今年2月，在“房住不炒”的調(diào)控主基調(diào)下，深圳樓市出臺(tái)了二手房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制。就在新政發(fā)布后不到兩周，深圳二手房市場便驟然冷卻，網(wǎng)簽量環(huán)比大幅下滑。
不僅如此，2月20日至今，深圳地區(qū)的多個(gè)銀行開始陸續(xù)表態(tài)，將根據(jù)“二手房參考價(jià)”執(zhí)行貸款發(fā)放。
“二手房參考價(jià)”新規(guī)出臺(tái) 銀行業(yè)紛紛表態(tài)
2月25日，中國建設(shè)銀行深圳市分行表示，為貫徹落實(shí)“房住不炒”，促進(jìn)深圳市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，建行深圳市分行將“二手房成交參考價(jià)格”作為該行個(gè)人再交易貸款發(fā)放的重要參考依據(jù)。
這是深圳“二手房指導(dǎo)價(jià)”機(jī)制出臺(tái)半月后，“四大行”的首家出來明確表態(tài)“以二手房參考價(jià)來辦理按揭貸款業(yè)務(wù)”的銀行。
此前，為遏制二手房價(jià)格嚴(yán)重“倒掛”現(xiàn)象，深圳市住房和建設(shè)局曾于今年2月8日公布設(shè)立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，同時(shí)發(fā)布了深圳3595個(gè)住宅小區(qū)二手房成交參考價(jià)。
具體來看，深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心在調(diào)查分析基礎(chǔ)上，以二手住房網(wǎng)簽價(jià)格為基礎(chǔ)，參考周邊一手住房價(jià)格，綜合形成全市住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格，并按照市域全覆蓋、區(qū)域網(wǎng)格化原則，以住宅小區(qū)為區(qū)域網(wǎng)格單元來發(fā)布。
深圳市住房建設(shè)局方面認(rèn)為，發(fā)布二手住房成交參考價(jià)格將有利于加大二手住房交易信息公開力度，引導(dǎo)市場理性交易，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合理發(fā)布掛牌價(jià)格，引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，防控個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定市場預(yù)期。
相關(guān)專家亦對此解讀稱，“銀行將以官方參考價(jià)作為發(fā)放貸款的重要參考，在此基礎(chǔ)上有所浮動(dòng)，太過離譜則可能觸發(fā)約談。”
而在新規(guī)出臺(tái)半月后，深圳各大銀行開始跟進(jìn)。
2月20日晚間，深圳光大銀行下發(fā)了一則《關(guān)于二手住房按揭政策調(diào)整的通知》指出，根據(jù)監(jiān)管要求，住建局發(fā)布的二手住房成交價(jià)格將作為按揭貸款參考依據(jù)。
之后幾天，深圳建行、深圳農(nóng)行等都紛紛明確表態(tài)，將二手住房成交參考價(jià)格作為按揭貸款參考依據(jù)，而工行、中行等則暫未明確。
與此同時(shí)，深圳地區(qū)其他商業(yè)銀行仍處于“觀望”狀態(tài)。中國民生銀行深圳紅嶺支行的一位工作人員向《投資者網(wǎng)》表示：“目前我行未發(fā)布相關(guān)通知，詳細(xì)事宜以官方公告為準(zhǔn)。”
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向《投資者網(wǎng)》表示，“估計(jì)會(huì)有更多的銀行跟進(jìn)，原因是在房地產(chǎn)貸款集中度管理新規(guī)出臺(tái)后，絕大部分銀行都面臨住房貸款額度受限、貸款審批周期延長等情況，該政策在一定程度上可以緩和上述問題。”
網(wǎng)簽量急速下滑 深圳二手房市進(jìn)入“冷靜期”
隨著新政落地，二手房網(wǎng)簽量出現(xiàn)急速下滑。據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，2月8日至2月14日，深圳市二手房網(wǎng)簽1671套(含自助網(wǎng)簽)，環(huán)比下跌30.5%;2月15日至2月21日，深圳二手房網(wǎng)簽362套(含自助網(wǎng)簽)，環(huán)比下降78.3%。
從數(shù)據(jù)上看，新政的影響可謂“立竿見影”，不過，也有業(yè)內(nèi)人士分析，“新政對市場的影響還需持續(xù)觀察，由于該時(shí)間段正值春節(jié)假期，受‘節(jié)日效應(yīng)’影響，因此不能將其作為市場的最終反應(yīng)。”
