“本想著有奇跡發(fā)生，結(jié)果出來時才知道自己有多天真。”2月4日，看到萬豐海岸城的入圍名單后，深圳剛需客謝瑩(化名)無奈地表示。
1月29日，包括萬豐海岸城在內(nèi)的7個新盤同時上線，同時深圳開啟了“填志愿式買房”的模式，即購房者只能選擇其中一個樓盤。在這場“7選1”的角逐中，購房者不僅需要知道自己的情況，還需要摸清對手的情況，以精準(zhǔn)地選擇樓盤。
當(dāng)日，萬豐海岸城啟動誠意登記，謝瑩第一時間準(zhǔn)備購房資料，并在深圳官方選房系統(tǒng)“i深圳 APP”上選好意向面積區(qū)間。根據(jù)“單身、無房、社保連繳93個月”的標(biāo)準(zhǔn)，謝瑩屬于第一類客戶，對入圍充滿信心。
準(zhǔn)備材料時，謝瑩才意識到競爭有多激烈。
1月30日，謝瑩到寶安某商業(yè)銀行打印流水，客戶經(jīng)理表示，近日打印流水的人太多，把機器都打壞了。
同日，深圳各大購房群傳出海岸城購房者社保情況，社保連繳100個月甚至200個月的不在少數(shù)。
2月4日，萬豐海岸城公布誠意登記客戶名冊，其中無房類入圍客戶2114批，最低社保月數(shù)為278個月。這意味著，單身無房客戶需要連續(xù)繳納23年的社保才有搖號機會，夫妻檔人均需要有11.5年才能入圍。
與萬豐海岸城同時公布結(jié)果的，還有萬科光年四季、深鐵懿府、香山道公館等新盤。其中，萬豐海岸城中簽率約為34%，香山道公館中簽率高達(dá)94%。
2月4日，多名房企營銷人士對時代周報記者表示，深圳“多盤選一”之后，購房者只能選擇一個樓盤，這意味著項目之間的競爭加大，開發(fā)商需要在硬件和軟件上發(fā)力，爭取第一批客戶。
比拼社保
萬豐海岸城是華潤城潤璽一期之后，第一個獲得全面關(guān)注的樓盤。
深圳住建局信息顯示，萬豐海岸城均價約為5.75萬元/㎡，周邊二手房均價區(qū)間為6.4萬元/㎡-7.7萬元/㎡。由于新房二手房之間的價格倒掛，加上地段優(yōu)越、深圳外國語寶安學(xué)校加持，萬豐海岸城成為深圳年度最熱新盤之一。
針對“打新熱”，深圳推出官方選房系統(tǒng)“i深圳 APP”，購房者只能在同期推出的新盤中選擇一個盤進(jìn)行誠意登記，且根據(jù)繳納社保時長和名下房產(chǎn)情況進(jìn)行分類，社保為王、無房優(yōu)先。
“社保多錢少看海岸城，社保少錢多選深鐵懿府，佛系隨緣買香山道。”、“140個月以上的，打海岸城;110個月以上的，打懿府;50-100個月的，讓子彈再飛一會再進(jìn)場……”多個新盤上線后，深圳各大購房群都在激烈地討論選房攻略。
社保成為最重要的籌碼。以萬豐海岸城為例，入圍客戶最低社保月數(shù)為278個月。這意味著，單身無房客戶需要連續(xù)繳納23年的社保才有搖號機會，夫妻檔人均需要有11.5年才能入圍。
事實上，2020年下半年以來，社保時長在熱盤競逐中的權(quán)重持續(xù)加大。寶安熱盤松風(fēng)明月入圍人選中，社保最高繳納時長為510個月，即42.5年，最低繳納時長為135個月，即11.25年。前海網(wǎng)紅盤天健悅桂府入圍人選中，社保最低繳納時長為437個月，即36年。
從目前公布的結(jié)果看，“7選1”結(jié)果出現(xiàn)分化。最熱門的樓盤萬豐海岸城中簽率約為34%，香山道公館中簽率高達(dá)94%，中泰印邸和尚譽紅山里分別為65.71%和58%。
在“多盤選一”之前，購房者可以同時認(rèn)籌多個樓盤，參與多盤打新。“多盤選一”之后，開發(fā)商的分配思路發(fā)生了微妙的變化。
冰火分化
2月4日，一名深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對時代周報記者表示，以往開發(fā)商在第一次開盤時都會采用自銷渠道或者選擇二三級聯(lián)動賣房。在官方選房系統(tǒng)上線后，第一波客戶都需要在官方系統(tǒng)上選房，這意味著開發(fā)商銷售人士在第一次開盤時都需要吃“大鍋飯”，即銷售傭金平分。此時，開發(fā)商銷售人員扮演的角色不再是銷售，更像客服人員，只需要負(fù)責(zé)前期答疑和后期簽約。
“如果第一次開盤沒有賣完，剩下的房源可以啟動二三級聯(lián)動。”該人士認(rèn)為，受銷售新規(guī)影響，個別盤的熱度會略差。但同時開盤的多個樓盤之間客群重疊度不高，總價區(qū)間也不同，競爭并不激烈，不能將個盤的冷銷歸因于銷售規(guī)則的改變。
2月4日，一名深圳本地房企營銷負(fù)責(zé)人對時代周報記者表示，銷售新規(guī)對開發(fā)商帶來雙重影響。一方面，多盤選一后客戶分流了，單盤的客戶量相對少了，未來價格和學(xué)位仍是競爭的核心;另一方面，對于原來關(guān)注度低的樓盤，集中推盤能增加熱度，但也可能加劇分化，造成“熱盤更熱、冷盤更冷。”
“‘多盤選一’最大的影響體現(xiàn)在市場層面上。最主要還是減少投機炒作行為，集中打新行不通了。”上述房企人士表示。
事實上，為避免“全民打新”，降低違規(guī)資金流入樓市，深圳住建局打出調(diào)控組合拳：嚴(yán)查購房資金來源，有代持嫌疑者不予購房;打擊作假行為，對作假者實施3年“禁買”;堵漏炒房者“假結(jié)婚”，夫妻無資質(zhì)一方不得聯(lián)名買房。
與此同時，深圳住建局還從凍結(jié)資金范圍和推出官方選房系統(tǒng)等途徑為打新熱降溫。
2月4日，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對時代周報記者表示，開發(fā)商只能統(tǒng)計進(jìn)入搖號程序的購房者，這意味著認(rèn)籌人數(shù)會減少，中簽率會增大。同時，為了分散市場熱度，政府采取“7選1”的措施，對“打新熱”起到揚湯止沸效果，有利于減少投機炒作行為，有效控制市場情緒。
