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北京長租公寓行業(yè)迎最嚴監(jiān)管 “二房東”預(yù)收租金不得超過3月

中國新聞網(wǎng) | 2021-02-03 08:47:28

接連“爆雷”之后,長租公寓行業(yè)迎來“最嚴監(jiān)管”,這一次出手的是北京。

2日,北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會等五部門發(fā)布《關(guān)于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營活動的通知》。針對市場關(guān)切的“資金池”“長收短付”“租金貸”等問題均作出規(guī)定。

北京此番新政指出,住房租賃企業(yè)向承租人預(yù)收的租金數(shù)額原則上不得超過3個月租金,收、付租金的周期應(yīng)當匹配。租賃企業(yè)收取的押金應(yīng)當通過北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會建立的專用賬戶托管,收取的押金數(shù)額不得超過1個月租金。此外,承租人向金融機構(gòu)申請的“租金貸”資金不能被撥付給住房租賃企業(yè)等。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出,沒有資金池,沒有租期錯配將大大降低長租公寓“爆雷”的可能性,如果政策嚴格執(zhí)行,長租公寓行業(yè)或?qū)⒊霈F(xiàn)顛覆性變化。

近年來,中國長租公寓行業(yè)經(jīng)歷了“過山車式”的發(fā)展。2014年以來,政策和資本的雙輪驅(qū)動將這一行業(yè)迅速推至風(fēng)口。一時間,長租公寓企業(yè)如雨后春筍般大量涌現(xiàn),輪番融資、扎堆上市,但與此同時,對于這個尚且年輕的行業(yè)來說,“成長的煩惱”一直如影隨影。

2019年以來,多個長租公寓品牌接連傳出資金鏈斷裂、公司跑路的消息。特別是去年年末長租公寓頭部企業(yè)蛋殼公寓深陷資金鏈危機,讓數(shù)以萬計的房東、租客乃至金融機構(gòu)都蒙受了不小的損失。

業(yè)內(nèi)專家認為,被資本“綁架”快速擴張,盈利模式存在缺陷,以及政府監(jiān)管跟不上等是長租公寓麻煩纏身的主要原因。張大偉表示,在北京、上海等城市,長租公寓類的企業(yè)的市場份額已經(jīng)超過20%,在此背景下,租賃市場特別是長租公寓市場亟需加大監(jiān)管力度。

專家認為,北京此番出臺的長租公寓政策有望為行業(yè)建起一道“防火墻”。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙說,過去長租公寓機構(gòu)利用“租金貸”的形式預(yù)收租戶一年的租金,再利用預(yù)收租金進行擴張及裝修,而此次通知內(nèi)容明令禁止了這種做法。

張大偉指出,此番北京市規(guī)定,扮演“二房東”角色的長租公寓企業(yè)預(yù)收租金不得超過3月,這就意味著租賃企業(yè)基本失去了挪用資金池的可能性。

貝殼研究院高級分析師黃卉也表示,北京此番政策落地后,通過“高收低出”“長收短付”以及“租金貸”等違規(guī)模式擴張的企業(yè)將逐步出局,這種方式能有效降低企業(yè)資金鏈風(fēng)險,保障租客的權(quán)益,特別是經(jīng)營風(fēng)險較大的中小企業(yè),將逐步被淘汰,行業(yè)經(jīng)營環(huán)境得到優(yōu)化。

此外,該政策明確住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金需要通過北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會建立專用賬戶托管,并在合同終止后通知退還。黃卉說,當租賃機構(gòu)出現(xiàn)經(jīng)營風(fēng)險時,押金監(jiān)管制度可以有效保護租客資金安全,避免租客承受損失。

在實際租賃活動中,當租客權(quán)益受損時,通過訴訟的方式往往費時費力,時間周期長,如只能以訴訟方式解決問題,則租客權(quán)益往往保障不足。黃卉認為,此番北京市提出建立糾紛調(diào)解機制,一方面能提高租賃雙邊糾紛解決的效率,另一方面能夠更靈活的處理糾紛調(diào)解方式,有利于緩解租客雙邊關(guān)系。

除北京外,去年年末,深圳、西安、重慶等多地陸續(xù)出臺規(guī)范長租公寓行業(yè)的相關(guān)政策,針對于企業(yè)的“長周期預(yù)收租金”的監(jiān)管正在日益加強。分析認為,此后,其它一二線城市也有可能跟進相關(guān)政策。(記者 龐無忌)

  • 標簽:預(yù)收租金,長租公寓

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