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《北京市物業(yè)管理條例》5月1日起正式施行 內(nèi)容覆蓋物業(yè)管理“全鏈條”

北京日報 | 2020-04-26 09:44:01

《北京市物業(yè)管理辦法》出臺十年后,北京市又誕生一部事關(guān)物業(yè)管理的重磅法規(guī)——《北京市物業(yè)管理條例》,并將于5月1日起正式施行。《條例》首次規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)合同期限最長不超過二年、首次提出可組建過渡性質(zhì)的物業(yè)管理委員會、首次明確停車位應(yīng)當(dāng)優(yōu)先提供給業(yè)主……這些具有突破性的新規(guī),將推動本市小區(qū)物業(yè)管理在法制框架下更好地解決現(xiàn)實難題。

物業(yè)領(lǐng)域時隔10年再立法

住宅小區(qū)不僅是居民居住生活的基本單元,也是基層社會治理的基本單元。如何推動業(yè)主自治管理?除了國務(wù)院于2003年公布實施的《物業(yè)管理條例》外,10年來,《北京市物業(yè)管理辦法》一直是指導(dǎo)物業(yè)實踐的綱領(lǐng)。

“然而,隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展,以及居民對物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的要求不斷提高,由物業(yè)服務(wù)引發(fā)的社會管理問題日益凸顯。”北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人談到,近年來,12345市民熱線反映的物業(yè)服務(wù)類投訴較多,比如物業(yè)服務(wù)水平低的問題,管道老化堵塞的問題,電梯維修不及時的問題。這些投訴,一方面反映出以物業(yè)服務(wù)為基礎(chǔ)的社會治理架構(gòu)有待完善,需要重新思考兼具自治管理、市場運(yùn)行、公共服務(wù)和社區(qū)治理等多重屬性的物業(yè)服務(wù)定位和作用。另一方面,也反映出當(dāng)前的物業(yè)服務(wù)、管理理念和制度措施已不能完全適應(yīng)現(xiàn)階段的公眾要求和社會治理需求。也因此,奔著問題去,用立法破解現(xiàn)實難題,成為《北京市物業(yè)管理條例》的出發(fā)點(diǎn)。

內(nèi)容覆蓋物業(yè)管理“全鏈條”

從內(nèi)容上看,《北京市物業(yè)管理條例》共一百零四條,覆蓋了物業(yè)管理的“全鏈條”,主要分為總則,物業(yè)管理區(qū)域,前期物業(yè),業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會,物業(yè)服務(wù),物業(yè)的使用和維護(hù),法律責(zé)任和附則八個部分。

具體看,總則立意于提綱挈領(lǐng),提出要建立黨建引領(lǐng)、將物業(yè)管理納入社區(qū)治理的工作格局。物業(yè)管理區(qū)域章節(jié)主要是明確物業(yè)管理區(qū)域劃分的原則,對新建和已有項目如何進(jìn)行差別化處理,為物業(yè)治理打下基礎(chǔ)。前期物業(yè)等章節(jié),則圍繞前期物業(yè)服務(wù)如何保障后期入住的業(yè)主合法權(quán)益,業(yè)主自治組織的建立和運(yùn)行,物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約盡職的管理,物業(yè)區(qū)域內(nèi)各行為主體、各單位的職責(zé),作出了明確清晰的規(guī)定。

引人注目的是,針對矛盾多發(fā)的物業(yè)費(fèi)問題,《條例》規(guī)定,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實行市場調(diào)節(jié)價并動態(tài)調(diào)整。市住建主管部門應(yīng)發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項目清單,明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)監(jiān)測并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項目成本信息和計價規(guī)則,供業(yè)主和物業(yè)管理人在協(xié)商物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時參考。

《條例》還規(guī)定,物業(yè)服務(wù)人利用物業(yè)共用部分從事經(jīng)營活動的,應(yīng)當(dāng)將公共收益單獨(dú)列賬,公共收益歸全體業(yè)主所有。

多項突破性新規(guī)解難點(diǎn)問題

針對物業(yè)管理的難點(diǎn)熱點(diǎn)問題,《條例》做出了多項突破性的新規(guī)定。

如首次明確建設(shè)單位銷售房屋前,應(yīng)當(dāng)選聘前期物業(yè)服務(wù)人,簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同期限最長不超過二年,而自前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)費(fèi),由建設(shè)單位承擔(dān)。

針對無法成立業(yè)主大會,或者雖然成立了業(yè)主大會卻未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的社區(qū),條例創(chuàng)新性提出,可由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組建物業(yè)管理委員會,來組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項。但物業(yè)管理委員會只是臨時機(jī)構(gòu),任期一般不超過三年,還是要推動符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

針對北京諸多社區(qū)私家車多但車位少的現(xiàn)實,條例首次提出,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫,應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。用于出售的,應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出售給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主;不出售或者尚未售出的,應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主使用。

對于高空拋物、外墻脫落導(dǎo)致傷人、擅自拆改承重墻等物業(yè)使用和維護(hù)中的不當(dāng)行為,條例也分門別類地明確了法律責(zé)任。比如,損壞、擅自拆改建筑物承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)的,由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門責(zé)令限期改正,處五萬元以上十萬元以下的罰款;從建筑物中拋擲物品的,由公安機(jī)關(guān)給予警告,處五百元以上五千元以下的罰款。(記者 趙瑩瑩)

  • 標(biāo)簽:物業(yè)管理,北京

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