對引導(dǎo)深圳二手房價(jià)格對市場產(chǎn)生的影響，中國城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任宋丁表示，“今年3月份以后，只要銀行貸款嚴(yán)格參照政府的參考價(jià)執(zhí)行，深圳的二手房市場就會(huì)大幅冷卻，成交量會(huì)明顯下滑，實(shí)際成交價(jià)格也會(huì)出現(xiàn)一定的回落。”
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)卻認(rèn)為：“指導(dǎo)價(jià)格不會(huì)對深圳二手房價(jià)格造成太大影響，只會(huì)短期內(nèi)影響二手房市場成交量。同時(shí)，從買方來看，可貸額度下降會(huì)致使首付提高，對于剛需人群影響最大，部分人群可能放棄購房計(jì)劃;對于部分著急購房的人群可能會(huì)借助民間資本或者金融工具在首付款里面加杠桿;對于賣房人群來講，可能會(huì)短期放棄賣房的計(jì)劃。”
宋衛(wèi)紅進(jìn)一步指出，“這個(gè)政策只是參考價(jià)格，并不是絕對的成交備案指導(dǎo)價(jià)格，因此沒有強(qiáng)制性，也不會(huì)完全結(jié)束炒房的情況。未來，預(yù)計(jì)新房在嚴(yán)格的限價(jià)政策下將會(huì)穩(wěn)定，二手房也將進(jìn)入橫盤階段，區(qū)位和資源優(yōu)勢的房子仍然會(huì)上漲，資源較弱的房子可能會(huì)有小幅折價(jià)情況，這都是短期影響;長期來看，房地產(chǎn)稅不出臺(tái)就不會(huì)杜絕炒房的現(xiàn)象。”
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波向《投資者網(wǎng)》表示：“政策的落地對房價(jià)的影響不會(huì)立即顯現(xiàn)，但長期推進(jìn)產(chǎn)生的效果則將會(huì)變得較為明顯，尤其在控制房價(jià)上漲層面的作用力會(huì)更為直接。”
張波認(rèn)為，如果成交價(jià)明顯高于參考價(jià)，那么實(shí)際首付要求會(huì)大幅提升，對于二手房的成交會(huì)形成直接影響;另一方面，參考價(jià)格的持續(xù)推行，會(huì)推動(dòng)市場價(jià)格不斷向參考價(jià)格靠攏，對于平穩(wěn)深圳的二手房市場價(jià)格起到的作用將是長期的。”
“深圳目前已經(jīng)進(jìn)入到存量房市場，二手房的成交量遠(yuǎn)大于新房，并且二手房房源分散，房齡、小區(qū)環(huán)境、建筑品質(zhì)等存在諸多差距，單一通過板塊二手房均價(jià)的方式呈現(xiàn)，實(shí)際的指導(dǎo)意義相對有限。通過二手房成交參考價(jià)格的方式來對樣本小區(qū)價(jià)格進(jìn)行相應(yīng)公示，可以給市場樹立起價(jià)格錨點(diǎn)，有效推進(jìn)價(jià)格信息透明化。”張波補(bǔ)充說。
調(diào)控力度進(jìn)一步趨緊 “炒房暴富”時(shí)代或終結(jié)
在房住不炒的大背景下，深圳房地產(chǎn)調(diào)控力度正在進(jìn)一步趨嚴(yán)。
今年1月19日，深圳市住建局發(fā)布“深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于明確《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》若干問題的函”，
其中，“居民家庭購買的商品住房，只能登記在具有購房資格的家庭成員名下”的規(guī)定引起的反響最為強(qiáng)烈。
原因在于，去年7月15日，深圳市官方曾出臺(tái)過“可以登記在雙方名下”的調(diào)控細(xì)則，而如今，隨著新的規(guī)定出臺(tái)，居民家庭購買的商品住房就只能登記在有“房票”的人名下。
這意味，通過“假結(jié)婚”來獲得購房資格的行為已經(jīng)行不通了，一定程度上能“堵住”假結(jié)婚炒房的漏洞。
不僅如此，1月23日晚，深圳官方再出“重拳”，啟用“購房意向登記系統(tǒng)”，購買新建商品住房的購房人需登記，要求房企和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)會(huì)同商業(yè)銀行驗(yàn)明“購房人的收入證明、征信報(bào)告、購房款來源以及近一年及以上的銀行流水單等。
此外，政策還規(guī)定，違規(guī)者將被拉到“黑名單”、3年禁購。
總而言之，隨著樓市調(diào)控政策的陸續(xù)出臺(tái)，以前靠假離婚、假結(jié)婚等騙購住房的行為將被徹底遏制，這對于真正有需求的人“上車”、改善住房條件的剛需人群來說，是個(gè)好事，因?yàn)榉績r(jià)會(huì)趨于穩(wěn)定。
“在房地產(chǎn)回歸居住屬性的大趨勢下，全國的炒房暴富的時(shí)代都已終結(jié)，深圳當(dāng)然也不會(huì)例外。”張波向《投資者網(wǎng)》如是表示。(思維財(cái)經(jīng)出品)■
