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多地加強預售資金監(jiān)管 預售制度退出舞臺的信號?

和訊 | 2020-12-11 09:51:28

12月7日到8日短短兩天,唐山、成都、佛山三城先后加強了預售資金監(jiān)管制度,對預收款將實行專戶存儲、全程監(jiān)管,優(yōu)先保障項目竣工,避免開發(fā)商拿到回款后跑路現(xiàn)象的發(fā)生。

實際上,2020年以來,已有26個省市出臺加強預售資金監(jiān)管的相關政策或?qū)嵤┘殑t,這是一個什么信號,會給市場帶來什么影響?

多地加強預售資金監(jiān)管

12月8日,四川省成都市印發(fā)《成都市商品房預售款監(jiān)管辦法的通知》顯示,預售款監(jiān)管額度與開發(fā)企業(yè)信用等級掛鉤并根據(jù)信用等級動態(tài)調(diào)整監(jiān)管額度,對于預收款將實行專戶存儲、全程監(jiān)管,如果開發(fā)商違反相關規(guī)定,在其整改期間將暫停預售商品房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)使用權限。

同日,佛山市住建局也印發(fā)了《佛山市商品房預售款監(jiān)督管理實施辦法》,房企在申請商品房預售許可前開設商品房預售款專用賬戶,存入監(jiān)管賬戶的商品房預售款優(yōu)先保障項目竣工。

據(jù)統(tǒng)計,2020年以來,已有26個省市出臺加強預售資金監(jiān)管的相關政策或?qū)嵤┘殑t,確保??顚S茫U享椖堪磿r按質(zhì)完成,既維護了購房者的權益,也為開發(fā)商健康發(fā)展提出了約束。

政策主要關注點主要集中在幾個方面:

?要求開發(fā)商開設商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶;

?要求開發(fā)商與監(jiān)管機構、監(jiān)管銀行簽訂預售資金監(jiān)管協(xié)議;

?對信用資質(zhì)不同的開發(fā)商實行差別化資金監(jiān)管額度;

?在預售資金使用上,按照工程進度支取相應比例的資金。

可以看到,政策的核心關鍵點在于關于開發(fā)商支取預售資金上,這方面,各個城市的政策雖然總體一致,但也有一些差異。

總體來看,銀川、福州的監(jiān)管力度較大,以主體結構封頂為節(jié)點看,預售資金留存比例要求分別為30%和40%;桂林、長沙的監(jiān)管力度相對較低,以結構封頂為節(jié)點看,預售資金留存比例要求分別為10%和8%;以竣工驗收為節(jié)點看,汕頭、桂林的資金留存比例要求較低,均為5%,福州資金留存比例要求最高,為15%。

有效化解爛尾樓風險

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,2019年,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金178609億元。其中,國內(nèi)貸款25229億元,自籌資金58158億元,定金及預收款61359億元。定金及預收款占全部到位資金的34.35%以上,且比自籌資金還要多。

預收收入對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要程度可見一斑。商品房預售制度減輕了開發(fā)商的資金壓力,更多的資金得以進入房地產(chǎn)市場,對開發(fā)商起到了變相加杠桿的作用。

當市場處于上行區(qū)間,預售制度讓購房者與開發(fā)商能夠雙贏,皆大歡喜,但近期隨著一些城市的市場開始出現(xiàn)供大于求的局面,房地產(chǎn)預售制度的弊端也逐漸顯現(xiàn)。

從理論上來說,購房者的預付款已經(jīng)能夠滿足項目完工,但由于對于資金專項管控的缺位,導致出現(xiàn)很多房企資金流向不明,挪用資金擴充項目數(shù)量或其他運用,一旦資金運用環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題便導致項目資金鏈的中斷,形成爛尾。

對于購房者而言,面對一個尚在施工中,甚至只有圖紙、沙盤的項目,自身需要承擔為期至少一兩年的不確定性風險。即便能順利完工交付,容積率、公攤面積、施工質(zhì)量、物業(yè)服務、周邊配套等方面的風險,也是預售房后期維權的“重災區(qū)”。

除了爛尾的風險,房企較少的自有資金撬動項目開發(fā)建設,容易催生房地產(chǎn)市場泡沫,帶來房價的異常波動。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙指出,細化重點監(jiān)管資金提取節(jié)點及比例有利于遏制爛尾樓的產(chǎn)生,由于國內(nèi)的新房采用預售制度,部分城市頻頻出現(xiàn)爛尾樓現(xiàn)象,爛尾樓不僅影響城市市容,更侵犯了購房者的權益。在三道紅線壓頂下,行業(yè)資金壓力更甚,建立此種商品房資金監(jiān)管的細化制度尤其重要。

預售制度退出舞臺的信號?

業(yè)內(nèi)人士分析稱,對于購房者來說,預售資金監(jiān)管是一個非常積極的信號。爛尾樓是期房制度自開始就相伴相生的現(xiàn)象,但期房制度經(jīng)過多年發(fā)展,已經(jīng)成為房企開發(fā)過程中的慣性制度,現(xiàn)階段期房制度如果直接喊停,對房企來說是“傷筋動骨”的。短期內(nèi)可能導致中小房企難以維系經(jīng)營,長期來看會造成房地產(chǎn)開發(fā)市場慢慢萎縮甚至更大的風險。因此,期房制度改革只能循序漸進,從加強商品房預售資金的監(jiān)管入手是一種比較有效的方式。

以昆明為例,1年內(nèi)出現(xiàn)1次拖欠工程款的,列為三級監(jiān)管項目,監(jiān)管資金額度上調(diào)為項目預售總額的40%;出現(xiàn)1次延期交房或拖欠農(nóng)民工工資的,因房屋質(zhì)量問題引發(fā)批量性群眾投訴的,列為二級監(jiān)管項目,監(jiān)管資金額度上調(diào)為項目預售總額的50%;停工1年以上出現(xiàn)爛尾的,列為一級監(jiān)管項目,監(jiān)管資金比例上調(diào)為項目預售總額的100%。

這一舉措將對房企的現(xiàn)金流進行有效控制,一旦樓盤未按規(guī)定將預售資金退還購房人、延期交房、拖欠工資、交房維權、變相逃脫預售資金監(jiān)管的,都將受到懲罰。

也有業(yè)內(nèi)人士稱,預售資金監(jiān)管是期房逐漸消亡的信號,隨著房地產(chǎn)進入“房住不炒”的新時期,房地產(chǎn)避免過度金融化,回歸產(chǎn)品本身,現(xiàn)房限售是新趨勢。

例如,今年上半年海南省發(fā)布《通知》指出,海南省要改革商品住房預售制度,新出讓土地建設的商品住房,實行現(xiàn)房銷售制度。海南成為中國第一個正式取消商品住房預售制度的省份。但其他省份能否跟上,現(xiàn)房銷售能否普及,仍有待時間的檢驗。

  • 標簽:預售制度,預售資金

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