此次發(fā)布的《條例》就是明確了條塊結(jié)合、街鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）負(fù)責(zé)、村居協(xié)助、行業(yè)自律的治理機(jī)制，有望形成有效的綜合治理體系?！崩钣罴握f(shuō)。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄表示，首先，相關(guān)政府部門(mén)要排查清楚社區(qū)租賃狀況，統(tǒng)計(jì)住戶信息，列入網(wǎng)格化管理；其次，對(duì)于出現(xiàn)不退押金等違規(guī)行為即刻處理，明確懲罰措施，保證租賃群體的合法權(quán)益；再次，各部門(mén)之間要加強(qiáng)協(xié)調(diào)、合力行動(dòng)，多方面著手排查不良中介機(jī)構(gòu)等主體。
實(shí)際上，除了規(guī)范住房租賃行業(yè)發(fā)展，中央及地方政府在加強(qiáng)保障性租賃住房方面也在不斷探索。比如，2021年保障性租賃住房政策推出，圍繞其建設(shè)配套出臺(tái)了一系列支持政策，逐漸形成了住房租賃“融投管退”的商業(yè)模式閉環(huán)。
據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，截至2022年6月份，全國(guó)有超80個(gè)省市出臺(tái)了關(guān)于推動(dòng)保障性租賃住房發(fā)展的地方性文件?！笆奈濉逼陂g，全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市計(jì)劃新增保障性租賃住房650萬(wàn)套（間），其中，2021年已完成94.2萬(wàn)套（間），2022年計(jì)劃籌集240萬(wàn)套（間）。除40個(gè)重點(diǎn)城市之外，另有34個(gè)城市公布了“十四五”期間保障性租賃住房籌集計(jì)劃，共約123萬(wàn)套（間）。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年，兼顧短租管控與長(zhǎng)期保障性租賃住房籌建等相關(guān)政策密集出臺(tái)，住房租賃市場(chǎng)發(fā)展力度明顯增強(qiáng)?！霸诒本?、上海的示范帶動(dòng)下，未來(lái)或有更多城市出臺(tái)住房租賃相關(guān)政策，進(jìn)一步規(guī)范行業(yè)發(fā)展，推動(dòng)形成‘租購(gòu)并舉’的住房格局。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。
