□ 見(jiàn)習(xí)記者 張守坤
(資料圖片)
□ 記者 韓丹東
去年3月，江西南昌市民劉力（化名）高高興興地搬進(jìn)了新房，可他隨后就發(fā)現(xiàn)，小區(qū)門口商鋪門前的公共停車位被擺放了一圈石墩，入口處被移動(dòng)的鐵架和鐵鏈鎖住。
公共停車位不讓停車了？帶著疑問(wèn)，劉力和多名業(yè)主找到開(kāi)發(fā)商詢問(wèn)后得知，這些免費(fèi)的公共停車位已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商租給一家餐館使用，每到飯點(diǎn)時(shí)空地都有人值守，如果不是來(lái)這家餐館吃飯的消費(fèi)者不允許在此停車，業(yè)主也不行。
“從沙盤上和當(dāng)時(shí)銷售人員的介紹來(lái)看，這里就是一片公共用地，開(kāi)發(fā)商和商家沒(méi)有權(quán)利私自使用。”劉力等業(yè)主在向相關(guān)部門投訴后，這片免費(fèi)停車位最終還給了業(yè)主使用。
近年來(lái)，開(kāi)發(fā)商擅自更改規(guī)劃用途的事情時(shí)有發(fā)生，即使小區(qū)建好后也存在公共用地用途被物業(yè)擅改的情況。像劉力那樣業(yè)主順利維權(quán)的已算幸運(yùn)，有的長(zhǎng)久解決不了問(wèn)題。
那么，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)擅自更改小區(qū)公共場(chǎng)地用途的情況屢屢發(fā)生，如何才能保障業(yè)主正常使用公共用地的權(quán)利？《法治日?qǐng)?bào)》記者對(duì)此進(jìn)行了采訪調(diào)查。
開(kāi)發(fā)商擅自改規(guī)劃
綠化景觀帶被占用
“原先選房時(shí)，門前是一處綠化景觀帶，交房時(shí)卻建起了圍墻，成了別人家的院子。”福建福州市民林先生在永泰縣購(gòu)買了一套房子，根據(jù)開(kāi)發(fā)商當(dāng)時(shí)提供的沙盤和規(guī)劃圖以及現(xiàn)場(chǎng)銷售經(jīng)理的介紹，其所購(gòu)房子的前方是一處面積約為500平方米的規(guī)劃綠化景觀帶。
但交房時(shí)，林先生的房子前方卻立起了一堵圍墻，從房子二樓往下望，林先生看到本應(yīng)是綠化景觀帶的位置被隔成了4塊，成了其他四棟房子的院子。
林先生認(rèn)為開(kāi)發(fā)商擅自更改了規(guī)劃，于是多次與開(kāi)發(fā)商溝通，但均未達(dá)成一致意見(jiàn)。在通過(guò)12345平臺(tái)反映情況后，該縣自然資源和規(guī)劃局已核實(shí)這一情況，并正式函告開(kāi)發(fā)商及物業(yè)整改。
無(wú)獨(dú)有偶。今年6月，內(nèi)蒙古自治區(qū)錫林郭勒盟正藍(lán)旗群眾撥打12345政務(wù)服務(wù)便民熱線反映，巨力時(shí)代花園小區(qū)開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備在停車位蓋樓，小區(qū)群眾不希望改變?cè)?guī)劃用途，請(qǐng)相關(guān)職能部門核實(shí)解決此類問(wèn)題。
經(jīng)核實(shí)，該小區(qū)開(kāi)發(fā)商存在圈占公共用地行為。為此，正藍(lán)旗政府高度重視，由旗政府分管領(lǐng)導(dǎo)牽頭，聯(lián)合自然資源局與綜合執(zhí)法局成立專班落實(shí)解決“私搭亂建”問(wèn)題，當(dāng)即下發(fā)整改通知書，責(zé)令立即拆除圍欄，恢復(fù)住戶停車位原貌并安排工作人員全程監(jiān)管。通過(guò)各部門的努力，僅用5天時(shí)間便恢復(fù)了小區(qū)停車位原貌。
記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者在新樓盤看房的時(shí)候，一般期房只能參考沙盤圖、VR資料等，上面會(huì)明確標(biāo)注清楚房子的基本情況，但有些在角落處或不起眼的地方還會(huì)寫著“以交房時(shí)為準(zhǔn)”等字樣。
實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商是否有權(quán)改變當(dāng)初和業(yè)主約定好的規(guī)劃方案？
華東政法大學(xué)教授焦艷鵬告訴記者，一般認(rèn)為，上述沙盤、圖文資料、VR影像的民法意義為要約邀請(qǐng)，要約邀請(qǐng)是當(dāng)事人訂立合同的預(yù)備行為，雖然不構(gòu)成合同內(nèi)容，但要約邀請(qǐng)的發(fā)出者應(yīng)基于誠(chéng)實(shí)信用原則發(fā)出要約邀請(qǐng)。若要約邀請(qǐng)與實(shí)際內(nèi)容存在差異，應(yīng)在締約前作出明確提示，否則需承擔(dān)民法上的責(zé)任。
