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房地產(chǎn)開發(fā)投資前7月實現(xiàn)5連漲 “三條紅線”下房企難再任性買買買

工人日報 | 2020-09-11 10:02:10

近日,住建部、中國人民銀行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會,會議為房地產(chǎn)融資劃定的“三條紅線”引發(fā)廣泛關(guān)注。

“剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率大于70%”“凈負債率大于100%”“現(xiàn)金短債比小于1倍”不得融資,“三條紅線”直指房企融資命門,各界普遍將政策解讀為對房企的“限購”。

新的調(diào)控政策之下,房企難再任性“買買買”,銷售慘淡而開發(fā)投資火熱的樓市別樣風(fēng)景迎來終局。

銷售受影響,房企回款承壓

“受疫情影響,上半年代理銷售業(yè)務(wù)受到了很大影響。”近日,一家京津冀房屋代銷公司銷售主管告訴記者,受疫情影響,公司年度銷售目標(biāo)恐難以完成。為了彌補銷售缺口,公司正在謀劃“以價換量”。

數(shù)據(jù)顯示, 1~6月份,全國超過90%的房企沒能完成半年度銷售目標(biāo),其中包括萬科、龍湖、碧桂園、融創(chuàng)等房地產(chǎn)龍頭企業(yè),有的銷售目標(biāo)甚至未達到30%。

“房子賣不出去,房企難有回款。如果建造出來的房子只能擱在手里無法交易變現(xiàn),那就是一堆鋼筋水泥。”位于北京市朝陽區(qū)大望路的一家房地產(chǎn)公司負責(zé)人告訴記者,房企銷售計劃的制訂與回款的需求有很大關(guān)聯(lián),在銷售目標(biāo)未達成的同時,回款的目標(biāo)也就是沒有完成。而一旦回款目標(biāo)沒有完成,就直接影響到償債能力。

北京一家商業(yè)銀行相關(guān)負責(zé)人向記者表示:“房地產(chǎn)開發(fā)是靠融資實現(xiàn),過去,房地產(chǎn)火熱因為融資容易,賣房也容易,資金鏈?zhǔn)橇魍ǖ摹,F(xiàn)在如果回款出現(xiàn)問題,債務(wù)的問題將非常致命。”

一直以來,房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè),高負債發(fā)展是其實現(xiàn)高增長的重要手段。近年來,房地產(chǎn)融資受到嚴(yán)控,在融資渠道收縮的環(huán)境下,房企增加了境外債務(wù)的發(fā)行量。數(shù)據(jù)顯示,2019年下半年至今年初,房企境外發(fā)債規(guī)模同比增速達70.98%。其中,大多都是短期債,9月份之后就迎來了第一個高峰期,到2021年6月份房企將累計1.5萬億元債務(wù)到期。

房企不愁錢,調(diào)控針對性收緊

然而,資金鏈承受的巨大壓力似乎并未影響到房企的開發(fā)投資。從今年3月開始,隨著疫情的影響逐漸消退,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速止跌回升,至7月已實現(xiàn)五連漲。

國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示,1~7月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資75325億元,同比增長3.4%。7月單月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速達11.7%,增速持續(xù)加快。

與此同時,房地產(chǎn)投資的火熱開始影響市場銷售價格,部分地區(qū)房價出現(xiàn)較快上漲。7月,銀川新房價格繼續(xù)領(lǐng)漲,漲幅達2%,連續(xù)3個月領(lǐng)漲,唐山等城市也持續(xù)保持較大漲幅。

交通銀行金融研究中心高級研究員劉學(xué)智表示,在經(jīng)濟復(fù)蘇的需求端,房地產(chǎn)是率先復(fù)蘇的領(lǐng)域,部分地區(qū)再次出現(xiàn)投資過熱現(xiàn)象,在這樣的形勢下,調(diào)控政策收緊已成為必然,重點就在于房企融資收緊。

8月20日,住建部和中國人民銀行在北京召開重點房企座談會,研究進一步落實房地產(chǎn)長效機制。會議對房地產(chǎn)融資提出了量化的管理指標(biāo),要求房地產(chǎn)企業(yè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率大于70%、凈負債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍不得融資。并將根據(jù)房企的“踩線”情況,分為“紅、橙、黃、綠”四檔,實施差異化債務(wù)規(guī)模管理。

房地產(chǎn)的邏輯正在變化

“‘三條紅線’是房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的長效機制。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,此舉首次通過量化的形式,既保證合理融資需求,又控制資金進入樓市的規(guī)模,防范樓市成為金融風(fēng)險“灰犀牛”。

在融資管理“三條紅線”規(guī)則下,后續(xù)房企難以通過舉借債務(wù)擴大經(jīng)營規(guī)模,并且部分債務(wù)的償還也需要依靠銷售回款。市場普遍預(yù)計,融資新規(guī)將加速房地產(chǎn)銷售,一些達標(biāo)壓力較大的企業(yè)可能降價促銷。

“三條紅線”劃定后兩周,9月6日,恒大集團突然宣布要實現(xiàn)“金九銀十”每個月1000億元的銷售目標(biāo),還推出全國樓盤全線7折等一系列促銷。另有消息稱,碧桂園也正在考慮在購房方面提供更大的折扣,加速樓盤銷售。有業(yè)內(nèi)人士認為,房地產(chǎn)龍頭企業(yè)率先降價促銷,目的是在融資收緊的背景下,加緊擴大市場份額,降低負債率。

有市場機構(gòu)對50家銷售額較高的房企財務(wù)數(shù)據(jù)進行了梳理,只有12家房企符合三條標(biāo)準(zhǔn)要求。踩線一條的房企有14家,同時越過兩條紅線的房企有10家,同時踩到三條紅線的房企有14家。盡管“三條紅線”的具體實施日期尚未明確,但考慮到目前房地產(chǎn)銷售冷淡以及房企債務(wù)規(guī)模的龐大,市場普遍認為留給房企的時間已經(jīng)不多了。

“過去很長一段時間里,地產(chǎn)都與財富聯(lián)系在一起。無論是購房者,還是開發(fā)商,都不乏因房地產(chǎn)而實現(xiàn)財富劇增的案例。因為市場預(yù)期較好,房子不愁賣,房企也不愁融資。但近兩年,房地產(chǎn)的邏輯發(fā)生了變化。”易居企業(yè)集團CEO丁祖昱表示,“房住不炒”的觀念在市場中形成共識,資金不再會大量涌入房地產(chǎn)。(記者 趙劍影)

  • 標(biāo)簽:三條紅線,房企,房地產(chǎn)開發(fā)

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