樓市作別“小陽(yáng)春”
統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布的5月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)為一季度的樓市“小陽(yáng)春”行情畫(huà)上了句號(hào)——70城房?jī)r(jià)熱度已呈下降趨勢(shì),尤其是一二線(xiàn)城市,一、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅均與上月相同或回落。以成都限價(jià)收緊打頭,一二線(xiàn)城市的限價(jià)政策都有不同程度的重啟趨勢(shì)。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)研發(fā)現(xiàn),“高價(jià)房”批售已經(jīng)大幅減少。而在資金方面,這輪房貸利率下調(diào)大潮已經(jīng)接近尾聲,接下來(lái)可能會(huì)有更多的城市在房貸利率方面保持平穩(wěn),甚至?xí)猩俨糠譄衢T(mén)城市回彈。
平靜了幾個(gè)月的成都樓市,像被投入了一枚石子的湖面,重新泛起了漣漪。
6月15日,成都住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)官網(wǎng)的預(yù)售公示,仁恒濱河灣一批新房源取得了預(yù)售證。
這個(gè)位于成都攀成鋼片區(qū)的知名高端住宅小區(qū),前期房源在二手市場(chǎng)的單價(jià)已達(dá)到3.5萬(wàn)元,而此次的新房源均價(jià)為2萬(wàn)元左右。
巨大的價(jià)差點(diǎn)燃了成都購(gòu)房者和投資客的熱情,6月17日周末的開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)刷爆了朋友圈。
在成都很多業(yè)內(nèi)人士看來(lái),這一超低的價(jià)格源于限價(jià)政策的嚴(yán)厲執(zhí)行。而在此前的一季度,限價(jià)并沒(méi)有卡得如此之嚴(yán),一些單價(jià)過(guò)3萬(wàn)的項(xiàng)目得以放行。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道的調(diào)查顯示,今年春節(jié)前后,許多城市的限價(jià)都曾悄然寬松過(guò),一些豪宅和高端樓盤(pán)趁機(jī)入市。
然而隨之而來(lái)的“小陽(yáng)春”和信貸寬松,讓一些區(qū)域房?jī)r(jià)重新?lián)P頭,土地市場(chǎng)也出現(xiàn)了“搶地”現(xiàn)象。
成都限價(jià)的再收緊與一二線(xiàn)城市的調(diào)控基調(diào)一脈相承。在“房住不炒”的基調(diào)下,住建部出面警示部分城市;銀保監(jiān)會(huì)也拋出了“23號(hào)文”以及銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清的“房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)”論,區(qū)域市場(chǎng)的各類(lèi)調(diào)控有重新收緊之勢(shì),包括限價(jià)。
6月18日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,5月70大中城市房?jī)r(jià)漲幅已全面放緩,市場(chǎng)降溫明顯。
“小陽(yáng)春”背后
在經(jīng)歷了2018年下半年樓市的“寒冬”后,今年3、4月份,房地產(chǎn)交易市場(chǎng)出現(xiàn)了一波“小陽(yáng)春”。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出,此輪樓市回暖關(guān)鍵是信貸的寬松,個(gè)貸和開(kāi)發(fā)貸、公司債等都明顯增加。
央行5月統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示,前5個(gè)月住戶(hù)部分中長(zhǎng)期貸款上漲了2.27萬(wàn)億,創(chuàng)了歷史新高;中原指出,中長(zhǎng)期貸款中大部分是房貸。
此外,調(diào)控政策的微調(diào)也是助推因素。去年年底,湖南衡陽(yáng)宣布暫停實(shí)施了一年的限價(jià)政策,成為全國(guó)首例取消限價(jià)的城市。
據(jù)記者調(diào)查,去年底以來(lái),很多一二線(xiàn)城市的限價(jià)政策都有所松動(dòng)。
以成都為例,僅在今年2月份,成都市就有3個(gè)“高價(jià)”樓盤(pán)拿到預(yù)售證,包括首開(kāi)金茂府、融信公館1-3號(hào)樓、以及金科博翠府。
其中,2月2日拿到預(yù)售許可證的首開(kāi)金茂府,單價(jià)為28600-31300元/平方米,是限價(jià)來(lái)首個(gè)突破3萬(wàn)的項(xiàng)目。
成都地區(qū)并非個(gè)例,早在2018年10月,北京再次出現(xiàn)單價(jià)破10萬(wàn)的新房,泰禾·西府大院(泰禾西府玉苑)預(yù)售的6棟樓盤(pán)均價(jià)達(dá)到11.3萬(wàn)元/平方米。
幾乎同時(shí),廣州有關(guān)部門(mén)表示,從2018年10月22日起,南沙、花都、增城的房?jī)r(jià)將按真實(shí)價(jià)報(bào)備,相當(dāng)于放松了限價(jià)。此后,廣州樓市的“雙合同”現(xiàn)象大幅減少。