“如果開(kāi)發(fā)商為了一己私利，單方面改變已經(jīng)約定好的公共場(chǎng)所用途，將構(gòu)成違約。開(kāi)發(fā)商將承擔(dān)恢復(fù)原狀、向業(yè)主支付違約金等責(zé)任，業(yè)主可選擇與開(kāi)發(fā)商溝通協(xié)商、向法院提起訴訟等方式，維護(hù)小區(qū)和自身的權(quán)益。至于能否因此退房，除非合同中有明確約定，否則很難認(rèn)定開(kāi)發(fā)商構(gòu)成根本違約?！苯蛊G鵬說(shuō)。
公共用地成停車場(chǎng)
物業(yè)對(duì)外出租謀利
曲院風(fēng)荷小區(qū)位于天津市薊州區(qū)，已經(jīng)交房許多年了，不過(guò)近年來(lái)小區(qū)的擁堵情況日益嚴(yán)重。
記者行車至該小區(qū)發(fā)現(xiàn)，許多路段根本沒(méi)法錯(cuò)車，只能一方后退讓另一方先行?！叭绻龅诫p方都不愿意退讓的，就會(huì)發(fā)生擁堵?！痹撔^(qū)居民說(shuō)。
在采訪中，有多名居民向記者抱怨道：“小區(qū)里本來(lái)挺寬的道，行車走路都方便，現(xiàn)在到處都劃成了停車位，雙向來(lái)車時(shí)錯(cuò)車特別費(fèi)勁。一旦有車經(jīng)過(guò)，行人連走路的空間都沒(méi)有，都得緊貼路邊，也挺危險(xiǎn)的?！?/p>
記者在該小區(qū)26號(hào)樓北側(cè)看到，原本雙向的車道由于南側(cè)馬路被劃上了停車位，現(xiàn)在已經(jīng)變成了單行道，而道路中間作為區(qū)分雙行道的黃線還清晰可見(jiàn)。記者注意到，規(guī)劃中道路北側(cè)是設(shè)有停車位的，也許是因?yàn)橥＼囄痪o張的緣故，南側(cè)緊挨樓的馬路也被劃成了停車位。
26號(hào)樓設(shè)有一個(gè)快遞代收點(diǎn)，每天來(lái)這里取快遞的人絡(luò)繹不絕?！叭绻情_(kāi)車來(lái)取，趕上上下班車流量大的時(shí)候，這條路立刻會(huì)被堵死，給居民帶來(lái)許多不便。”該小區(qū)一名業(yè)主說(shuō)。
不僅如此，記者采訪業(yè)主得知，曲院風(fēng)荷小區(qū)內(nèi)還有多處綠化帶被物業(yè)鋪上了鏤空的地磚，然后劃了停車位對(duì)外出租，每年1200元，數(shù)量不少。
曲院風(fēng)荷居委會(huì)工作人員告訴記者，自己也曾多次收到居民通過(guò)民生熱線反映行車道被劃成停車位的問(wèn)題，也就這些問(wèn)題向物業(yè)公司反饋過(guò)。但物業(yè)公司解釋稱，小區(qū)車輛逐漸增多，亂停車現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，通過(guò)多劃車位可以實(shí)現(xiàn)有序停車。
原本的公共用地成了停車場(chǎng)，甚至對(duì)外出租謀利，小區(qū)物業(yè)是否有這一權(quán)力呢？
焦艷鵬說(shuō)：“物業(yè)無(wú)權(quán)改變公共場(chǎng)所用途。擅自改變用途將違反民法典物權(quán)制度的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主可通過(guò)民事訴訟方式進(jìn)行維權(quán)?！?/p>
民法典第二百七十八條第八款關(guān)于“業(yè)主共同決定事項(xiàng)及表決”的規(guī)定，下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積占比四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)占比四分之三以上的業(yè)主同意。
北京瀛和律師事務(wù)所物業(yè)管理法律事務(wù)部主任趙中華同樣認(rèn)為，物業(yè)無(wú)權(quán)改變公共場(chǎng)所用途，如小區(qū)要更改共有部分的規(guī)劃用途，首先應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共同決定，再向相關(guān)部門提出申請(qǐng)。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不僅有物業(yè)改變公共用地用途，還有一些業(yè)主也會(huì)侵占公共用地，私搭亂建亂占。
天津一居民趙先生告訴記者，他所在小區(qū)一樓都是公共綠地，但一些買了一樓的業(yè)主把自己樓前圈起來(lái)形成小院，并做了硬化處理。還有個(gè)業(yè)主買了地下僅靠邊的停車位，然后直接沿著車位的線建了一堵墻，并安了一個(gè)車庫(kù)伸縮門，這樣就形成了一個(gè)封閉空間，可是這樣該業(yè)主就占了靠近墻邊的兩塊地方，把公共地方封閉在其車位里。
