自疫情暴發(fā)后，2020年2月出現(xiàn)樓市的最低谷。一年來(lái)各大城市的樓市經(jīng)歷了哪些變化?相比最低谷，哪些城市漲幅大?
第一財(cái)經(jīng)記者根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2021年2月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，對(duì)35個(gè)重點(diǎn)城市(直轄市、計(jì)劃單列市，以及拉薩之外的省會(huì)城市)自去年2月以來(lái)的二手房房?jī)r(jià)走勢(shì)進(jìn)行梳理發(fā)現(xiàn)，深圳漲幅高達(dá)16%，高居榜首，寧波位居第二。此外，廣州等城市漲幅也名列前茅。相比之下，有10個(gè)城市房?jī)r(jià)低于一年前。不過，鄭州、青島等城市已經(jīng)呈現(xiàn)明顯反彈態(tài)勢(shì)。
深圳漲幅大
35個(gè)城市中，深圳、寧波、銀川、廣州、成都漲幅位居前五。其中，前三個(gè)城市同比漲幅均超過10%。
深圳以16%的漲幅高居第一，比第二名寧波高出5.9個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)數(shù)據(jù)，今年2月，深圳的9個(gè)市轄區(qū)中，有5個(gè)區(qū)二手房平均單價(jià)超過每平方米5萬(wàn)元，其中核心區(qū)南山區(qū)達(dá)到了126522元，福田區(qū)也達(dá)到了104816元，寶安區(qū)達(dá)到了80429元。
深圳各區(qū)2月份二手房平均單價(jià)
房?jī)r(jià)高，與深圳高新產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、年輕人多，集聚的資金多，但供應(yīng)又偏緊等因素相關(guān)。數(shù)據(jù)顯示，2019年年末深圳常住人口1343.88萬(wàn)人，比上年末增加41.22萬(wàn)人。深圳以外來(lái)人口居多，屬于典型的“移民城市”，全市平均年齡在35歲以下，置業(yè)需求旺盛。
在資金方面，2020年12月末，深圳市金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額10.19萬(wàn)億元，成為繼北京、上海之后第三個(gè)突破十萬(wàn)億元的城市，成績(jī)引人矚目，彰顯深圳金融業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)與潛力。同時(shí)，21.4%的增速也位居前十大城市第一，比全國(guó)平均水平(10.2%)高出11.2個(gè)百分點(diǎn)。
為了保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，去年下半年以來(lái)，深圳連出重拳，加強(qiáng)調(diào)控。例如，今年2月8日，深圳住建局發(fā)布的《關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》稱，深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心在調(diào)查分析基礎(chǔ)上，以二手住房網(wǎng)簽價(jià)格為基礎(chǔ)，參考周邊一手住房?jī)r(jià)格，綜合形成全市住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格，并按照市域全覆蓋、區(qū)域網(wǎng)格化原則，以住宅小區(qū)為區(qū)域網(wǎng)格單元，發(fā)布全市3595個(gè)住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格。
另一個(gè)計(jì)劃單列市寧波以10.1%的同比漲幅，在35個(gè)重點(diǎn)城市中位居第二。位于西北的銀川同比漲幅也達(dá)到了10%，漲幅位居前三。
同為一線城市的廣州，同比漲幅也達(dá)到了9.8%，漲幅居前。值得注意的是，廣州市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的區(qū)域分化。廣州天河區(qū)一位房產(chǎn)中介告訴第一財(cái)經(jīng)記者，從去年初以來(lái)，天河黃埔多數(shù)樓盤漲幅普遍在兩成以上，金融城板塊不少樓盤漲幅達(dá)3至4成，但其他區(qū)域如番禺等地的漲幅要小很多。
總體上看，長(zhǎng)三角、珠三角的中心城市去年2月以來(lái)，房?jī)r(jià)上漲明顯，漲幅靠前。疫情之后，新興產(chǎn)業(yè)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的作用進(jìn)一步凸顯。近年來(lái)，長(zhǎng)三角、珠三角等發(fā)達(dá)地區(qū)新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分突出，人口流入較快，尤其是年輕人才，購(gòu)房動(dòng)力也更充足，資金也進(jìn)一步向這些區(qū)域集聚。
另外，從環(huán)比變化來(lái)看，今年2月，北上廣深4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲1.1%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，四個(gè)一線城市二手房環(huán)比漲幅位居前四。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析稱，當(dāng)前調(diào)控政策在市場(chǎng)上釋放效力在成交層面體現(xiàn)還需一段時(shí)間，尤其是成交價(jià)格層面，但從成交量來(lái)看一線城市2月的成交量總體已經(jīng)呈現(xiàn)明顯下跌。后續(xù)在金融政策的調(diào)控、土地供應(yīng)的兩集中政策下，2021年一線城市市場(chǎng)整體還是會(huì)保持相對(duì)平衡發(fā)展格局。
10城低于一年前，鄭州、青島等觸底反彈
疫情之后，樓市發(fā)展的一大特點(diǎn)就是區(qū)域分化明顯。
35個(gè)重點(diǎn)城市中，共有10個(gè)城市房?jī)r(jià)低于去年2月時(shí)的價(jià)格，分別為哈爾濱、貴陽(yáng)、天津、鄭州、太原、石家莊、濟(jì)南、長(zhǎng)春、青島和呼和浩特。從區(qū)域分布來(lái)看，這些城市在黃河流域、環(huán)京區(qū)域和東北等地。
其中，同比跌幅最大的是哈爾濱，相比去年2月下跌了3.7%，貴陽(yáng)下跌了3.2%，天津下跌了2.9%，鄭州下跌了2.8%，太原下跌了2.6%。
這些城市中，有部分城市如鄭州、濟(jì)南、青島等由于前期土地出讓量大，導(dǎo)致市場(chǎng)明顯處于供過于求的局面，房?jī)r(jià)出現(xiàn)下行趨勢(shì)。以鄭州為例，2018年和2019年鄭州住宅商品房銷售面積都超過了3000萬(wàn)平方米。在供過于求的情況下，鄭州也成為2020年房?jī)r(jià)下跌幅度最大的省會(huì)城市。
不過，從今年2月的環(huán)比漲幅來(lái)看，有部分重點(diǎn)城市已經(jīng)出現(xiàn)了明顯反彈。比如，哈爾濱環(huán)比上漲0.4%，鄭州和青島都環(huán)比上漲了0.3%。
張波告訴記者，經(jīng)過幾年的市場(chǎng)回調(diào)，青島和鄭州等城市中，部分2年前熱度過高的板塊已經(jīng)明顯大幅降溫，甚至部分板塊的房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)深度回調(diào)。隨著購(gòu)買力不斷聚集以及市場(chǎng)的修復(fù)，從房?jī)r(jià)來(lái)看慢慢恢復(fù)到正常水平亦屬正常。當(dāng)然，在城市總體市場(chǎng)恢復(fù)的同時(shí)，市場(chǎng)的分化預(yù)計(jì)還將持續(xù)，部分有區(qū)位優(yōu)勢(shì)以及前期價(jià)格回調(diào)幅度較大的板塊回暖速度會(huì)更快一些。