2019年春節(jié)后限價(jià)微調(diào)的城市更多。2月份,深圳華潤(rùn)瑞府開(kāi)盤(pán),備案均價(jià)達(dá)15.8萬(wàn)/平方米,突破了深圳過(guò)去兩年的最高售價(jià);杭州的純新盤(pán)龍湖·春江天越出現(xiàn)了均價(jià)29500元/平米的房源,也創(chuàng)造了區(qū)域新高;南京的中海城南公館均價(jià)34000-39000元/平方米,突破了城南板塊3.5萬(wàn)限價(jià)。
對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言,無(wú)論是新房的成交還是未來(lái)的利潤(rùn),限價(jià)的松動(dòng)和微調(diào)利好巨大。佛山一名開(kāi)發(fā)商表示,去年底以來(lái)因?yàn)橄迌r(jià)的微調(diào),項(xiàng)目不再以“雙合同”出售,購(gòu)房者的首付變低了,房子又好賣(mài)了,銷(xiāo)售業(yè)績(jī)出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)。
從前5月的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看,受益于一二線(xiàn)城市限價(jià)的松動(dòng),重點(diǎn)布局這些城市開(kāi)發(fā)商業(yè)績(jī)表現(xiàn)突出,如華潤(rùn)、泰禾、融創(chuàng)等。
開(kāi)發(fā)商再一次樂(lè)觀起來(lái)。張大偉表示,2019年春節(jié)過(guò)后,部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)小陽(yáng)春行情,使得不少開(kāi)發(fā)商對(duì)后期市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)向樂(lè)觀;此外,2019年以來(lái),房地產(chǎn)企業(yè)融資難度緩解,在資金充裕的情況下,房企“搶地”現(xiàn)象再次出現(xiàn)。
限價(jià)沖擊力
不過(guò),5月以來(lái)尤其是進(jìn)入6月后,“小陽(yáng)春”行情漸失,樓市終究還是沒(méi)能“入夏”。
“從2018年11月開(kāi)始,全國(guó)各地收緊樓市調(diào)控政策的明顯減少,但最近市場(chǎng)炒作氛圍再起,部分城市再次收緊了調(diào)控。”張大偉說(shuō)。
受限價(jià)重新嚴(yán)格、收緊影響,成都仁恒新房單價(jià)遠(yuǎn)低于二手房并非個(gè)案。6月6日,位于成都東二環(huán)的華潤(rùn)悅璽獲得預(yù)售證,精裝價(jià)格為16240-17634元/平方米,也低于市場(chǎng)預(yù)期。
與此同時(shí),即使限價(jià)嚴(yán)厲,成都樓市也出現(xiàn)了明顯分化。位于郫都區(qū)古鎮(zhèn)蜀源大道三段的瑞和上院(雄飛上院)于5月21日推盤(pán),推盤(pán)價(jià)格為7369-8370/平方米,面積區(qū)間為82-123平方米,雖然本批次房源套數(shù)為313套,但只有12個(gè)人參與搖號(hào)。
二手房市場(chǎng)也趨于冷清。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù),6月第一周,成都市鏈家二手房成交量環(huán)比下滑5.4%,成交均價(jià)14182元/平方米,環(huán)比下跌5.2%,在14個(gè)重點(diǎn)城市中,成都市跌幅最大。
另以深圳為例,進(jìn)入6月,深圳未再批售高單價(jià)項(xiàng)目。據(jù)記者了解,類(lèi)似泰禾尖崗山“地王”項(xiàng)目的擬售單價(jià)在20萬(wàn)左右的情形,是無(wú)法拿到預(yù)售證的。
此外,北京5、6月入市的大多是限競(jìng)房項(xiàng)目,豪宅項(xiàng)目幾乎沒(méi)有出現(xiàn);在佛山,開(kāi)發(fā)商普遍擔(dān)心,被住建部警示后,佛山限價(jià)政策將進(jìn)一步收緊。
“開(kāi)發(fā)商都很關(guān)注限價(jià)政策的變化,很多時(shí)候變化并沒(méi)有明確的文件,但從批售行為上可以判斷政府的決策趨勢(shì),是收緊還是松動(dòng),近期很明顯沒(méi)有批10萬(wàn)單價(jià)的項(xiàng)目了。”深圳一開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人說(shuō)。
對(duì)此,易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,從當(dāng)前樓市看,重申房住不炒的調(diào)控基調(diào),勢(shì)必帶來(lái)各地相關(guān)政策的收緊,預(yù)計(jì)限價(jià)政策在很多城市也會(huì)重新嚴(yán)格執(zhí)行。
他判斷,房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期將會(huì)改變;今年下半年樓市會(huì)呈現(xiàn)V字形的走勢(shì),即三季度會(huì)降溫,四季度會(huì)略有反彈。
張大偉則認(rèn)為,目前看,這一輪因?yàn)?019年初資金寬松帶來(lái)的小陽(yáng)春,在政策影響下快速退燒,6-8月有可能會(huì)進(jìn)入新一輪的調(diào)整期。
據(jù)6月18日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,5月份70城房?jī)r(jià)熱度已呈下降趨勢(shì),尤其是一二線(xiàn)城市,一、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅均與上月相同或回落。