焦艷鵬說(shuō)，如果遇到這種情況，小區(qū)業(yè)主可以要求物業(yè)進(jìn)行相應(yīng)管理，如物業(yè)怠于履責(zé)，業(yè)主可以對(duì)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)提起民事訴訟。
焦艷鵬建議，購(gòu)房時(shí)應(yīng)明確約定公共場(chǎng)所如何使用的相關(guān)條款，并建立單獨(dú)的法律責(zé)任條款，上述內(nèi)容應(yīng)以強(qiáng)制條款形式載入房屋買賣合同。同時(shí)，建議監(jiān)管部門加大處罰力度，處罰對(duì)象既可以是怠于履責(zé)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，也可以是侵占公共用地或改變公共用地用途的相關(guān)主體或其他業(yè)主。
加大監(jiān)管懲戒力度
營(yíng)造良好治理氛圍
如果遭遇開(kāi)發(fā)商或物業(yè)占用公共用地的情況，業(yè)主應(yīng)該如何維護(hù)自身權(quán)益？
北京市鑫諾律師事務(wù)所合伙人王樹(shù)德說(shuō)，如果屬于公共用地，而且這些地面上沒(méi)有規(guī)劃車位或其他設(shè)施，無(wú)論是誰(shuí)占用，購(gòu)房人都有權(quán)要求占用人拆除并恢復(fù)，對(duì)于維權(quán)方式，可以通過(guò)民事訴訟或者舉報(bào)違建的方式來(lái)完成。
對(duì)此，趙中華認(rèn)為，一是要落實(shí)物業(yè)公司的責(zé)任，對(duì)侵占公共區(qū)域、改變公共區(qū)域用途等違反小區(qū)管理規(guī)約的行為，物業(yè)公司負(fù)有勸阻的義務(wù)；二是業(yè)主可以積極成立業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主積極行使業(yè)主的權(quán)利；三是要暢通小區(qū)與社區(qū)、執(zhí)法部門等基層治理主體之間的協(xié)作機(jī)制，加大檢查、懲戒的力度，營(yíng)造良好的治理氛圍。
“消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)提高維權(quán)意識(shí)，保存好開(kāi)發(fā)商做宣傳時(shí)的廣告、資料等證據(jù)，必要時(shí)可采取訴訟方式維護(hù)自身權(quán)益。”趙中華說(shuō)，業(yè)主發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司占用公共區(qū)域，或者更改公共區(qū)域的用途時(shí)，可以向規(guī)劃和自然資源委員會(huì)申請(qǐng)小區(qū)的原始規(guī)劃圖，與小區(qū)現(xiàn)在的實(shí)際情況進(jìn)行對(duì)比，一旦發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司或開(kāi)發(fā)商確實(shí)侵占了公共區(qū)域或者改變了公共區(qū)域的用途，業(yè)主可以通過(guò)撥打市政熱線、與開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司溝通協(xié)商、向法院提起訴訟等方式維護(hù)小區(qū)和自身的權(quán)益。
華東政法大學(xué)房地產(chǎn)政策法律研究所所長(zhǎng)楊勤法認(rèn)為，業(yè)主可以自行向開(kāi)發(fā)商或物業(yè)提出要求恢復(fù)原狀。如果開(kāi)發(fā)商或物業(yè)拒絕恢復(fù)原狀的，業(yè)主可以向有關(guān)行政部門投訴，也可以由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主提出侵權(quán)訴訟。
“公共區(qū)域確實(shí)沒(méi)有規(guī)劃車位，無(wú)論通過(guò)民事訴訟還是行政投訴都相對(duì)好解決?！蓖鯓?shù)德說(shuō)，但是有些特殊情況比較難解決，比如占用綠化、人防空間的停車位以及尚未明確產(chǎn)權(quán)的地下車位，權(quán)益歸屬處理起來(lái)很復(fù)雜，在司法實(shí)踐中爭(zhēng)議很大。
王樹(shù)德說(shuō)，出現(xiàn)這些矛盾的原因在于，法律對(duì)于這些車位的權(quán)利歸屬，并沒(méi)有非常明確的規(guī)定，行政機(jī)關(guān)容易出現(xiàn)無(wú)法可依的問(wèn)題。解決這些問(wèn)題并不能靠加大懲治力度，而應(yīng)該在立法層面確認(rèn)權(quán)利歸屬，同時(shí)完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度，這樣能夠最大限度地減少糾紛。
